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【一线】绿城求生

2012-07-03 11:11 作者:黄秋丽 朱曦来源:《中国企业家》 评论(0)T|T

去年以来,被破产、收购、退市的流言缠身的绿城,一直被视为这一轮楼市调控下濒临资金链断裂的地产商代表,宋卫平不断割肉求生,他能否带领这家赌性十足的公司脱险?

文 | 本刊记者 黄秋丽 实习记者 朱曦  编辑 | 王琦

【《中国企业家》】两场商务谈判之间的空闲时间,绿城董事长宋卫平向年轻的员工小郑详细询问了他到浙江淳安某乡村学校支教的经历。

这是自2011年绿城陷入危机以来,宋卫平难得的安闲时刻,“(危机)基本上是过去了。”

6月8日,香港老牌资本劲旅九龙仓(00004.HK)与绿城中国(03900.HK)签订了战略合作协议,通过配股和可转债的方式,九龙仓向绿城输血51亿港币,获得了绿城24.6%的股权。更早一些时候,从2011年底到今年5月,绿城中国密集处置了12个项目,回笼资金78亿,将生死线上的绿城拉了回来。6月22日,绿城将9个项目50%股份转让给融创中国(01918.HK),又融得资金33.7亿元。从5月份以来,绿城的销售也在明显好转。“6月9日我们一天的销售额是6亿元,这已经不错了。”宋卫平说。

去年以来,被破产、收购、退市的流言缠身的绿城,一直被视为这一轮楼市调控下很多濒临资金链断裂的地产商的代表,大家都在看着绿城能不能挺住,这也直接影响了很多投资企业会不会接盘救助其它的地产商。不夸张地说,宋卫平这一年多的工作就是在抢救绿城。随着房地产市场的回暖、货币政策的微妙转向,很多像绿城一样备受煎熬的开发商,也许会迎来命运的转机。

谈起这一年多来凶险无比的商场经历,宋卫平很平静,“跟2008年那次(危机)差不多,就是时间更长一些。”没错,最大的风险就在时间上,时间越长不确定性越大。在长达一年半的时间里,宋卫平如何带领这家赌性十足的公司脱险?它又将如何转型?这是中国地产历史上的一个典型样本。

终结高负债    

“绿城的高负债发展时期正式宣告结束,稳健发展时期会到来,本人对项目的热情将会转化成对产品精致程度的重视。”在6月8日绿城与九龙仓签订战略投资协议的新闻发布会上,宋卫平当着多家机构投资者和上百家新闻媒体的面,承认了自己这几年在发展速度和拿项目上有点激进,“本人承认错误”。他表示,在稳健运营上,“要向九龙仓好好学习”。

经过一年多的煎熬,宋卫平的心态似乎变得更加平和。“其实(绿城)死了也很正常,不需要那么抗拒,”但是他的努力也是有目共睹的,他的头发已经几乎全白了。

在绿城的脱险过程中,引进战略投资者是最重要的一步。在绿城副董事长寿柏年看来,“(引入战略投资者)和绿城的生存发展是连在一起的,可以改善公司的股本结构和内控机制,迅速降低负债率。”

绿城在2011年末时到底有多难?因为一笔5亿元的账款必须在第二天支付,绿城中国副董事长、行政总裁寿柏年对SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹说,“你再不签,我就要死了。”最终,SOHO中国在2011年12月29日签下协议,以40亿元对价收购上海外滩地王项目50%的股权,其中向绿城支付10.4亿元。“一笔钱还不上,公司就真的会死。”

2011年底,中投公司将入股绿城的消息传出来之后,绿城的命运突然变得充满玄机。彼时绿城正被破产谣言击中,宋卫平不得不亲自撰写长文辟谣。中投特殊的身份,给绿城的未来增加了很多想象空间。

绿城与中投的谈判从2011年上半年就已经开始,推动者是绿城第三大股东、华北区负责人罗钊明。但是这件事最终不了了之。一位参与绿城引入战略投资者的内部人士透露,中投合作因为关键人员的变动、以及内部意见的不统一而停止。

“其实和绿城谈投资的机构很多,并不只是中投,前后有十几家。”宋卫平说。在高负债、销售回款不畅的情况下,引入战略资本已经是不多的选择了。“我们还有一点优势,绿城毕竟是行业里有影响的公司,所以很多投资机构感兴趣。”

而绿城与九龙仓的合作堪称“闪婚”,“整个谈判只用了一个多月的时间,基本上合同的框架、条件都是当初和中投谈判时起草的。”宋卫平说。在这些备选的投资机构中,九龙仓的优势是最明显的。九龙仓是香港实力雄厚的老牌资本劲旅,最初是英资公司,1980年代“船王”包玉刚将其收购,目前资产总值达3180亿港币,市值1300亿港币。

“引入九龙仓这样实力雄厚的股东,绿城财务上的硬伤基本上就没有了。”高通智库总经理张宏说。

高负债一直是绿城发展中挥之不去的梦魇,屡屡把绿城推向危险边缘。根据2012年第一季度财报,绿城以148.7%的负债率高居行业榜首,仍旧高于绿城最困难的2008年底的140%。绿城最近三年的公告显示,绿城的负债率最低的是2010年的104%。“这次引入九龙仓,绿城负债率可以下降80%左右,下降了将近一半。”宋卫平说。

根据合作协议,绿城与九龙仓的投资交易分为两个步骤完成。第一步为绿城对九龙仓进行约3.27亿股的股份配售,金额约港币17亿元;第二步为绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售,涉及金额约港币8.43亿元,同时向其发行永久次级可换股证券,以进一步融资港币25.5亿元。在两次股份配售完成后,九龙仓将持有绿城24.6%的股份,成为绿城的第二大股东,并获绿城董事会两席非执行董事席位和一席财务投资委员会席位。

根据绿城2011年报,其2012年将面临超过200亿元的短期债务压力,包括一年内到期的158亿元银行贷款和45亿元左右的信托贷款。引入战略投资者九龙仓所获得的51亿港币,加上之前出卖项目腾挪的78亿现金,已经让绿城迅速减压。

从2011年开始,收缩战线成为绿城的主基调。除了频繁出售项目之外,绿城是拿地最少的公司,2011年绿城只用了16亿买地,绿城在年报中明确表示“2012年在购置土地方面暂时没有计划”。

“绿城以后可能不是一个规模很大的公司,但是它会很稳健,它的追求依旧是造出好房子。”宋卫平说。2011年,绿城获得中国居民居住满意度第一名,“我们既定的目标是未来一定要保持在前三名。”

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