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三中全会指挥棒下,房企该如何跳舞?

2013-12-02 06:19 | 作者: 袭祥德 来源:中国企业家网

——一家地产上市公司董事长的应对之道(上篇)

在林中看来,政府出台一刀切调控政策的概率很小,不会再出现“几个城市生病,大部分城市吃药”。在变化莫测的市场中,房企生存之道是实现稳健和有质量的增长。

文/袭祥德

编者按:没有人比房地产商更关心政策的更迭。与普通人相比,他们关心的是,新的并非阶段性调控的政策下,企业如何安全发展,在未来房地产格局重构中,如何避免走上错误道路?

面对十八届三中全会对地产行业完全不同以往的思路,旭辉集团(以下简称旭辉)董事长林中近日接受了中国企业家网专访,剖析了他对于房地产市场变革的种种真实想法。上海旭辉房地产公司是一家2012年刚在香港上市的地产公司,目前年销售收入在140-150亿元左右,相比万科、恒大等千亿地产企业来说,它并不是一条“大鱼”,对于市场的变化更敏感,应对更谨慎。

各种迹象显示,中国房地产正进入新一轮多空对峙,看空者如李稻葵认为房价正在上演最后的疯狂。而北京、上海等地产生多个“地王”,显示部分主流地产商对未来房价上涨信心十足。在许多人看来,未来靠市场调控的时代,行业格局将大调整,近日广州时代地产、中粮置地等内地房企加快赴港上市进程,即显示了地产公司对未来变局的不安。

身处这样一种焦灼和不安的市场情绪中,房地产商们都在想什么、做什么?在一定程度上,林中内心深处的碰撞反映了中国房地产行业多数企业的生存与发展逻辑,甚至预示着这个行业正在或即将发生的变化。

以下是本网整理林中的口述实录(上篇),下篇将稍后推出,敬请期待。

政府调控不会一刀切,征收房产税是大势所趋

三中全会以后,政府对房地产的政策会越来越市场化。一些信号大家都看得到,比如未来房地产会采取市场化的调控;第二是要做更好的顶层设计、长效机制,在户籍、土地、财税、人口方面做一系列的改革。就拿单独二胎放开来说,肯定对房地产是利好的,因为人口多了,就意味着需求的增长。

一位专家说,土地改革跟人口改革的红利,支撑中国二三十年发展都没问题。所以,我们现在也在研究这些事,特别是在中产阶级层面,研究客户需求的变化。比如原来都是独生子女,三口一家,现在不是了,我们开始研究,四口一家这种户型怎么做。

当然,产品层面上的影响其实是表面的,三中全会对于房地产行业的影响,着力点也不是短期房价。我关注的是它对整个行业的格局、发展模式的影响,进而评估我们的战略是不是要做修正和调整,来适应至少未来八到十年的市场。

我相信这一届政府的出发点是要采取市场化的调控,又加上这种全国发展的不均衡,出一个统一调控政策的概率是很小的,不能几个城市生病,结果大部分城市吃药。

在市场好的时候,其实我们警惕性会更强。现在买地,评估的核心是对未来房价的判断。最近,我们(公司)内部出了一个文件,规定对明年房价、后年房价的预测不能增长,在目前售价的基础上你还能达到(满意的)利润率,这块地就能买。不能跟我说,明年房价还涨10%,什么地都可以买,都可以挣钱;其实市场不是这样子的。

另一个需要关注的是,不动产统一登记是大势所趋。它是这个国家规范管理的基础,也是未来收房产税的基础,一定会实施,但对一般的民众其实影响不大。

最近房产税的提法,可能中央也在做改变,不直接叫房产税,而叫房地产税。这种立法我觉得需要时间,但是我相信在这个立法之前,肯定会增加更多的试点城市,取得更多的经验,然后立法,继而普及。如果你在国外生活过,就会发现:国外的房产税对地方政府来说是一个很重要的税种,地方政府对社区的维护,对社区教育的投入,都靠房产税。我们现在主要靠交易来征税,但中国在城市化结束以后,交易会减少,少了以后怎么办?所以征收房产税一定是大势所趋。

拿地基本靠“捡漏”,跃进成反面教材

如今,我们经常问自己一个问题:假设2014年市场有变动,销售价格、销售政策有调整,我们2014年的销售计划能不能完成,利润能不能完成?也就是我们的销售跟利润能不能经受得起市场的波动,这叫内部压力测试。

一旦这个测试能过了,我们就会按既定的节奏做,一旦测试通不过,我们就会做一些运营和产品结构上的调整。因为资本市场对我们要求是:在波动的市场上要实现持续稳定的增长,而要实现这个持续稳定的增长,我们一定要有对未来业绩的管控手段。

大家都知道,开发商其实很少资不抵债,发生危机都是因为债务兑现,在某一个节点上你的债务到期了,产生了现金流和资金链的压力。所以旭辉从原来没有国外的借款,到现在国内、国外长期和短期的比例为6:4,原来短期债务比重占比较高,现在调整到2:8,就是短期20%,长期80%。我们在海外的借款都是时间很长的,一般发的债都是五年以上。

面对各种不确定性,旭辉内部有一条杠杆,我们的净负债率会控制在80%,80%相对来说是稳健的,跟我们发展的速度是匹配的,高速发展期还很难做到一个很低的负债,但是所有发展都要立足于安全性。

实质上,资本市场不是以规模论,不是规模越大,市场的估值就越高,它一定是综合平衡论,规模、赢利能力、负债率,各方面表现(都要好)。

对安全的强调在拍地方面表现最明显。我们内部经常讲一句话叫不拿错地,不拿贵地,来保证增长。我们买地的金额,一般不超过销售额的一半,来控制我们的支出,20亿以上的土地我们一定找合作伙伴,我们不会一家去扛,来分散我们的资金压力。

去年下半年到今年上半年,我们认为是一个低点,所以拿地的策略是积极的。今年6月份以后,我们认为土地市场价位越来越高,拿地是谨慎的,基本上的策略就是“捡漏”。我们不会去在热门地块上跟人家硬拼,因为那种拼下来就是拿地王,单价地王,总价地王,特别是单价地王,拿错地会严重滞后企业的发展。

其实我们在做三件事,第一就是控制土地成本,第二降低我们的融资成本,第三提高产品的销售溢价。

我们内部有一条死规定,现金的保有量不能低于总资产10%,没到10%的时候就开始预警了,那时我们就会加速收款跟收缩投资。

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