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内地楼价快撑不住了

2011-06-14 11:29 | 作者: 施永青来源:新浪博客 投资者 楼市降温 掏宝 购买力

香港银行收紧楼价过千万楼宇的按揭成数,本地人只借五成,外地人只借四成,希望能藉此为楼市降温。

这些措施若与内地的措施相比,其实仍十分温和。因为,在内地,即使你是本地人,若是买第二间楼,也只能贷五成,并且要付较高的利息;若果非本地人(不单指外国人,同是中国人,但户籍的所在地不同,也视作非本地人),得在该地有一年以上的交税记录,才可以在该地买楼。否则,即使自己有钱买,不用向银行借,也不许买;买了也不可以拿产权证。

这项措施对中国房地产的打击可谓是根本性的,迟早会在楼宇的价格上反映出来。现在楼价的跌幅好像不太明显,原因是地产商还在死撑,不肯主动降价。但我认为内地楼价,尤其是在一手市场,已不可能长期再撑下去了,下半年的跌幅很可能会进一步扩大。

中国的住宅楼价,尤其是在一些大城市,早已与当地人的购买力脱节。楼价之可以在用家已买不起之后仍节节上升,是因为有源源不绝的外地投资者不断来承接。城市愈大,吸引外来资金的能力愈大,与本地购买力脱节的情况就愈严重。

上海是全国人均收入最高的城市,但上海的楼价已升至大部分上海人都买不起;上海的楼价之所以升完又升,是因为全都富起来的人,都想在上海拥有一套房子,湖南、四川、黑龙江、以至新疆的人,只要赚到了钱,都会来上海买房子。于是,上海的房价反映的,已不是当地人的购买力,而是全国投资者的偏好与承担能力。

从这个角度来看,那些能吸引外地投资者的城市,如上海、北京、杭州及深圳等,过去楼价之所以能够维持在这么高的水平,全靠有外来投资者的支持。现在,外来投资者有钱也不可以买了,那楼价就一定没法在现水平支持得住。过去愈多外来投资者捧场的地方,今后楼价所受的压力必然愈大。

现时,大部分地产商仍不肯带头减价,是因为金融海啸后,带头减价的地产商都吃了亏,死撑到底的反而后来都占了便宜。不过,今时不同往日,中央今次已下了决心,个别领导人把自己个人的声望也压上去了,已不容中途收手了。

只要限制外地人购买的命令不取消,本地的购买力只会买少见少。在这种情况下,哪个地产商肯先减价,就可以先抢走一批质素较好的客,迟开盘的就只能在余下来的买家中去掏宝。在好客愈掏愈少的情况下,死撑的地产商亦不得不改变初衷。

近日,常听到有地产商不惜以高息向地下钱庄贷款,相信他们的资金已十分紧张,很快就要减价促销了,一旦有地产商带头减价,那即使是资金没有问题的地产商,也得一起投入这场减价战了。我估计战幔将会在下半年打开。

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