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陈思进:房子究竟怎么样才能回归合理价位

2012-07-03 10:18 | 作者: 陈思进来源:新浪博客 房子 合理价位

住房拥有率越高,实体经济越差

两会期间,温家宝总理在答记者问时明确表示,“房价远没回到合理的价位,调控不能松”。温总理为什么这么说?

让我们回头展望2008年,当时中国政府就准备收紧银根,给过热的经济,特别是飙升的房市降温。结果未能如愿。为什么呢?那时“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸,美国对中国出口商品的需求骤减,而美国是中国商品的最大进口国。中国拿不到订单了,出于无奈,政府只得投入4万亿元“救市”,但这些钱多半进入了房市,使房价继续飙升,虽然弥补了出口损失,使中国经济风景这边独好,率先从危机中解脱,但是高房价也给经济带来了七宗罪:

第一,由于高房价带来的房地产暴利,吸引了大量的资本进入房地产行业,阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造,损害了实业;第二,高房价挫伤民众的购买力,大幅降低内需;第三,高房价增加了国家的市政、住宅建设,及企业扩大再生产的成本;第四,高房价拉大了贫富间的差距,其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会;第五,高房价阻挡了人才的自由流动,妨碍了城市化的进程;第六,高房价消耗了人们宝贵的体力和精力,将导致未来人口大衰退;第七,高房价妨碍了社会经济的可持续发展。

有鉴于此,温总理同时提到:“从方向上看,应鼓励更多的人租房。”我完全赞同这一观点。纵观全球,在欧洲的多数国家里,多少年来租房和拥有住房者的比例为1:1,大城市的租房者比例则更高,像德国就有高达58%以上的人一辈子租房住。即使地广的美国,在次贷危机爆发之前,拥有房子的屋主破了历史最高纪录,却依然还有超过32%的人租房住。而加拿大非但地广,而且人稀,但租房而居的比率仍高达33%。

在欧美是租房而居,还是买房自住,对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已,无论是从理财的角度还是从其他方面来考量,本无优劣之分。

房价涉及了每一个人的利益,购置了房子的家庭自然不希望房价跌,而无房想买者自然不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明,由于购房一般用的是信贷消费模式,而一个国家和地区,住房拥有率越高、房价越高的地方,实体经济就越差,离金融危机的爆发点也越近,而且康复和恢复经济的时间将越长!

比如,德国、丹麦、奥地利的经济非常扎实、非常健康;可是,葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机难以自拔,加拿大正在债务危机的边缘。而美国,从2006年7月开始房价一路下跌,陷入金融危机,迄今房价已经跌回2002年的水平,而住房拥有率跌了3%,降到65%,实体经济开始恢复。预计将跌回1998年,甚至1996年的价位之后,才能止跌回升。

在欧美,平均2%的房地产税,是一个控制房价的平衡器,而房贷利息的随时上涨,以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,由这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以,一方面,欧美的房价不可能像中国涨到天上去,另一方面,欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋,一样能够安居乐业。

它山之石,可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机炒房,使房价回归正常合理水平的话,不妨全面借鉴上述的欧美那些行之有效的方法。针对中国国情,我提出三个具体建议:

一、改变目前中国人将房子作为投资品的观念,将房子作为消费品,房价加入CPI;

二、严格控制银行房贷,对第二套以上房子的房贷,大幅提升房贷利率;

三、对第一套自住房采取免缴房产税,第二套自住房或出租房少缴税,第三套以上仿照欧美,每年按房子的市场价格,按各地房价泡沫程度不同,征税1%到3%的房产税,或称“奢侈消费品税”。特别要遏制投机炒房,对所有恶意哄抬房价的投机房,特别是那些空置房苛以重税!

政府征收了房产税之后,可以将部分税款用于廉租房的建设。特别要注意的是,目前中国的租房市场由于供求关系所致,是卖方市场,好些房东不时地任意、随意提高房租,使租房者难以安居。所以,对空置房征重税,对出租房减免税收,可以逼迫炒房者将空置房出租,以加大市场上的供应,以此扭转租房市场成为买方市场。

只有这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来,尽快达到“居者有其屋”,使每个人都能安居乐业。反之,如果做不到上述几点中哪怕一点的话,那恰恰正是多年房市调控都成为“空调”的根本原因!

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