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姚树洁:国家从地产获利过多

2013-04-07 09:20 | 作者: 姚树洁来源:新浪博客 地产 姚树洁

4月4日《南方都市报》报道,在2012年房地产业销售6.4万亿元中,契税2874亿元,房产税1372亿元,营业税4051亿元,土地增值税2719亿元,房贷利息8400亿元,卖地收入28517亿元,政府和银行从房地产获得收入4.8万亿元,占总销售收入的75%。

除了卖地收入和银行贷款不能完全归于当年政府的房地产收入之外,政府和银行从房地产业所得到的收入是惊人的。

就算我们剔出30%的土地收入和所有的银行利息收入,2012年,政府在房地产业方面的收入也高达3.2万亿,占房地产销售收入的50%,等于国家全年财政收入的近30%, 房地产业占GDP的比重只有5%, 政府从地产业取得这样高的收入,有点像杀鸡取卵,不仅对房价调控不利,对买房者不公,也是推升泡沫形成的推手。 更重要的是,这样的政策不利于国民经济的可持续发展。

政府收入高本身不可怕,可怕的是当房价下跌以后,买房子的老百姓输惨了,政府得到的收入却不会吐出来。换句话说,政府是泡沫的时候大赚,泡沫爆破之后,还是不亏。

记住2005-07年中国股市猛涨,政府也是赚得最多的。印花税,IPO税,每年高达数千亿元。2007年底以后,许多股民输得倾家荡产,政府还是照样收取印花税,只是比以前收少一些罢了。

在房地产的问题上,政府的收入却要比股市的收入高出10倍,甚至数十倍。政府的收入是建立在房地产泡沫之上的,也是推动地产泡沫的推手。

因为政府的利益,使政策过多的考虑财政收入和短期的经济利益,而没有重视房地发展的长期社会利益和生态效率。

所谓的长期社会利益,就是国民经济的可持续和稳定的发展,也包括供应充足和价格合理的房子,已达到满足各个阶层需求,有效控制投机和腐败,坚持社会公平和人与人之间的和谐,政府官员和民众之间的和谐,等等的社会发展目标。

所谓生态效益,就是土地的有效和充分利用。一种以短期利益为出发点的房地产开发,必然不会考虑土地,房子和人之间的最佳配合,也不会考虑最优的人文居住配置效率。

在短期利益推动下,中国房地产行业出现如下两大严重问题。

首先,市场分割,使有钱人和低收入工薪阶层脱节。一方面,房地产市场发展只考虑有钱人的需求,而没有充分考虑低收入工薪族的需求。于是乎,经济适用房,小户型房子供应紧张。大户型商品房供应过多, 成了有钱人赌博和投机的对象,从而出现泡沫和房子短缺的双重尴尬局面。

其次,政府在收取如此多的房地产利益的时候,并没有重视经济适用房和廉租房的建设,没有充分考虑房地产的社会公平和福利属性。最近两年的廉租房建设,起步太晚,力度太小,而且没有配套的措施保障刚性需求人群得到满足。许多廉租房最后落到了有钱人和权贵人的手里。另外,没有按照市场规律搞的‘廉租房’大跃进,必将是半拉子,事倍功半,甚至是以失败而告终。

我的建议是,政府应该认真的把从土地和房地产获得的巨额收入,大幅度的投入到小户型的经济适用房的建设中去,争取在3-5年内,建设一大批价格合理,环境优美,户型小巧的廉租房,用于满足上千万,甚至是数千万家庭的需要。一方面推动城市化的健康发展,另一方面,压制房价无止境的疯狂上涨,避免由于今后泡沫大爆破以后给国家和人民带来太大的打击和灾难。

附件:全国去年房地产销售额6.4万亿 政府拿走75%(南方都市报,4月4日)

根据财政部数据,去年房地产贡献的税收超过1.1万亿元。

政府究竟从房地产销售中拿走了多少收入,日前这一话题引发高度关注。根据官方数据计算粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点,但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。

2012年,我国商品房销售额64456亿元,比上一年增长10%。与此同时,来自房地产行业的土地出让金和相关税费也非常可观。其中,土地出让金历来是政府从房地产行业中收取的最大比重收入,一般会占到房屋销售价值的40%左右。至于来自房地产行业的税费有多少,财政部的统计数据给出了答案。

福布斯中文版杂志、福布斯中文网总编辑周健工日前在微博上发布一条信息,综合了来自国家统计局和财政部2012年的统计数据。这条微博指出:“2012年房地产业销售6.4万亿元,缴纳契税2874亿元,房产税1372亿元,营业税4051亿元,土地增值税2719亿元,缴税合计约1.1万亿元,银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息,土地收入28517亿元,政府和银行从房地产获得收入47917亿元,占6.4万亿元收入的75%。”南都记者根据财政部公布的数据,验证了此说法的准确性。

房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。而这些环节几乎都会涉及到税费征缴的问题。

目前房地产企业开发和保有环节的税费主要有11种,包括营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育附加费。

记者发现,上述统计其实还有保守成分,比如并没有统计城镇土地使用税、城市维护建设税等税种。这些税种并非针对房地产开发企业征收,而是面向更广泛的单位征收。因此房地产去年贡献的实际税收将超过1.1万亿元。

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