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【酷人物】王健林的兵法

2012-08-08 09:02 作者:于春美来源:21世纪经济报道 评论(1)T|T

万达为何放缓商业地产扩张?

“厨师不看菜谱改看兵法了,那就更厉害了。”7月16日,万达集团上半年工作会上,董事长王健林对6个项目软件获国家知识产权证书提出褒奖。他的这番话,也正是对万达激进转型的最好注解。

数据显示,万达上半年收入562.1亿元,与去年同期618.2亿元相比下降9%,这是万达收入历史上第一次同比减少。其中,商业地产收入494.6亿元,同比减少14%。

在外界看来,万达一直引以骄傲的“万达速度”慢了下来。不过,万达集团总裁助理刘明胜在接受本报采访时表示,“这是万达根据形势采取的先抑后扬战略,在计划和预期之内。另外,万达正积极寻求向文化、旅游产业转型。全年看,万达业绩将稳步增长,预计收入1400亿元。”

并购AMC、进军俄罗斯旅游业、筹备成立文化旅游城……上半年,万达主动放缓商业地产扩张步伐,在文化、旅游领域则动作频频。万达缘何加速转型?在传统房企纷纷转战商业地产之际,万达的反其道而为究竟是有意还是被迫?开始看兵法的王健林,是否真能用兵如神?

商业地产之考

按照万达公布的数据,上半年,商业地产公司收入494.6亿元,完成全年目标的50.1%,完成半年目标的127.6%,同比减少14%。商业地产公司上半年现金回款315亿元,同比减少31%。上半年新开工531.2万平方米,同比减少35%。

“业绩下滑,主要是上半年仅开业了1个万达广场,而去年同期2个万达广场开业。”刘明胜说,“作为一个千亿级企业,不可能每年都保持40%以上的增长速度,万达的增速只是逐步趋稳,不必大惊小怪。”

“年初本来计划全年开业18个万达广场,后来调整为17个,上半年开业1个,下半年预计开16个。”一位万达集团内部人士亦告诉记者,按照商业周期规律,万达广场多数集中在“国庆”、“春节”前后开业。

尽管万达上半年收入同比减少在预期之内,但在外界看来,也与其“快进快出”的商业模式遭遇瓶颈有关,万达是有意放缓商业地产的扩张步伐。

正略钧策管理咨询顾问赵丽燕认为,万达新开工面积减少与拿地节奏有关。在宏观调控大背景下,万达依照在城市副中心低价拿地的策略,已越来越难找到符合要求的土地。由于可供销售房产的存量没有大幅增加,导致上半年万达商业地产销售额同比减少。

“万达商业地产主要是住宅依赖型和销售依赖型,在调控形势下,万达业绩肯定受影响。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示,“另外,万达经过几年的快速发展,在规模上已基本铺开,下一步将逐渐由规模转向质量,放缓扩张速度也是其合理的选择。”

在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来,虽然万达有较强的政府资源,但较低的租金回报率是其发展中的一个障碍。另外,随着越来越多的房企涌向商业地产,未来商业地产将面临“血的洗礼”。

关于万达商业地产租金回报水平,万达方面反复强调其近几年租金回报在逐步增长。在2011年3月的一次商业地产论坛上,王健林曾公开表示,“万达商业地产租金并不比业内平均水平低。”

“尽管万达的租金处于行业平均水平之上,但与恒隆、大悦城等相比仍有差距。”王永平表示,“万达扩张速度快,但其运营、管理并不出色。万达在商业地产领域的位置跟零售业的沃尔玛状况比较像。知名度高,规模最大,但业绩并非最好”。

赵 丽燕认为,与成熟的商业地产公司(新鸿基、凯德商用、新世界等)在中国的经营相比,万达的累计经营面积已超过任何一家公司,但其租金收入和占总收入的比例 却远低于这些第一梯队的公司。“对比成熟的商业地产公司或多或少地借助资本市场来取得发展资金,万达在资本市场的借力明显不足。”

在万达 商业地产租金部分还没有完全培养起来之前,万达的资金来源主要靠银行贷款和销售回款。不过,目前来看,销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致 了。“万达需要股权融资方式,不能光靠贷款。而其几百万平方米的持有型物业价值,只有通过上市才能释放。”一位投行人士表示。

然而,万达的上市之路阴差阳错、一波三折。

令王健林心焦的不仅是急欲进军资本市场而不得,国内商业地产整体形势的不景气亦让他担忧。

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在 上半年工作会上,王健林坦言,“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数,但今年跌至个位数,增长缓 慢;二是客单价下降。无论超市、百货,还是服装、餐饮,客单价同比都在降;三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒,给多少店开多少店,但 今年商家的开店计划大幅度减少。”

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