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冯仑:前面的前面还是前面

2012-06-15 09:52 作者:冯仑来源:搜狐博客 评论(1)T|T

在过去的2011年,在大万通系统内,整体收获了很大的进步,不简单是个数字的体现,而是表现出非常之淡定。尤其行业充满着变数和不确定的情况下。我想说:前面的前面还是前面,我们一定要做到六个字:守理想,拓未来。

好日子就在身边

仔细分析,今天万通的淡定大概有三个原因。第一,心里对未来有数。比如信佛的人都很淡定,因为他们有信仰,对未来思路清晰。万通早在三、四年前,就提出了美国模式,凯德模式,并且付诸实施。正是这么多年我们坚持战略领先、站在未来安排今天,才能领先一步,从容淡定。

淡定的第二个要素是手艺好,做管理手艺要细致、简单、专著。今天万通我们很少讲买了多少地,开工面积多少,而是正在往服务业转型。往服务业引导就需要手艺好,专业强。就算是足疗业也有专业标准,比如捏脚穴位准,手法力度拿捏得当,让人舒服;再比如餐饮业的专业体现在做菜色香味俱全,卫生环境达到什么级别、餐厅是否有特色。房地产行业也尤其要强调专业性,比如工业地产,我们现在物业设施和管理方法都强调专业性,都在全国的行业里逐渐接近于最领先水平。目前整个大万通已经进入到快速增长的起跑线上。

另外,立体城市今年还会再拓展成都以外的一到两个城市,2011年我飞行了180多次,在北京待的天数不到100天。但是我很开心,因为我看到了所有的成长。如果再有两个万通立体城市进入到我们可持续发展的城市操作系统,我们将会成为国内开发商中开发规模前三位,如果立体城市复制到五个就是我们就是第一了。

我们淡定的第三个原因就是少借钱、借好钱、借长钱。整体万通控股负债不到30%,在专业领域我们达到这样一个成绩的时候,我可以告诉大家,好日子的确在我们身边。

穿越民营房企的死亡逻辑

怎么才能持续地过好日子?我经常在书房里待着就想一件事情,什么是民营企业的死亡逻辑?首先是民营企业出身带来的死亡逻辑,第二是我们这个行业的死亡逻辑。所谓出身带来的死亡逻辑就是政商关系,跟制度博弈,在这个过程中大部分企业都会死,我们必须长期保持洁身自好,不去做那些疑神疑鬼,让别人看不清的事情,简单、透明、专注,跟体制保持一个非常良好的沟通,不做违法乱纪、贪腐这些动作。只要我们坚持这样,相信即使我爹不是李刚,你爹也不是李刚,大家的爹都不是李刚,我们还能活下去,因为我们可能得不到意外的特别权力的加持,但是我们可以得到时间上的奖励,我们可以活得很长。关于行业的死亡逻辑,就是我们现在讲到的房地产传统开发的死亡逻辑。此话怎讲?我们按照繁荣时期的房地产市场的逻辑推演一下,假定一个开发商有一个亿,他买一百亩地,花三年时间赚五千万,其实是很好的收益了。三年以后,他手里有一亿五,按照原来的逻辑,土地每年涨10-15%,那个时候,三年以后再去买地,一亿五手上的钱最多买五十亩地,他再做三年,假如赚一个亿,他手上就有两个亿,但已经六年过去了,如果他再去买地,这时候估计只能买30亩(土地价格一直在涨)、25亩地,就算一亿五赚两亿,那就是九年,大家试想,九年间市场还不变吗?还都能一直是蜜月吗?还能没有波动吗?还能没有意外的政策么?绝不可能,因为过去八年,我们政府出台过四十到五十个文件来管住宅。今天那些一天到晚闷头买地、闷头挖坑的企业最后都沿着这个逻辑走,成为房地产的断臂者。所以说如何躲过行业的死亡逻辑成为必须思考的问题。我个人认为大概有三个观念要突破:

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