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央视蔫了,但任大炮也非正义化身

2013-11-27 11:07 | 作者: 谢思聿 来源:中国企业家网 任志强

以任志强为代表的房地产企业家以攻为守,因为找准了央视的软肋,一击即中。但这并不意味着自身没有弱点,更不意味着他们在土地增值这一环节中没有占尽好处

【中国企业家网】如果不是任志强,土地增值税的话题不会蔓延至今日而不休。

11月26日下午,任志强坐在中房协会议室里,对在座的几十家媒体表达他对央视《每日质量报道》对房企欠缴巨额土地增值税报道的轻蔑。

数日前,央视指出自2005年-2013年全国房企欠缴的土地增值税高达3.8万亿,并列出包括万科、雅居乐以及金地等在内的巨额应交未交土地增值税。

但其实土地增值税是非常复杂的税种之一。政府通过对土地在开发周期之内发生的增值部分征收重税,来避免房企享有巨大的超额利润、甚至故意囤地来牟取暴利。它被视为调控房地产的有力手段之一。

以雅居乐海南清水湾为例,其最初的地价成本每平米不到300元。距离其规划至今已经7年,其住宅售价每平米已逾20000元。高利润带来高负税,虽然该项目尚未到清盘状态,只是按照同业标准预提拨备金,但计入负债的应付土地增值税也高达83亿人民币,这在很大程度上冲抵了项目的获利空间。

土地增值税清算过程中需要核实的要素众多:项目产权变更、交收比例,土地增值额,适用税率等。再加上房地产开发周期不定,土地增值税的清算往往需要对跨越若干年的成本和营收进行审核,且牵涉部门众多,其征管难度非常大。

不过,经过重重审计的上市房企在缴税以及财务处理方面出现问题的可能性微乎其微,更遑论集体犯错。

任志强:就是要告诉央视,他们是错的

“愚蠢!”“无知”!

任志强来回甩动手里的声明,再一次陈述 “任八条”来驳斥央视的报道。他已经不再是那个被动的“任大炮”,在攻击与被攻击的过程中,早已形成了独有的任式武功——以攻为守,以进为退。

他甚至怀疑央视报道背后的动机,“它们就是故意的。”

最初,任志强还放出话来要“告”央视。虽然在有关部门的介入下作罢,但他开始争取行业协会出面声讨。

国内房地产行业的同业交流合作,要比其它行业更加紧密,这其中尤以中房协,中住联(后发起设立全联商会)和中城联盟最为知名。不同组织的主旨会有差别,但彼此也声气相通。组织内部的房企之间共享经营理念和行业标准,相互合作上可以延伸至合作拿地,下可以扩展到基金投资,还覆盖至公益慈善。

而任志强不仅参与了以上三个房企组织,还是其中的代表人物。正所谓姜桂之性、老尔弥辣。他先争取到以全联商会的名义发布声明,再获中房协的鼎力支持。

过程当中,上市房企们罕见的针对央视报道做出了统一的动作:已经有12家上市公司发布公告,以否定央视报道内容的方式对任志强的做法表示支持。任志强透露,接下来还会有更多的房企发布声明,“就是要告诉央视,他们是错的。”

挺过调控的房企更主动强势

碰到任大炮,算央视倒霉。

从达芬奇造假到星巴克暴利;从薛蛮子到陈永洲,央视因其国家公器的身份一直所向披靡。但这一次恐怕无法如愿以偿。任志强为先锋、房协为纽带、房企们的抱团支持之下,央视的剑这一次恐怕要白白出鞘,无法饮血而回。

另一记耳光不期而至。11月26日晚间,也就是中房协的这次会议结束不久,国家税务总局也发布文章,逐条解释关于土地增值税的种种问题之余,也称“近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解误读。”

在纷至沓来的专业人士解读之下,舆论已经向开发商倾斜。

任志强的这一招以攻为守,因为找准了央视的软肋,一击即中。但这并不意味着自身没有弱点,更不意味着在土地增值这一环节中没有占尽好处。

事实上,房企的核心能力之一,就是如何把控整个项目开发的节奏。而从拿地到预售,期间对资金的运作堪称玄妙,尤其是把杠杆率运用到极致的房企,这需要其有着走钢丝式的平衡能力。

依旧回到土地问题上来,在3-5年的开发周期过程中,通过“土地评估增值——提高抵押率——获得更多银行贷款”这样简单的操作来为企业筹得低成本资金,就已经为其带来巨大的利益。万达王健林已经不止一次对外讲述这样一种筹资模式。至于在合法的范围之内,通过对项目开发和推盘进度的安排,来把控土地增值税的清收时点,也并非难事,又何须违法操作获利?

归根结底,税收问题不过是政府与开发商的“内部矛盾”,他们在为彼此利益博弈,而买单的依旧是我辈。

代言人任志强以杀鸡儆猴的架势声讨央视,掩盖住房企们依旧四处跑马圈地的事实。虽然手中储备的土地至少也可以开发5-7年,但有土地稀缺预期在前,土地增值税清收递延在后,大笔的资金依旧抛向土地市场。

房地产行业“双城记”时代已快终场。当初那个上万言书给政府、被民众扔鞋的任志强,都已经能够玩转微博、利用舆论,化被动为主动。而挺过史上最严厉而漫长调控的房企们,又一轮纵横捭阖下来,在不断集中的过程中变得更主动更强势。

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