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施永青:香港每年需要多少住宅?

2011-10-19 10:02 作者:施永青来源:新浪博客 评论(1)T|T

据特首施政报告提供的资料,香港有260万个住宅单位,但只有235万个家庭住户。这表示现存的住宅单位数目已比家庭数目还要多;而且不是多少少,而是多了25万个,比全港住户的数目多10.6%。

如果真是这样,香港应该没有房屋供应不足的问题。社会何需这么急去逼政府增加供应?社会更应该去关注的,是如何令现有的资源得到更好的利用,以免空置浪费。

据差饷物业估价署公布的2010年底的住宅空置率只有4.7%,而不是10.6%;反映有些家庭占用不只一个住宅单位。但我们并不能立即视这种情况为不合理,因为现今的确有不少年轻人喜欢迁离家庭,过独立的生活,以享有更多的私隐空间。

香港的公屋就有一大批单身的青年在轮候,而劏房的租客中,亦有很多是单身的青年人,正正在显示我们不应忽略年轻人的住屋需求。可能是政府把住户的定义订得太死板,没有把单身的青年视作一个家庭单位,才会以为香港只有235万个住户,还以为住宅的总存量多过家庭数目达10.6%。若然我们把单身青年的住户亦算作一个家庭单位,香港的住户应该不只235万。所以,差饷物业估价署算出来的空置率(4.7%),可能更贴近事实。

一般来说,楼宇是不会零空置的。市场上总会有人要卖出买入,在讨价还价期间,物业可能需要空置一段时间,去等待出价好的买家,或由投资者暂时持有,以等待时机。在很多地方,这种正常的空置率亦会有5%。

现时香港的住宅空置率,低至只有4.7%,比自然空置率还要低,显示市场完全有能力接受更多的住宅供应。

政府现时的计划,是每年要为私人市场提供二万个单位,为居屋需要提供五千个单位,为公屋需要提供一万五千个单位,合共四万个。如果与董建华年代的八万五千个相比,四万个可谓连当年的一半也不够,但八万五已被证明是一个可以带来灾难性后果的供应水平;明显过高,不可以拿来作准。

居屋与公屋的需求,视乎供应有多少,亦没有参考价值。要看就得看私人市场才有意思。过去五年,私人市场平均每年的吸纳量只有12,452个,现在政府打算供应20,000个,增加了60%,增幅确是不少。

然而,过去五年的平均吸纳量少,却并非因为吸纳能力不足,而是因为楼宇的供应量少。过去五年,香港私人住宅市场的年均落成量,只有11,280个单位,比吸纳量还要少。此乃之前楼价上升的主要原因。

因此,每年12,452个,根本不是正常的需求,而是受供应不足制约下的需求。从这个角度来看,每年提供约20,000个私人住宅,能否满足需求,仍不能这么确定。我倾向认为,这个供应量仍略嫌不足,不一定有遏抑楼价的作用,政府仍可大胆地增加供应。

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