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周俊生:让房产商的暴利变成薄利

2010-12-02 11:27 | 作者: 来源:搜狐博客 周俊生 房产商 薄利 暴利

房地产调控政策持续半年多,终于开始在一些地方见到效果。日前,北京一家媒体报道称,京郊通州地区一个叫“京贸国际城”的楼盘最近出现了大幅度的降价,今年初最高峰时每平方米售价26800元的价格,最近猛然下降到了每平方米19800元,降价幅度达到26. 12%。媒体惊呼通州的高房价已经“失守”。

如果这个报道有其真实性的话,它倒是印证了中国社科院前不久作出的明年上半年房价将下跌20%的预测。房地产调控政策的力度不断加大,而北京本地出台的地方调控政策的力度更是超过了中央政府的宏观政策。因此,北京的房地产开发商面临的压力应该是很大的,“京贸国际城”的房价出现大幅度下跌,正是在这种压力下出现的一种必然的结果。一方面,目前无论是银行还是资本市场,对开发商的资金“供血”机制全面锁定,开发商的资金来源已经很有限,而房地产开发对周转资金的依赖远超其他行业,资金链如果出现断裂对开发商来说是致命的;另一方面,持续的调控高压使房地产市场的投资功能受到了遏制,目前投资性购房已经大面积退潮,而居住性购房者虽然购房的意愿一直很强烈,但在房价下跌的预期心理作用下,也推迟了购房。这使得房地产市场的销售量出现了快速下降,即以“京贸国际城”来说,自今年4月调控开始后,销售已陷入停滞状态,几个月的成交只是个位数。这种双重夹击对资金链绷得很紧的开发商来说,无疑是巨大的威胁。因此,尽管这家开发商对资金链紧张矢口否认,但这种大幅度降价的行动已经超越了商场上促销的底线,说明它已面临资金上的危机。

开发商出现资金困局,这正是准备购房的人们所期盼的,但我们必须明白,它并不是此次房地产调控政策的一个首选目标,目前实施的调控政策对开发商的银根进行“断供”,其目的是为了斩断开发商在信贷、股市资金的支持下继续维持高房价的利益链。但是,从根本上说,由于房地产行业作为我国地方经济的支柱产业这一性质并未得到动摇,因此地方经济对房地产市场的依赖仍很强烈。很显然,如果“京贸国际城”的现象大面积出现,以至成为房地产市场的一个普遍现象,它将直接威胁到地方经济的稳定,在地方利益的倒逼下,中央政府也势将扭转调控政策。我们不妨回顾一下2008年的情况,在金融危机爆发之前,当时中央政府也曾力推房地产调控,但面对大量开发商陷入的困境,调控只能草草收兵,而在金融危机爆发后,房地产行业也像其他行业得到了政策扶持。

因此,至少到目前为止,通州房价“失守”还只是一个个案,这更多地与这个楼盘的开发商面对的情况有关系,缺乏通过此案来观察全国房地产市场未来走向的代表意义。那么,全国的情况又是怎样呢?媒体报道称,由于地方政府的“土地财政”格局在此轮房地产调控中未有触及,开发商在土地拍卖会上竞拍土地的积极性丝毫未有减退,仅11月25日一天时间,不完全统计全国各地土地成交总金额就超过300亿元。万科在11月24日以24亿元夺得广州一住宅地,又在北京、南京等城市出手投地;同一天,由任志强执掌的华远地产,亦以17.8亿元夺得北京通州区一块居住项目用地。11月25日,在广州举行的一场土地拍卖会上,国企性质的广铁集团以86亿元夺得广铁南站的一块土地,折合每平方米楼面均价17276元,打破广州市土地成交均价纪录,成为广州新地王。显然,只要地方政府对“土地财政”的依赖仍然如坚冰一样难以打破,那么,指望所谓的通州“失守”成为蔓延全国的普遍现象,无疑是缺少现实性的。

但是,发生在北京的这个“京贸国际城”大幅降价的案例,也给我们一个深刻的启示,这就是房地产开发商的暴利时代不应再继续下去。长期以来,我国商品房的定价并不是以房地产开发的成本来核算,而是以开发地段的所谓投资价值来作为定价依据,使房地产市场在很大程度上变形为投资市场,出现了虚拟经济的特性。而政府因为对房地产行业有利益谋求,对这种情况听之任之。“京贸国际城”的降价,只是一种让利行为,从原来的暴利变成了薄利。由此可见,开发商可操作的利润空间是多么大,这是任何一个实体经济行业都不敢想像的,它直接造成了我国的一些“富豪排行榜”上满眼都是房地产开发商,与国外的排行榜形成了巨大的差别。显然,房地产政策调控的方向应该是推动这个市场的定价原则理性回归,剥离其虚拟色彩,在让居民能够买得起房的同时,也让房地产开发商能够实现均衡生存,促使房地产市场和谐发展。

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