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陶冬:中国需要发展的是廉租房

2011-04-07 09:34 作者:陶冬来源:新浪博客 评论(0)T|T

中国的房地产市场是爬到树梢上了,房价上不去,也下不来。房价再大升,势必成为社会不稳定因素;房价大跌,也是不稳定因素,对社会、金融、消费的潜在伤害颇大。

面对房市困局,政府祭出房地产新政。在过去12个月推出的房地产措施,比过去六十年房市政策的总和还多,凸显出政府的焦虑、社会的压力。不过多数措施在抑制房价上升上作用并不明显,直至限制非本地居民购房被推出后,沿海大城市的投机炒作才有所收歛。不过限购令流于短期措施,治标不治本。最终稳定房价,一定要从供应上入手。

政府推出了三年内兴建3600万套政策性住房的宏伟计划,为此中央出资1000多亿元财政补贴。不过以最保守的每套住房5万元成本,此计划也需要1﹒8万亿元,北京的补贴对启动政策性补贴住房十分重要,但是对这个计划的整体资金需求来讲却是杯水车薪。

中央政府通过房价的问责制度,试图逼地方政府买单。然而除个别沿海省份,地方政府根本没有这个财力来补贴政策房,更没有利益关联与政治意愿。地方政府最近所设定的房价调控目标,多为于GDP或收入增长挂钩而非直接降价,便凸显出地方与中央政府对调房价的立场根本存在着错位。

政府的第二方案是通过银行贷款来推进政策性住中央政府通过房价的问责制度,试图逼地方政府买单。然而除个别沿海省份,地方政府根本没有这个财力来补贴政策房,更没有利益关联与政治意愿。地方政府最近所设定的房价调控目标,多为于GDP或收入增长挂钩而非直接降价,便凸显出地方与中央政府对调房价的立场根本存在着错位。

笔者认为,政府房的思路不能以卖房为主。中国的自有住房比率已达68%,这个数字在世界比较中也是高的。居者有其屋,是让百姓有一片遮风挡雨的屋檐墙篱,或自有、或租住。政策性租房,并不完美,不过可以以低得多的成本解决最低保障问题。

政府的职责,在于提供财政上可承受的社会安全网,提供最起码的公义、安全和援助,这个职责范围不包括提供令丈母娘满意的结婚新居。政策房具有公益性质,不宜主要依靠银行提供资金。不然银行系统长期聚集风险,危及金融稳定。

笔者相信,保险公司乃政策房资金来源的突破口。保险公司坐拥巨额现金,寻求稳定的未来现金流,寻求具有长期升值能力的资产。只要地价合理,政府再予以适当的税收减免,相信政策性租房业务对保险公司是有利可图的。而且在全中国不容易找到如此大规模的,既产生稳定现金流又具备资产升值潜力的资产种类,供保险公司投资。假如政府免费提供土地,保险公司甚至应该有能力做BOT,即保险公司自行投资,自行运营(通过租金收入收回成本兼赚取合理利润),并承诺几十年后将该资产的所有权移交给政府。

发展政策性廉租房,对房地产市场意味着甚么?由于政策性住房规模巨大,对商品房市场肯定是一场震撼。不过笔者倾向于认为两个市场会并存。当新加坡、香港引入廉租房、公屋后,那里的房市并未停滞,房价也没有因此崩盘。不过新、港均为城市经济,人口少、政府有钱。中国像新、港那样提供售卖型政策房,在财政上似乎不现实。在笔者看来,廉租房成功的机会大一些,而且可能比新港做得更好。

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