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陶冬:房价持续下跌需要三大要素

2012-08-16 10:36 | 作者: 陶冬来源:新浪博客 要素 房价 三大 陶冬

海口市美兰机场到达厅里,有九家商铺。其中一家是咖啡厅,一家是便利店,剩下七家全都是地产发展商的贵宾厅,负责接送买楼人士。

海南岛的情景也许夸张了一些,不过看看中国各机场铺天盖地的卖楼广告,不比海口少。房地产业,在中国经济中占着超高的比重,远高过世界其他国家在正常情况下的水平。

五月份以来,中国的地方政府纷纷推出各种措施,为冰封的房地产市场解冻、升温,房市成交量骤升,房价也开始上扬。只是开发商与地方政府学乖了,让房价数据看上去没有怎么动。

针对各地政府在房地产优惠政策上的百花齐放,北京的反应出奇地冷静。在舆论上,中央政府坚持对房地产市场的调控坚定不动摇,人民日报、新华社的社论和评论员文章,立场鲜明坚定、旗帜鲜明。但是在实际举动上,除了对个别过份的城市打压之外,北京对多数地方政府的吹暖风,采取了睁一只眼、闭一只眼的态度。中国的房地产新政,基本上蜕变为光打雷、不下雨了。七月底召开的政治局会议,为下半年经济政策定调,将稳经济提到更高的位置,林林总总地罗列出许多政策,可是对房地产政策却只字未提。

中央政府在房地产政策立场上的改变,其实并不出奇。货币政策从信贷放松到降利率、存款准备金率,已经眼花瞭乱地舞过一轮了,不过对经济的刺激效果看来并不好。中国处在流动性陷阱中,在已经极度宽松的货币环境中,推行进一步宽松的政策,边际效果不会大。贵州等一批省份公布出金额惊人的投资计划,但是实际上地方政府的财政早已捉襟见肘,银行也不愿意再无条件地贷款支持地方基础建设。至于减税,那是好的政策,不过实施需要时间。

纵观所有宏观政策,对经济张驰真的还能有效控制的,恐怕只剩下那个讲不得的房地产政策。而且刺激经济并不需要北京做什么,只需要它不做什么,放下那只“闲不住”的手,停止对市场的打压,其它便水到渠成了。北京恰到好处地做了这一点,一方面狠话继续讲,另一方面对房市的升温睁一只眼闭一只眼。北京闭着的眼能闭多久,取决于经济的下滑程度。

笔者认为,中国房市的一轮小阳春已经形成。开发商卖出一批房子后,资金状况已有改善,不再急于减价出货。离场观望的热钱,在减息等政策信号的刺激下又重投市场。积压多时的刚性需求,亦有爆发迹象。中介机构玩出各种花招,绕过限购令。

此时放松房地产政策,也许对稳定经济有所帮助,但是长远来看只会制造出更大的泡沫,最终给经济及金融体系带来更大的隐患。格林斯潘在二○○四年提出“非理性繁荣”时,也曾试图对货币政策作出调整,却因各种原因半途而废了。美国接下来的房地产疯狂,最终带来了房市的坍塌,金融业遭受几近灭顶之灾。时隔多年,美国经济不仅没有恢复元气,更有可能迈向“失去的十年”。

在中国,人们通过预测政策走向来看房地产走势。的确,中国政府的政策(尤其是行政政策),对房市有着非常重要的影响力,在一定时间内和某种程度上,可以主导市场的成交量。不过政府不是万能的,它没有上帝之手,更没有上帝之脑。房地产市场有自身的规律,有周期性的起落节奏。货币环境、库存状况、需求、人口结构,将最终决定房地产市场的起落转折。政策因素,可以拉长或缩短房市周期,可以减缓或加大调整力度,但是很难将其周期性规律一笔勾销。

的确,房地产行业对国民经济至关重要,政府轻易不敢痛下杀手。不过这一点,不仅在中国如此,在一九八○年代的日本或八年前的美国也是如此。当周期性因素积聚到一定程度,政府政策未必是决定房市走向的唯一因素。

笔者看来,将中国房地产市场拉入下降周期,需要三大要素。

一,货币环境正常化加速。近十年的流动性扩张堪称天量,相信下一届政府会适当收缩银根。二,外贸顺差大幅减少甚至出现逆差。外汇占款是制造中国流动性最大单一源泉。三,美国联储退出量化宽松政策。由于人民币与美元汇率隐形挂勾,美国的货币政策直接影响中国的货币环境。这三大要素的形成需要时间,笔者估计中国房市的大规模调整应该在几年后发生。

回到海南岛,如果开发商们能够将巨额的住宅库存,按照目前的标价卖出,然后将囤积的十八万亩土地建成住宅,按照目前的标价卖出,则海南可以收回的资金将足以买下纽约曼哈顿。海南的房价会不会跌,读者请自行判断。

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