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【实录】尖峰对话:拐点之下的楼市风云

2014-12-14 11:00 | 作者: 来源:中国企业家网

【中国企业家网】由《中国企业家》杂志社主办的“2014(第十三届)中国企业领袖年会”于12月12日-14日在北京举行。北京华远地产股份有限公司原董事长任志强、中坤投资集团有限公司董事长黄怒波、富华国际集团总裁赵勇、华耐家居投资集团总裁贾锋、东方园林产业集团总裁张诚、首创集团董事长刘晓光共同就主题“拐点之下的楼市风云”进行了讨论。

时间:2014年12月14日

地点:中国大饭店一层大宴会厅A

主持人:首创集团董事长刘晓光

房地产

 

嘉宾精彩语录:

任志强:我们经济的运行情况是依赖于政府政策的波动,中央政府的宏观经济政策决定了房地产经济波动的周期。政府让它下去,它就下去,政府想让它上来,它就上来。

任志强:我是赞成国家用宏观手段去调节经济运行。我们不能让所有的老百姓认为这届政府上台了以后所看到的就是经济下滑。政府要真有本事不刺激就别降息,你试试看,你有什么本事,憋不住了吧,赶紧上厕所,该尿的时候就尿。

任志强:如果不能彻底从国家战略层面去改变人口结构、户籍制度、土地制度,以及城市规划,我觉得一二三四线城市分化的问题会越来越严重。

黄怒波:我觉得这届班子还是很强势,中国经济会迎来新的大的发展机遇,新经济还是能形成的。在这个背景下,我认为大背景好了,所以一线城市我认为是稳中有升的价格,二线城市会稳定下来,也会逐步上升。三线城市十年内有波动。但是,一个问题我认为就是对房地产行业来说,利润逐渐在摊薄,当然也不算高了,它不会再形成前些年的利润,房地产行业在十年内的趋势,会逐步变成跟别的行业差不多的利润率的一个行业,这是下一步的一个趋势。

贾锋:大中型小城市政府的资源配套,包括基础设施建设,决定了大家选择居住生活的城市它的舒适度,肯定哪儿好去哪儿。如果政府不断把资源倾斜在北京,北京只能越来越拥挤,现在拿北京户口,在北京买房子,变成身份了,面子了。

以下为“拐点之下的楼市风云”尖峰对话实录:

刘晓光

刘晓光

刘晓光:今天是中国企业家领袖年会的一场对话会,叫尖峰对话——拐点之下的楼市风云。是不是拐点之下呢?我想咱们讨论,不一定同意这个观点。首先,介绍一下今天在座的这几位:一个是任健,退休干部,尖峰对话的骨干分子。第二是黄怒波,黄总主要是爬山英雄,旅游和地产。第三个是赵勇,很年轻。第四位是贾锋,做家居行业的商业地产。第五个是张诚,东方园林产业集团的总裁,也是上市公司。

今天这个题目来讲,实际上总的题目是讲“拐点之下的楼市风云”。下面我开始问问题,别罗嗦,刚刚闭幕的中央经济工作会议有一些新的精神。但是,房地产到底怎么样?我想通过我们今天的讨论最好能够给大家一些真知灼见,能给大家一些好的分析。

我问的第一个问题就是过去的十年中,房地产从来没有超过一年的所谓低谷期。这个规律在这次会被打破吗?这个题目每人都有回答一下,从贾总开始。

华耐家居投资集团总裁贾锋

华耐家居投资集团总裁贾锋

贾锋:应该说我个人觉得,确实现在我们过去的发展,开发模式我自己因为这几年做了一些项目下来,我觉得我的观点现在确实是目前的这个开发方式会影响一部分消费者的购买力。我认为市场还是巨大的,但是我的观点应该要减税。

刘晓光:回答我的问题,就是过去的十年中,还没有一次低谷期超过一年,这次会打破这个规律吗?

贾锋:我觉得应该会面临这个问题。因为现在老百姓很多面临的有很多人确实买的是一种价格的预期,他认为有保值性和稳定性的。但是,实际上价格要持续的往高拉,它确实不可能无限制的上。这是我的第一个观点。虽说现在不断的推高价格,我觉得这是一个谬论。

刘晓光:所以,你认为这一次的低谷期?

贾锋:是调整价格的时期,并不是说房地产没有市场。

刘晓光:张总。

张诚:会有低谷期。

刘晓光:为什么?

张诚:应该让任总先发言,我特别怕任总在一起。房地产肯定会,为什么会呢?因为它虽然体量很大,但是已经变成了没什么意思的一个行业了,像现在很小的一个会议厅给我们房地产的板块,五年前不是这个局面。昨天我在这儿听90后的那个,恨不得前面都是人了,确实它就是很普通的一个行业了。既然很普通的行业,那就潮起潮落,就跟汽油一样,就跟银行的汇率一样,它还是有很大作用,反正就是没意思了,用没意思来形容,是最正常的。今年有一个词叫“新常态”,构造很平常的一个行业。

刘晓光:也就是你认为房地产行业将来不是在中国重要的行业了?

东斱园林产业集团总裁张诚

东斱园林产业集团总裁张诚

张诚:它很重要,它就是很普通的,人们经常说它有金融属性,又吸附了大量的资金,又吸附了大量的民生这些社会内容在上面。所以,它有很多力量共同推动它潮起潮落。

黄怒波:第一个可能性是存在,就是拐点到了,主要是明年的政策的因素。就是它不动产条例,还有房地产税的出台,这个可能会有很大的影响。那么,对房子的投资行为和投机行为有所遏制,这个时候可能拐点会到。但是,另一方面又看到一个苗头,在“新常态”下,各省稳定经济是一个新的动向,也不排除最后中央政府又要挽救经济,又要回头刺激这个房地产,各种措施。因为每一次回头,最后都是政策原因,不是别的,所以看哪个力量更强一点,来决定是不是拐点。

刘晓光:也就是你认为还是得观察,可能在低谷中,还会有小高峰。

黄怒波:是这样。

任志强 442 280

任志强 442 280

任志强:你问这问题就有问题,从1998年开始到2005年就是五年的高潮,到2007年掉下来,4万亿出台的快了。从2010到2013年中间不是两年吗?怎么就是一年?问题就提错了。媒体一般就爱忽悠,所以他说没超过一年,其实不是。我们几个高峰情况看,黄怒波有一点说对了,我们经济的运行情况是依赖于政府政策的波动,政府让它下去,它就下去,政府想让它上来,它就上来。所以,这个周期也决定政府的反映属于。比如前十年那一届政府,可能反映的快一点,2007年掉下去,还是4万亿上来了,这届政府就怕了,又怕出强刺激,又怕出这个那个,然后磨磨蹭蹭,拖时间就长了。然后又开始出台政策,然后就降息了。在美国总是大白天高唱,我们的政策老是百业12点出台,这是怎么了?

应该说中央政府的宏观经济政策决定了房地产经济波动的周期。明年如果出台政策,没准就往上上,反正中央经济工作会议告诉我们就是不稳,所以才叫稳中求进,要是稳,就不告诉你稳中求进了,告诉你乱七八糟,所以叫稳中求进,中央刺激来回调,调来调去就是高你稳住。稳住的意思就是告你这个周期差不多了,再往下掉就稳不住了。

刘晓光:你的意思就是政府让它上还能上?

任志强:中央政府现在和世界相比我们的能力大的多。债务比例没有那么高,要和日本比,还有巨大的能力去可以扩大政府财政赤字。我们的准备金律全世界最高,不能降准,我们利息不是全世界高,没有俄罗斯高,但是我们也算是比较高了。12月份中央政府的钱要拨的还有26000多亿,还没发呢。所以,我们中央政府4万亿的外汇储备,比俄罗斯强多了,俄罗斯快光了,卖黄金了开始。所以,我们中央政府有无限的权力,关键他用不用。上一次用了4万亿的强刺激,结果强刺激变成了一个敌对面了,谁都不敢说了,好像刺激就变成一个罪过。于是就只能改个词交“微刺激”。“微刺激”就是给病人身上挂个掉平,时不时的打点点滴,点什么药也不知道,什么时候打也不知道,你就猜吧。为什么我们经济一直往下掉,4月份投资掉下来了,工业增加值掉下来了,问题还是让大家猜,猜猜明年是不是上去。但是,只要政策对头,市场没有刚才说的。不是市场说没人买房子了,而是说我们的政策不对头,造成一个思维条令。

我昨天讲的一个数字,去年68000亿的住房消费,不算办公楼和商城,18000亿的个人消费贷款,相当于27%的消费贷款,今年只有12000亿,投资消费数额3000亿,比例降到22%了。美国十万亿美元的个人消费信贷,每年消费额四千亿美元,他有几十倍,我们只占22%。说明还是宏观政策决定让老百姓买不起房,不是老百姓不想买。我们的宏观政策决定这个命令,所以今年央行,四大行就提高应该解决个人消费信贷问题,换句话说就是宏观政策决定了房地产市场走势。

刘晓光:你认为一个是低谷期,还会有一个过程。

任志强:当然了,库存还得有一段时间。

刘晓光:第二、你赞成四万亿刺激?

任志强:你这说的不对,我是赞成国家用宏观手段去调节经济运行。我们不能最后让所有的老百姓认为这届政府上台了以后所看到的就是经济下滑。你们认为用“新常态”能解决,我们没办法了,经济永远是下滑了?能这么解释吗?为什么不能用,不能用的结果就是经济下滑,政策托底的解决就是为了让经济不再下滑,过去经济托底是为了让经济往上爬,不是让它反弹,至少让它别掉下去,能上就上点,你怎么理解中央经济工作会议精神,这就是说的话。

刘晓光:你的意思就是政府说上还得上。

任志强:我的意思就是政府要真有本事不刺激就别降息,你试试看,你有什么本事,憋不住了吧,赶紧上厕所,该尿的时候就尿。

富华国际集团总裁赵勇

富华国际集团总裁赵勇

赵勇:任总说的我听的都非常好,我认为其实各个城市都是不一样,北京的大城市和三线城市还是不一样。我觉得你要地点好,要好房子,价格能下来,还是应该有销售的,老百姓还是会买的,但是好房子,贵房子,要升高了,我觉得也不太可能。我觉得应该还是把品质做好,什么时候都有人要,但是速度会慢一点。老百姓的房子,我觉得只要能够价格下来,我看购买力还是有的。

刘晓光:第一个问题问完了,第二个问题,大家老说所谓的经济的“新常态”。所谓房地产的“新常态”是什么?有什么特点?什么是地产的“新常态”,有什么特点?

贾锋:这个我还真没琢磨过,我们最近听“新常态”,我自己理解“新常态”,我个人觉得现在国家各个领域确实产能相对饱和了,所以想扩大市场总量,确实不太现实。实际上我觉得“新常态”,我个人认为是一个宏观的概念,作为产业的角度是“新常态”,作为国家GDP。但是,我认为微观层面上,作为企业竞争当中,却不能叫“新常态”。好的企业,业绩继续上,好的产品继续有巨大的市场。那么,不好的企业就会出局,我是这么肯。所以,国家说的“新常态”实际上强调的是一个宏观的总量增长和总量规模的问题。

刘晓光:我问你是房地产业的“新常态”是什么?

贾锋:房地产的“新常态”我理解就是现在的市场需求总量它是到一定规模就会放慢,就是需求规模不可能无限制的不断放大。但是,细分到产品上,不同的产品还是有不同的需求。实际上未来是一个比产品,比价格,比创造价值的时代。

刘晓光:你认为这个历史阶段,出现了量的调整,也是一种“新常态”?

贾锋:我觉得确实是需要大家正面适应的。过去确实像雷军说风大了猪会飞。在市场需求量大,供求不足的时候做什么都赚钱,其实这里面肯定有一些垃圾产品,肯定有一些价格和质量不是在的东西,未来是一个更加充分竞争的阶段。

张诚:我说我的理解,两个角度,一个是提“新常态”的人,我理解的特点是他很纠结。什么意思呢?这事如果是挺容易看出来,或者不太重要的一件事他不会说“新常态”这个词。像我们说,国家经济,或者中国经济的发展要进入“新常态”,我们引申过来说,中国的房地产要进入“新常态”,我想这个原理是一样的,这个事特别特别重要,大家就把它用平常的心来对待它吧,其实我们很重视,这里面体现的是一个纠结。

房地产也是这样,在房地产里的市场,或者从业人员他应该很紧张,因为“新常态”的背后是很纠结。为什么很纠结?肯定上也不是,下也不是,就有很多困难,有很多不确定因素。所以,市场的参与者,或者这个行业的从业人员要很紧张,反正玩它也行,不玩它也行。

刘晓光:就是纠结,看不清变化的形势,然后紧张。

黄怒波:“新常态”就是不可预见性,原来大家都还有期望,这拨下来,房价报复性的上涨,我记得十年前就说过这个话,报复性反弹,这个话都可以用。

刘晓光:这是任志强说的。

黄怒波:我比他说的早,只不过没他位置高。

任志强:跌的时候他说涨,涨的时候他说跌。

黄怒波:所以,这次的一拨就是不可预见了。说正的方面,确实是这样,说负的方面,不断的调节房地产政策的出台。所以,第一次面临严重的不确定性,不可预见性,我觉得这是当下的房地产“新常态”。

任志强:赵勇刚才问我什么是“新常态”,这个词最早是国务院发展研究中心副主任提出来的,他提中国从一个高速增长的经济状态变成一个重速增长,或者中高速增长的经济状态,所以加了一个“新”字,今后的常态就是降低了增长速度。当中国的宏观经济速度放慢的时候,房地产常态也一定是放慢增长速度。黄总刚才讲的是价格问题,我们把两个指标老给搞错,一个指标是销售,从量的情况来看,一个指标是从价格的情况来看。量的情况,从今年的9月30号文件出台以后,或者从8月份大部分城市取消限购政策以后,已经开始出现了一个回升,10月份应该是今年最高的销售月份。虽然从总的来说,因为去年10月份的销售指标比较高,所以基数问题导致还是下滑。但是实际上销售量,按月计算,环比已经变成一个持续上升的过程,也不会再下滑。所有宏观经济的政策有利于消费的政策会导致销售逐渐回暖,但是不等于迅速回升,也可能在底部运行一段时间。

我刚才举的例子,从2010年我们价格高峰以后,中央政府出台了限购政策,迅速出现了下滑。这个下滑过程追,在底部运行了将近两年时间,到2013年才出现回升。这次库存将近6亿,也还有一段消化周期。所以,价格不一定在库存能够消化之前迅速的回升,所以是两回事。也可能大家为了去库存,反而讲价,城市之间区别很大,有的城市涨价,有的城市就降下来了,所以出现了分化。这个过程从现在生产情况和储备情况看,估计最少延续到明年9月,因为新的土地是负增长,所以新的供给不会迅速增长。增速降低的一个基本就是可以预见到我们的投资是持续下滑的,投资下降意味着不会像过去的高度,我们过去年增长高的时候达到36%,37%,去年还有18%,19%,今年就剩10%了,降了一半,明年我们估计增长速度也就是在10%左右。从常态来看,未来的增长速度放慢和宏观经济相等这可能就是房地产的常态,不会再有高速增长了。

但是,行业在这种情况下,不代表企业都是这样。也可能好的企业它融资条件,融资成本和融资能力比较高的反而扩张的越来越大。大鱼吃小鱼的现象可能会越来越严重,这就是产业集中度可能会相对提高。比如现在过两千亿的企业已经好几家了,一千亿的企业也是好几家了,这就是产业集中度提高的一个重要表现。所以,每个企业都有生存的机会,尽管投资增速下降,但是大的来说,继续增长还是正增长的一个情况,也是一个常态。

刘晓光:等于是我们的发展过程中,一个就是有一个所谓的低谷阶段。第二、整个的发展趋势。

任志强:我不同意说低谷阶段,中央说从高增长变成中增长,我们房地产也是从高增长下了台阶,中增长,低谷那是继续向下的过程。下台阶就是保持在比如6%到8%是我们的一个常态,中央说的,它会维持一个相当时间。怕的是从8%变成7%,7%变成6%,迅速下滑,所以叫稳中,“稳”字在凸显。

刘晓光:你承认不承认拐点到来了?

任志强:你们说什么是拐点?拐点这个词怎么理解?拐点这个词,用经济学理解就是下一个高点低于上一个高点,下一个低点低于下一个低点,只能往下,房地产不是。房地产一定是下一个高点有可能高与上一个高点,下一个低点有可能高与上一个低点。所以,它是要波动,就是在稳定在一个台阶上。比如7.4%,7.5%,7.3%,这是今年三个季度,是波动的。

刘晓光:还不是拐点,是台阶。

赵勇:我觉得其实还是一个心态的调整,房地产确实恰几年一直就是上升,谁买地都赚钱,现在可能应该是把心态调整,现在你不一定要这么高增长,有可能买了之后,砸带手里了,要一个平常的心态,不是一个高增长的趋势了,可能是平缓的趋势。我觉得“新常态”还是对趋势的判断,不会拉的太高,但是低的也不一定低的那么厉害,我觉得就是一个心态。

刘晓光:老百姓购买的心态?

赵勇:我说的是开发商,原来买一个帝王,买完之后,盖的房子能卖很多高价,现在不是了。所以就是看它的增长有可能是平缓的增长,有可能要做好产品,高价地买了,做好产品可能有高价位,但是买了之后,就一定卖高价位,我认为不一定,我认为是一个平缓的趋势。

刘晓光:大家刚才的意思就是未来的趋势中不可能有像过去这样的大上,但是也不可能有未来的大下。下一个问题再具体一点,我们认为在未来的十年或者十五年,中国房地产的发展形势,特别是一二三线城市它的发展状态。

贾锋:一二三线城市的差别,其实我觉得任总对当前的现状分析的很尖锐,与其说一二三线城市的趋势,还不如看国家政策的导向。你的大中型小城市政府的资源配套,包括基础设施建设,决定了大家选择居住生活的城市它的舒适度,肯定哪儿好去哪儿。如果政府不断把资源倾斜在北京,北京只能越来越拥挤,现在拿北京户口,在北京买房子,变成身份了,面子了。我觉得这是我们现实的问题。其实现在这个“大城市病”很显然,所以我并不完全赞成,或者完全唱衰就是往大城市,很显然,我认为这也是一个引导我们这个社会越来越不协调的一个方向。

我觉得一方面我们应该积极的建设二三线城市,另一方面也应该呼吁政府,应该把公共资源向二三线城市公平的分配,我认为这是我们一个国家、社会、城市可持续发展和健康发展的一个必然的道理。否则今天我觉得,这几年京津冀地区协同化,很多程度上它已经看到了过渡城市化,大城市化的弊端,和污染、交通各种问题的集中。但是,但是实际上地方政府还是哪里投资,因为往大城市集中,更容易有形象,更容易见效,对地价推的更有效,中小型城市,大家都不愿意做长期投资,都愿意越快见效越好。所以,要看我们国家对公共资源的分配价值。

刘晓光:就是各个城市的价值决定了它的价格和量。

贾锋:没错,如果现在国家给更加有效的,更好的资源和政策,比如地级市和县城。现在很多农村,大家都说投房地产赚钱,你们有没有很多农村出来的人,在农村投资住宅的人几乎都是赔钱的,花十万块钱盖一套房,你没有住,今年年初盖起来,明年年初卖,就打七折八折,农村很少盖了房子能升值。我估计你们房地产没有研究过这个课题,都说买了房就升,保值,农村的房子不增值,不保值,因为人们不适应那里的生活,这个里面就违背了现在经济里说的房地产投资规律了,为什么没有公共资源。

刘晓光:我研究也发现,未来的形势的判断肯定是大的形势的判断。但是,也在分析一二三线城市的变化,这些城市有的也不一样,有的今天的价格等于三年前的价格了,有的还是价格继续上升,量也继续上升。所以,一个是城市的价值,还有一个就是它跟非正常的因素又有关系。

张诚:有一个学科叫地理学,在我们这个社会里面强调的不够。北大地理学在很多年前就是一个标杆了。我讲的地理学是经济地理学。这个学科不到一百年,从西方开始有成型的理论,几十年。但是,在我们的社会里面,重视和谈论的程度不够,我们只有城市规划,有建筑设计。实际上刚才刘总的问题是一二三线是怎么分布的?即使我们这么多年来各级政府和所有参与国家建设类城市和建筑发展的很多人和组织都没有太多的地理学的知识,或者有这个意识。所以,才会出现讨论不清楚的问题。但是,有很多人在呼吁,或者很多人是在推行的。

第二、大城市应该怎么发展,中等城市应该怎么发展,小城市应该怎么发展,城市群的战略,是发展大城市还是发展小城市。三线城市为什么拼命的建CBD,和建自己的什么大经济带,所有这一切都是市场的力量和和地方政府的力量合起来所形成的力量。它比我刚才讲的第一条单纯的讲经济地理学所分析出来的你这个地方适合干什么,适合什么产业,适合多少人居住,适合水资源和环境资源支不支撑你一个上两千万人口的一个首都,它在下一个层级上,他们又在发生着力量。

第三、事实上现在正在推,我们讲全国特大城市有几个,中等城市有多少个,小城市有多少个。特大城市的城镇化发展是什么政策?比如要限制,要什么的。大型城市,我们要有一定的管理,小的20万到50万,甚至50万以下的这些城市要大力发展等等,要完成城镇化,要完成公共资源的配套,要完成城市群的相互配合,要完成人的城镇化,它有一系列的这些安排,国家在做这样的一些安排。我觉得可以参考这个安排。因为我讲的第一点,地理学毕竟还是一步一步被各级政府意识到了。第二、一些大规划,一些决定在市场都有一定的力量,第三、加上人们新型的认识和实际的产业发展有可能造成的结局。因此,在一二三线都会出现不同的城市建设和人居环境的风貌。这种环境里面,大城市普通房地产因为它限制了,供不应求,就是难求,中等城市是适中的,小型城市也有它的受鼓励的机会,也有一些社会活动和人居行为会发生在20万人的小城镇里面。其实对于企业,或者对于个人来说,根据自己的喜好,应该总体上判断一二三,微观层面上,无论是企业还是个人,对于租房的消费者,或者经营者,或者需求人,你就在这个里面找自己的位置。总体来说,其实还是丰富多彩的,都是各有机会的。

刘晓光:丰富多彩,多样化的。

黄怒波:按照十年来判断,这届班子,两届,十年,这是很重要。我觉得这届班子还是很强势,中国经济会迎来新的大的发展机遇,新经济还是能形成的。在这个背景下,我认为大背景好了,所以一线城市我认为是稳中有升的价格,二线城市会稳定下来,也会逐步上升。三线城市十年内有波动。但是,一个问题我认为就是对房地产行业来说,利润逐渐在摊薄,当然也不算高了,它不会再形成前些年的利润,房地产行业在十年内的趋势,会逐步变成跟别的行业差不多的利润率的一个行业,这是下一步的一个趋势。

任志强:我退休了,我也活不了15年了,你管那15年以后的事干嘛。我觉得说十五年,说二十年的事,就得换一个角度。

刘晓光:那你说五年吧。

任志强:你也不知道谁当主席了,你也不知道谁当总理了,你也不知道他们采取什么政策,所以你瞎猜什么呢?从长期来看,一手放基本上快没了,所以转为以二手房为主了。现在局部地区已经是2:1的概念了,二手房的交易超过一手放,再我过十年,一年13亿,十年130亿,如果加上其他,商业什么都算上,17亿左右,200多亿了。200多亿你还盖,每年还盖一点,因为有折旧,要破房子要拆除,有更换,会有一些。但是,从总量来说,下台阶的概念就是跟美国似的。二手房的交易可能要占到5%到6%,一手放就剩1%到2%,这是一个变化的过程。所以,十几年以后的事别瞎猜。

我们从短期来看,中央的宏观经济政策决定了一二三四线之间的行政划分,其实有些三线城市的规模,不管GDP也好,还是人口也好,早已经超过二线城市了,但是行政规划限定你就是三线城市。如果中国没有土地私有化,永远不可能形成城市群的概念,因为公共资源下不去,把好大学搬下去,根本没人去。按照地理学来说,最大的错误就是搞了一个五级分化的城市概念,新农村建设让人们留在农村,这都是土地制度和户籍制度造成的结果。

我觉得讨论经济问题,不能用现在的错误政策去看未来,换主席的时候,政策就换了,所以政策变的时候就变得更科学了。我们在60年代的时候,全世界住在城市的人口大概9亿人,全世界大概只有四个一千万以上人口的城市,整个亚洲这么多人,一个一千万以上人口的城市都没有。但是到2010年全世界有40多亿人住在城市,超过一千万人口的城市有28个,亚洲从一个都没有,变成有十六个,中国一个都没有,变成有六个。也就是说,从全世界的角度看,用一二三四线城市,或者大中小城市,中国的五级分类是错误的,根本不符合经济规律。但是,中国政府有行大的行政能力,我就要这么做,我们可能也没办法。

所以,按照未来世界发展来说,亚洲最少还有十亿人要进程,中国最少还有三亿,印度还有四亿,中国还有三亿人进程,搁哪儿?如果加上现有人口,你就是30个盛会城市都把它翻一番,都搁不下这三亿人。所以,要重新考虑我们的规划,如果不重新研究,就是错误的。比如深圳,当时我们把小渔村规划的时候是150万人口,现在按电话说,长期流动在深圳的电话,当然有人有两个电话,2400。可是我们对外公布是1200万的城市人口,300万的户籍人口。所以,在深圳人不断的往上走,已经这么多人了,怎么?如果我们最终城市规划按1500万的城市规划,不是按150万的城市规划,可能够和今天不一样了,恰恰是五级制度限制了这个城市规划,只能按小城市规划做,做完之后的结果就是人没地方搁了,城市病出来了。像我们盖房子,老盖40平米的房子,大家谁都不愿意住,国贸旁边好几个宿舍楼全拆了,就是因为我们标准台低。现在城市标准,所有一二三级的划分还是低标准的建设速度,过几年还得完蛋。

东京在不到两千万人口的时候,和我们中央政府一样,修一条高铁到大阪,必须把东京的人疏散在大阪,像北京修一条高铁到天津一样,结果大阪人都去东京了,现在东京3500完人了。日本人当年犯的错误我们今天还在犯,所以现在拼命限制,北京市就把这个市场,那个市场,这个人,那个人都轰出去。轰出去他也会回来了,你以为把市场拆了,人家就不回来了。

刘晓光:很多商铺说,你轰我我不走。

任志强:不是走不走,就是低层次发展战略,一定会在高速发展过程中被打败。为什么现在不讲新农村建设了,新农村建设已经证明它是严重失败的结果,老想把农民留在农村,农村的土地养活不了这么多人。按2010年算,一半以上的人口靠10%的GDP生活,剩下一半人享受90%的GDP生活。所以,如果不能彻底从国家战略层面去改变,人口结构、户籍制度、土地制度,以及城市规划,我觉得一二三四线城市分化的问题会越来越严重。因为有的地方有资源,有的地方有就业,有的地方有大型企业,所以有的地方就发展了,另外一个地方跟底特律似的人都跑了,中国也同样。

刘晓光:大家注意,刚才任总说了半天,我听了是这么一个意思,就是未来房地产发展的趋势,发展的变化跟中国整个的城市的构架、行政的划分,一些重大的政策导向有关系。你想把它改变了,出现一套新的体系,是这意思吧?

任志强:我退休了,别老问我,问总理去,国家政策,我认为五级城市分类就是个错误,完全不符合世界城市发展的规律,没人听,人家就这么定了,文件就这么发了。

赵勇:我比较同意任总的概念,我感觉其实一个城市的发展,比如像东北。很多人不管城市怎么划分,黑龙江的人愿意往海边走,愿意上大连去,现在人们为什么愿意到北京来,因为北京医疗好,教育好,有的时候是他自己的判断,不能因为你说这个是三四线城市,他定位我应该在哪个城市生活。现在的生活条件好了,他有能力可以到其他城市去生活。所以,我觉得这一点应该不是由划分来定的,我觉得这是一个。

另外,现在很多东北人也往三亚去,因为我在三亚投资,可能一半人都是东北人,他们觉得东北那边太冷,这边空气好,他也可能从东北往南边走。所以,我觉得这种不是人去限制他在哪儿生活他就在哪儿生活。我对三线城市的发展,可能还是看这个城市能给周边带来什么。比如这个城市定位三线城市,它有很多就业机会,有很多基础设施,做的特别好,他有可能是往三线城市走。但是,三线城市他也不满足,有可能往二线城市走,二线城市也不一定都是好的,所以有可能从二线城市跳到一线城市,一层一层的人都在调整。所以,我认为不要因为城市划分把人都定位在哪个城市生活,我是从发展的角度看这个问题。

刘晓光:再提两个其他问题,跟大的趋势,大的政策关系不大的问题。这边是两个厅,那边是互联网,这边是地产。过去我们做地产的我们知道,做完地产我们不愿意做别的了。后来发现做完金融就不愿意做地产了。现在看,很多企业都在转型,很多房地产企业也在做互联网服务的价格平台。下一步我们房地产的企业在互联网经济条件下,我们到底应该怎么走?我们到底应该怎么去转型,怎么去利用互联网的平台,还是坚持我们原来走的路?

贾锋:现在我觉得整个社会一谈就是互联网,把很多人眼都看的灰蒙蒙的了,估计都晕了,只知道网,跟梦游似的。其实企业的本质还是要专注于你的产品,到底你的产品做的好不好。昨天雷军没怎么谈互联网,他谈的是互联网思维,就是技术革命对我们生活,对我们世界观,对我们了解信息的渠道的变革。所以说,与其说一定要说互联网对我们房地产有什么借鉴?我认为应该说需要我们把产品做的更实在一点。如果你不把你的产品,你的品质做的更扎实,更有可信赖的,你这个互联网我们有时候很多地产商拿钱在网上把事摆平,控制舆论来欺骗消费者,这种时代会结束的。必须要把我们产品的品质做的好,你要对得起消费者。我觉得这是我的第一个看法。

第二个看法,作为未来的企业,你要思考怎么样把你的产品进行创新,我们盖房子,过去我们要花很多钱做营销。我觉得雷军对我们的冲击很大。我过去是中国最大的装饰材料流通企业,我原来觉得没有渠道怎么卖东西?所以,我对雷军的模式曾经怀疑,但是他确实颠覆了我对这个问题的看法。他的好东西,他只要是能够推介出去,它就可以直销。为什么他直销成功了呢?是因为他卖出了一个很好的性价比。因为过去很多信息资源被渠道商控制了,所以你想买到好的东西,必须得层层拔毛,层层过关。所以,中国的很多商品偏离了商品本身的生产价值。互联网思维就是要告诉我们把东西做的更实在,更好,你就会有更大的市场,这是我对互联网思维的第二个看法。

第三、我们现在的企业,每天说互联网化,我个人觉得,其实与其说互联网,还不如说忽悠。我劝各个行业的人,还是要把自己的产品做的更好,更扎实,你才会更坚挺。因为未来所谓的“新常态”就是饼大不了了,是在重新划份儿的时代了,你只有守住你的竞争力才有更大的市场份额。如果所谓的新经济,所谓的转型,我个人认为政府其实是预感了一种经济困难的时期,让我们赶紧去换个玩法,要找新的出路,你不找活路,实际上也面临困难。但是,实际上往往谁在你自己传统的产业里面做的更强大,你才活的更好。

张诚:互联网跟房地产没什么关系。互联网跟房地产跟给人提供服务,或者给社区居民提供服务有关系。我说的观点如下:

第一、“新常态”房地产这样了。但是,作为企业家来说,有一个角度,你要想现在应该是一个机会,应该是一个百花齐放开始的时代,房地产有很多种做法。举个例子,我有一个同学,我是学建筑设计的,我的同学也是搞建筑设计的。他在几年前就跟我说,我在一家大型房企,他说我也干房地产,但是没有你们干的大,但是投资回报率特别高,我说你怎么干的?他用十万块钱租了一栋楼,花九十万装修完了,当然设计创意非常好,在上海,然后装修成八套公寓,又租给有短租公寓的需求者,租了三十年,一年二十万,投资回本了,我说这个回报率很高,这也是房地产。我说房地产不就是买地,把它盖出来,卖了,堵它升值,要高周转,我当时对房地产的概念是这样。所以,从这个例子可以看出来,房地产有很多种做法,我们不谈互联网。

从这个例子里面还可以看出一个重大的房地产机会,我们国家现在盖了很多房子,但是有很多房子是呆滞的,主要还不是指途家网所做的房屋租赁。有大量的房子是呆滞的,我们建了大量的展览类建筑,商业类建筑,办公类建筑,他们高效率吗?他们不高效率。

再举个例子,当年在深圳的书城,就是政府投资,建了一个很大型的东西,就是空空荡荡没有价值。后来有一个香港的机构,他们把那个地方做成了一个有咖啡,也书,营造了一点其他的服务环境,刚好深圳那个周边好多年轻人的企业,他们中午没有吃饭和在一起谈事的地方,就到了这个地方,一下深圳书城变成一个人文荟萃,每天中午都找不着座位的地方,那个物业变得非常有价值,在我们国家如果未来建成了几百亿平方米,有相当多的面积,有相当多的设施,有相当多的内容是呆滞的。这里面其实有大量的机会。所以,房地产有很多种做法。回到我举的这两个例子,这种盈利的方式,真正像我们房地产里面不是算212吗?你折回来看,可能比你那个还要高。

第二、我其实特别的希望我身边的黄总,他作为一个非典型性房地产人在过去的这些年里面,他在房地产的盛会里面都会把他例为一个嘉宾,我希望在未来的领域像这样一种非典型性的,算计大房地产领域这样的一些做法和他过去的那些实践,他能够把商业模式,或者他所倡导的无论是人的生活、思想,追求的理念,生活方式那些寄托,国家大产业和国家一些休闲生活和旅游独家生活的那些资源的一些生命力的这些焕发,他能够放到我们所有的这些生活方式的需求,居住消费需求的里面探讨,这里面有很多事情可以做。不过我看到黄总的兴趣还是在他写诗,上次说要写一个关于人的灵性方面的文章。

回到我过去的实践,我在三年前,我们东方园林过去做另外一个行业,做一个新的行业,我们成立了三家公司,大家看一下这三年房地产是怎么变的?我们当时想做旅游地产,成立了一个房地产公司,成立了一个旅游经营公司,旅游经营里面有一个单独的业态,做婚礼的业态,做了一个婚礼业态的公司,房地产里面业态的经营,最后这个发展的最快,发展的最好。中间一个发展的中间好,房地产是最难的,最纠结的。这就是房地产有很多做法,在房地产里面的一些内容有很多可以发明的一些东西。我们作为这样的一种行业,跟互联网之间我们可以把它作为工具,或者是利用真正的是像雷军那样的思维方式,像我们这些人去转有点困难。作为我们大批的房地产人来说,其实有非常多的机会,因此房地产在互联网时代,应该说是在人居新的时代是会有非常大量的百花齐放的机会的。不一定去隔壁的厅去听,在这个厅好好的听,尤其一些非典型性的大佬们应该更多的长老,在体量如此庞大的行业里面让它焕发新的百花盛开的花园。

黄怒波:我不懂互联网,不会上网。但是,新经济对互联网很重要,不动产,什么都改不了。但是,有一些方式,像营销模式我们正在探索,比如我们在云南普洱,白马山上做了一个独家酒店,我们突然想到,原来卖别墅就卖一个人,像赵总这样,一年来一回,不来就锁在那儿了。他可以卖20个人,卖年轻人,大家可以众筹,共享独家,他不来别人可以入住,他可以分钱。总得对我们这样的人来讲,我们都是一个要过时的人了,但是这个时代没有一切能拒绝互联网。我最早就说过,互联网是洪水猛兽,会把一切传统产业的格局打乱,迫使传统产业重新再来组合。所以,在地产上要对互联网的技术,新经济要持一个积极的拥抱的态度。

刘晓光:充分重视和利用。

任志强:你们干吗老把互联网和房地产对立起来?

刘晓光:我就让你回答这个问题。

任志强:多少人拿着手机,互联网和手机一样,它就是个平台,就是个工具。你说现在有多少人不用手机,他,很偶尔用用手机,这种人已经被OUT了。不用互联网就是被OUT了。人们为什么要骑自行车,因为比走路开,为什么要开汽车,汽车比自行车快,为什么要飞机,飞机比火车快。拿着手机就比打公众电话快,就比上固定网快。既然有一个好的工具,互联网能帮助你解决很多困难和问题,开发商为什么不用?开发商充分利用就行了,你说开发商就不用收集了?所有的生活按照马云的说法,就是想把人变懒,自行车就可以让走路的人懒一点,汽车可以让骑自行车的人懒一点,淘宝网告诉你,买东西懒一点,给你送家去,手机比照相机还懒,照相机还得对快门,手机瞎按。所有事情都在让你办懒,当你在消费和其他服务商变懒的时候,你才有时间学习和干其他的事。懒不是让你躺着不干事,是让你把很多时间节约了,像黄总,就写诗了,爬山了。互联网和房地产,和其他行业都一样。但是,不管谁也不能住网里,得住房子里。

赵勇:互联网肯定是对互联网有很大帮助,尤其是在营销方面。现在都提大数据,其实大数据对于那些高端的房地产来说应该非常重要的。因为他会通过一些买房的人的一些需求,对他们进行分析,有可能对我们在设计的时候是一个指导,他们的要求可能是设计出他们更喜欢的房子,就是通过大数据来分析,而且我觉得互联网对房地产是非常有帮助的,而且得用活了,我是支持房地产一定要利用互联网的技术。

刘晓光:大家都把一些问题基本讨论完了。每个人用一句话概括一下对2015年房地产市场的趋势也好,状态也好,做一个自己的看法的描述。

贾锋:我觉得2015年以后是一个更加显露英雄本色的时代。

张诚:对,是纷纷转型,百花齐放的时代。

黄怒波:谨慎对待。

任志强:更关注于中央干什么。“微刺激”的概念就是它不断的调,所以两天不看电视,政策就变了,所以你得注意点。

赵勇:我认为2015年应该要坚持,要用于面对,还是有希望的。

刘晓光:2015年价格和总量的概念应该是什么样的状态?

贾锋:任总代表我们吧。

任志强:现在开工总面积71万平方米,住宅投资占67%,换句话说就是30%几是商业写字楼,这个比例很大。今年商业楼销售最快,正增长7.1%,办公楼和住宅是下降的。库存5.9亿,是已经领了销售证,待销售的房子。70多亿里头,竣工7.5,换句话说十年才能把房子盖好,去年是15,今年是10,也就是71亿里头有一大堆是政府的保障性住房。我们销售多少,住建部说71亿里头,90%没卖,70亿里头有10亿没有了。这是极端错误的概念,如果从2004年开始网上数,数到今天,我们预收和竣工之间的差别差20亿,从2009年数13亿,就是说现在70亿里头的房子,大概有20多亿是已经卖掉的房子,这是住建部发出的极端错误的信号。你们最好算一算,每年的销售量大于竣工量。我们40亿左右的住宅,已经销售的有20多亿已经没了,这是去年以前的情况,今年卖了将近10亿。总额是10亿多一点,扣除商业写字楼,住宅布到十亿,大概20亿左右的销售,今年10亿,明年可能还得卖10亿,到明年9月份就差不多了。你别忘了,这房子从盖到竣工,我们现在才71亿,才竣工了7.5亿,10%多一点,再扣掉这些因素,我估计明年9月份供求关系就恶化了,从理论上是这么算出来的。要在9月份以前迅速的价格上涨,库存没消耗之前不太现实。但是,是不是库存都要消化呢?不是,很多写字楼商场是不卖的,别看它领了销售证了,可能不卖。7.5亿的竣工面积,还得把车位扣了。别以为现在71亿大的不得了了,今年开工是负的九点几,这月是负的百分之十三,住宅尤其负的更多,到现在负的百分之十四点几,不到三亿平方米,三万公顷,也就是三来算,明年只有九万开工。你们以为库存多的不得了,短期来是,但是长期来说还不一定是这样。所以,黄总一直坚持看宏观经济政策,假定明年放水了,那就起来了。所以这个情况我决定不了,得总理界定,谢谢!

刘晓光:大家可以提两个问题。

A:我不知道房地产行业判断一个房产是否过剩,有一个通俗的指标所谓黑灯率,也就是一个城市现在已经销售的房产有多少人没有被用,或者每个月的耗电量可能低于10度,房地产行业会把这个指标作为你们判断一个城市是否过剩的一个考量因素吗?

任志强:一个是存量空置率,一个是新增量控制率,分两个空置率。如果每年到香港买一份香港房屋所的报告,会看到有两个数,第一、当年的控制,大概68%,一个是存量控制率,大概8%点几。世界一般情况,只按住宅算,10%到20%的空置是最合理的,美国这些国家没有没有卖不装修的房子的,哪怕二手房交易也是装修完了再卖。中国不是,你们仔细观察一下,这间房子一天能用多少天,这就是空置,也就是你要开会的时候这个房子可以用,你要开餐厅的时候可以打开,但是不是天天用。我们现在说的5.9亿的概念是第一个68%的概念,我们说整体的空置率是按存量及乱,按照1%人口统计数算,大概现在18%,甘黎(音译)用自我调查情况认为现在到了23%。这个数我不太认可,我还是认1%的调查的数,18%,最高是南京,12%。我们国家是不平均的。但是,如果说这中间有多少在闲置,通常的情况下,在低收入人群中,70%左右是再出租了,闲置比例大概18%,富人里头偶尔居住大概占到40%到50%。比如赵总有一个别墅,五天在城里住,那五天在外边住。

如果按这样的数字计算出来,真正说没有偶尔居住,也没有人住的房子,比例是非常非常低的。我们没有办法去调查各个城市,但是只能按1%的人口调查数算。有媒体说,我看那个小区很空,我们卖的房子,如果是毛坯房,通常这个小区的装修三年才能完成,人才能住,很多房子是空着,没有装修。有些人就这么多钱,买了房子就没有能力更多的钱做装修,所以要忍两年,装修完了第三年才去装修。所以,一个小区完全达到入住接近百分之百的说,要三年时间,它是逐步提高的。不要以为一个毛坯房的小区,入住马上就可以达到百分之百,是它领了入住证了,但是实际需要两年到三年的时间。我们只能从1%人口调查来看。通常两个概念,所以我们把后面的一个数叫空屋率,空置是卖出去了,但是没有居住,但是这个房子有主了,没有住,叫空屋。

B:这个问题想问一下黄总,你刚才讲的房地产的众筹的事情,你带了一下,能不能给大家具体讲一点案例。

黄怒波:这是一个新的,就是现在度假的地产出现一些问题,大家新的生活方式出来了,比如北京雾霾,比如高铁又出现了。我们到荒山,现在20个小时,高铁出来一个小时。上海到荒山的高铁出来以后,明年一个下士,北京到荒山五个小时,这是度假的需求出来了。但是,因为土地贵,别墅产品也很贵,单一的购买,也达不到共享。往往一个别墅区,刚才那位先生提的,入住率极低,很多的别墅一年就去一次,一个星期,这个就有问题。第二、面向90这一组,别说是不是可以共享他,都是这个房子的业主,但是可以是分期概念,但是这个需要下一步政策的改变,需要国家对房本政策的改变,这是一个常识。

任志强:红树林,基本上都没花钱,都卖了,但是变成他拥有经营权,然后按这个分子给大家分红,一套房子今年大概分三万块钱的收益,其中你可以住一个月多少时间免费,明年估计要分到十五万,实际上把每一套房子变成众筹的概念,众筹有无数种,不是一定像黄总说的大家花钱买一套房,也可能买一套房,一个酒店经营单位,替你转给一百个人,或者二百个人居住,这已经越来越多了,在中国才刚开始。

刘晓光:就是产权是酒店的概念。

黄怒波:产权是酒店也是一种。

刘晓光:今天时间已经到了,房地产的趋势是一个新的时代的特点,我们就一些问题进行了讨论。可能我们要在变化中,我们自己也要变。既然有了一个“新常态”,有了一个新特点,所以地产商们也应该把握这个时代的特点,有自己新的变化。在变化中我们求得生存和发展。最后,感谢今天参加这个讲演的嘉宾。

 

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