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渝富:地力下降

2011-11-08 08:56 作者:王子来源:《中国企业家》 评论(0)T|T

“渝富+八大城投”的快速发展模式开始放慢脚步,地方投融资平台前景堪忧

外部环境的诸多变量都会影响渝富的成本收益比。渝富未来可能面临无地可收的尴尬

【《中国企业家》】(记者 王子    编辑 吴金勇)10月22日,重庆渝富资产经营管理集团有限公司收储的一块550亩土地,亮相当地房地产秋交会。与该公司4万多亩的总储备量相比,这块地面积很小,但在当下房地产政策紧缩的背景下,只要出手一块地对于渝富来说都是雪中送炭。

渝富成立于2004年3月,是重庆市唯一的综合性资产经营管理公司。渝富的前董事长何智亚将公司职能概括为地方政府的“杠杆、工具和平台”,事实上它的主要职能有三个:国有企业不良债务重组;通过土地储备承担企业破产、环保搬迁、土地退二进三资金筹集;对地方金融企业进行重组和战略投资。7年来,“渝富+八大城投”的组合为重庆模式的持续发展提供了必要的土地和资金。

然而,在国家宏观调控政策持续加紧,地方投融资平台不断规范的背景下,渝富的日子也不再好过。6月28日,鹏元资信评估有限公司的一份报告透露,2010年,渝富公司营业总收入为45.5亿元,同比下降15.05%;其中土地出让金收入为22.51亿元,同比下降38.54%。而本刊记者在当地了解到的今年上半年渝富的收入状况也不理想。对于一家依靠长周期运营土地来获得收入的公司,业绩下降大多是暂时性的,但如果一二级土地市场的运营链条出现衔接不畅,将会给公司带来沉重打击。

高投入未必高产出

10月14日,本刊记者来到位于金桥路东侧坡下的重庆钢铁集团五厂、六厂时,这一地块正在整治当中,几台挖掘机和破拆机械停在现场或正在施工。9月23日,重钢集团的工厂从繁华的大渡口区迁到长寿区后,整个的重钢片区7837亩土地就留给渝富公司来收储。

2004年创立之初,渝富的主要职能并没有土地收储,只是处置不良资产。当时,黄奇帆与时任中国工商银行行长的姜建清达成不良资产处置协议,渝富以21.7亿元的价格买下了重庆工行157亿元不良资产。渝富在后来处置不良资产的过程中,获得了一些破产企业的土地。渝富将这些土地进行了处置和整理,然后通过重庆市土地和矿业产权交易中心公开招拍挂卖掉。这是渝富运营土地的开始。

2005年5月,重庆市政府下发《关于重庆渝富资产经营管理有限公司增加土地储备和土地整治职能的批复》,此时渝富正式成为重庆土地收储主体之一,其土地储备的范围包括市政府为工业结构调整和发展安排的政策性储备,国有企业退二进三、环保企业搬迁及破产企业土地的收购储备和其它闲置土地的收购储备。

渝富的土地收储运作方式是在规定的收储范围内,对土地进行整治、改造为净地,然后通过重庆市土地储备中心招拍挂,将具有商业价值的土地转让给二级开发商,开发商将土地出让金分批支付给重庆市财政局,市财政将取得的土地出让金扣除相应税费及基金后,其余部分全额返还给渝富。

在这条土地运营的链条中,先期土地整治和改造的资金由渝富自筹,过去几年中,渝富这部分资金来源主要依靠银行贷款和发行债券。正在运作的重钢地块也是采用这些方法。

据重钢集团宣传部的一位人士告诉本刊,渝富与重钢同属重庆市国资委管理,占市区工业污染排放50%的重钢集团计划整体搬迁出大渡口城区,可拿不出巨额搬迁资金。这时市长黄奇帆点名渝富出马,渝富支付了75.7亿资金,得到这一地块,后期土地整治等仍需20多亿元,因此渝富在重钢地块上预计将投入100亿元。

这100亿中的20亿来自企业债券——“11渝富债”,80亿元来自银行贷款。2011年2月,渝富发行了企业债券,担保人为重钢集团。鹏元资信评估有限公司证券评级一部副总经理林心平告诉本刊记者,按照渝富的净资产和净利润,其发债金额可以更大,20亿元应是渝富综合平衡后的一个数额。到2011年5月31日,该笔融资,渝富已用去了18.18亿元。

高投入必然期待高产出,尽管渝富投入了100亿元的前期成本,但此前许多市场人士已经估算这块地的最终市场价值应该在200亿元左右。

数字惊人,但只见钱出,还未见钱回。渝富盈利的前提是房地产商得“给力”。然而,重庆的土地成交价格自2010年开始,已有回落迹象。重庆市房地产开发企业当年购置土地面积1368.22万平方米,同比增长11.5%。不过,土地成交价款232.02亿元,较2009年下降18.2%。渝富的土地收入也是量价齐跌,2010年总共才出让909亩土地,同比下降近72%。

今年的重庆房地产情形并未出现本质好转,为了卖地而进行推广、宣传是当前渝富的重点工作。渝富公司的一位高管向本刊记者透露,渝富公司、大渡口区政府正在忙着加大重钢地块出让推介力度,计划在年内完成500亩左右的经营性用地出让。有传闻称,香港富商李嘉诚旗下的地产公司对重钢地块兴趣浓厚。

土地获利变慢

在土地运营链上,从先期资金投入,到拿到开发商的土地出让金之间有个时间差,其长短对于一家平台公司来说事关成败。

目前,在渝富公司的资产负债中,最大的一项资产是存货,主要为储备土地。到2010年底,公司计入存货的土地使用权为223.40亿元,土地储备规模为40695亩,其中包括2010年增加的一个大地块,是通过划拨方式取得的江津区的12000亩土地。这些土地大多是旧城改造项目、城建类项目,投入大且建设周期长,需要几年时间方可完成并产生收益,同时项目的建设和运营期间,面临原材料价格及劳动力成本上涨等因素。

“渝富在收购破产企业,或购买土地的过程中,与被买企业之间,会有土地交付时间上的分歧,一方面土地整治很难及时成为净地,另一方面渝富有时也会考虑将土地存储一段时间等待升值后再出让,还有地块的出让也受重庆市总体土地出让规划的影响。”重庆大学经管学院的一位教授对《中国企业家》分析说。然而,夜长梦多,外部环境的诸多变量都会影响渝富的成本收益比。

2011年上半年,重庆市房地产开发投资较年初高位时低了17.8%,较一季度回落8.4%。开发投资增速呈现出快速回落态势。渝富公司的一位高管透露,受房地产大环境影响,2011年渝富出让的土地亩数比去年还将有所降低。

从长远来看,渝富不久将面临无地可收的情况。“重庆市区内由于污染原因需要对外搬迁的企业已在减少,面临破产的企业,也不会像2000年左右时那么集中,而是进入了正常的破产规模之中。这使得渝富以土地为主要收入的经营模式,只可以保持相对稳定的态势向前发展,不可能带来后续更大的发展动力。”渝富公司三年发展规划课题组组长、重庆西南大学校长张卫国向本刊记者分析说。

此外,拥有本地金融优势的渝富,能够参股本地金融机构的机会也在逐渐减少。渝富能够投资的重庆市属的金融企业,已经投得差不多了,这一切都使渝富今后的成长面临压力。

地力下降的渝富,未来方向会在哪里呢?

注:本文详见2011年第21期《中国企业家》杂志,未经授权,谢绝转载。有意与中国企业家网站的内容转载等业务合作者,请与市场部联系(电话:64921616-8657)。

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