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【独家】沉默的通州

2015-07-29 08:47 | 作者: 谢思聿 来源:中国企业家网 通州

导语

很多人期冀看到通州成为下一个“浦东”,在通州拥有项目的房地产开发商们正处在一种心照不宣的沉默中。

 

文_本刊记者 谢思聿 编辑_吴金勇 

“疏解北京非首都功能,调整经济结构和空间结构。”这是国家政策的说法。而对于通州区的百姓来说,最关心的是房价能不能涨,拆迁能不能多给钱? 

然而,“中央、市、区都明确要求,任何人不能借此炒作房价。”于是在通州拥有项目的房地产开发商们都处在一种心照不宣的沉默中。 

7月14日,通州作为北京行政副中心的消息终于尘埃落定。在北京规划委正式对这一消息做出官方表述之前,相关部门曾经召集开发商和专家开了一次闭门会议。“除去明确了行政副中心的这一定位之外,”一位参会的人士告诉《中国企业家》,“会议的主旨只有一个:希望开发商不要借此捂盘惜售,或是推高房价。” 

本刊向多家房企在通州项目的负责人确认上述消息,但他们不约而同地回避关于通州副中心或是京津冀一体化的话题。一位在河北拥有多个项目的房企有关人士坦陈,之前公司一个新盘售楼处就因为公开打出“京津冀一体化”概念而受到高层点名批评,并迅速撤换宣传文案。 

然而,静寂之下,楼市早已暗潮汹涌。 

通州作为北京楼市的风向标已经很多年。 

长安街纵贯北京东西,西单、王府井和东单是历史最悠久的人流商流聚集地。随着城市的发展,从东单继续向东,便是国贸。十年生聚,CBD核心区成形,这里不断迎来世界各地的顶尖商务人士以及出入奢侈品店的贵妇名媛们;地铁和公交里则挤满了住在通州或是燕郊、行色匆匆的上班族,以及进京打工和游玩的外地来客。 

彼时通州以“睡城”著称,但其得天独厚的地理位置决定了其可以承担更多的城市功能。很多人期冀看到通州成为下一个“浦东”,肩负起转移和承接北京中心城区、特别是CBD核心区功能的重任。 

2009年-2010年,通州新城规划出炉。这一期间,北京的房地产市场正陷入一场不理性的狂欢之中。双重因素叠加之下,通州有新盘价格破了三万大关,引得无数人为之侧目。很快,史上最严厉楼市调控政策出炉,通州房价被平抑下去,却又引起业主怒砸售楼处的余波。从此,仅就房地产行业而言,通州既是风向标,又是敏感词。 

但供需关系才是价格的真正推手。北京仍旧在不断发展和扩张之中,当国贸租金一路上涨,高到容不下一家星巴克,CBD东移的呼声又起。到了2012年,通州成为唯一一个被确定为北京“城市副中心”的城区。 

这一年的北京土地市场上,有一场围绕通州地块的竞拍备受关注——几家房企对通州北苑项目展开角逐,最终是出价最高的保利地产败给了万达。 

结果不算意外,因为彼时万达模式正受追捧,各个城市、尤其是城市新区的地方政府往往不惜以较低的地价引进万达广场。作为以中低端零售业态为主的购物中心,它更契合城市新区购房者的消费水平。一旦商圈形成,周边地价自然也水涨船高,有利于帮助地方政府解决就业、生活和财税收入三大问题。 

按照这个模式发展下去,通州也许就在一时的喧嚣过后沉寂下去。太多的城市新区因为缺乏产业和完善的市政基建工程的支撑,最终梦碎。再多几个万达广场,并不能从根本上为通州解决产业,以及作为副中心所必备的城市职能。 

一位参与通州新城规划的专家在2012年10月份接受《中国企业家》采访时也坦陈,将通州与浦东新区相比未免过于乐观。后者作为国家战略,在资源获得和发展力度上有着无可比拟的优势。与之相比,即便北京有着首都这样特别的身份,但没有中央的支持,从顶层设计到推进落实势必阻力重重。 

的确,根据通州新城规划,将有包括京通、京沈、京秦以及朝阳北路、广渠路等8条道路与北京中心区相连;向北有5条道路连通顺义;向南、西南有6条道路通向亦庄、河北;向东、东南则有8条道路通往河北、天津。未来通州还有8条轨道交通线通往中心城区,密度甚至会超过中心城区。 

这中间牵涉到的已经不只是通州一区或是北京一市的问题。仅以两广路延长线为例,作为通州与中心城区之间的主动脉之一,若彻底打通将极大程度解决交通拥堵问题。近日,“十年不通”的魔咒即将打破。北京市官员表示,两广路延长线计划于今年年底具备通车条件。 

虽然变数颇多,但开发商仍旧下了重注,因为没有人比他们更深谙“地段才是王道”这一真理——背靠北京、东连河北、南接天津的城区只此一家,别无分号。 

几乎所有的人都在等,只有市政工程在地下沉默地进行:除去拆迁、一级土地开发、绿化与垃圾处理系统等基础工程之外,最关键的是城区路网的铺设。 

2014年3月,春风又一次吹到通州。当年的政府工作报告中提出加强了环渤海和京津冀地区经济协作。就北京市而言,其对通州的定位是京津冀一体化的“桥头堡”。上述参与规划的人士认为,这一次通州命运最大的改变可以概括成两个词:国家战略、顶层设计。 

2014年10月,保利地产有关人士第一次驾车来到通州运河核心区项目上。 

道路既窄且不平,来回几次掉头才找到目的地。他审视了一下周边的几个项目:分别来自绿城和葛洲坝联合体,华业以及绿地,整治中的通惠河在一旁静静流过。 

这个项目就是后来的保利大都汇项目。很快,上述人士参加了通州新城建设管理委员会(简称“新城管委会”)召开的会议。“我开始发现这一次与以往操盘项目最大的不同,是政府跟企业、项目之间的互动非常密切。” 

运河核心区是通州新城最重要的区域,新城管委会试图从城市运营商的角度来促进整个板块的发展。 

首先要解决的是城市定位和产业发展问题。北京拥有16区2县,远郊城区都结合各自的优势提出了产业发展战略:石景山有动漫,昌平定位科技城,大兴有机场,门头沟自带山区旅游资源。至于通州,从现代化国际新城,到城市副中心,再到所谓京津冀桥头堡,独特的地理位置使得其越来越重要。但在产业方面,通州并未有相对优势。 

事实上,这也是过去几年来一直在讨论的问题。一位接近新城管委会的人士告诉《中国企业家》,围绕通州产业发展问题,曾经特别召开一次会议进行讨论。“参会的各界人士提出了很多概念,如金融、科技以及贸易等,但最终并没有一个统一而明确的结果。” 

共识在于,京津冀一体化将带来整个地区产业与人口的深度调整,而这有赖于各个主体之间的协同努力。 

对于房企而言,更多的考量还是在经营层面。“我们必须想清楚,在这样的背景下要如何给整个项目进行定位。”上述保利大都汇人士告诉《中国企业家》,“项目的发展要与整个运河核心区板块的定位相契合,同时也要尽量与产业相结合。 

上述人士认为,保利项目位于通惠河畔,坐拥水岸资源。对内与宋庄艺术区和环球影城相映射,对外则可以与北京传媒走廊互为犄角之势。所以,“我后来选择了文化、创意主题。”

他甚至认为,“如果通州一定要确定一个主导产业的话,我个人觉得文化与创意产业是非常合适的选择。” 

其次则是如何打造项目,“我们希望能够以长远的角度去发展保利大都汇,而不是仅仅以一个区域商业综合体的思路去运营整个项目,所以要与周边其它项目、甚至整个运河核心区板块相协同。” 

项目的设计交给了全球顶尖的建筑设计事务所SOM,SOM有过成功打造新加坡河畔的克拉码头项目的经验。 

保利大都汇最终将以低密度商业综合体项目呈现在众人眼中,牺牲容积率是为了更好的利用通惠河景。整个项目南低北高、错落有致,为的是让观景者可以在河边欣赏到远处的天际线。四个地块之间通过玻璃连廊相连,低层楼宇还拥有空中花园,“保利大都汇采用了立体开发技术,试图营造出文化和艺术的氛围,让这里成为城市人群的约会地。” 

香港高端商业中心的一些经验也被运用到项目中来。“我们的合作方曾经把相关资料发送过来,要达到最好的效果,除了需要更多的资本投入之外,还需要更多的创新。”上述人士不无得意地告诉《中国企业家》,“他们都惊讶于我们居然做到了。” 

8月8日,保利大都汇一期项目将要开盘预售,第一期公寓每平米定价高达3万-3.5万元。 

这一价格要高出当下通州传统核心区的住宅价格。对此,即将接受第一批客户考验的上述保利大都汇人士表示,“没有太大的压力。”从其所了解的、来自客户反馈的情况来看,绝大多数人关心的是“买不买得到”而不是“项目卖得贵不贵”。 

“决定价格的不是开发商,而是供求关系。上述人士认为,从此前土地出让情况来看,通州运河核心区有着近三四百万平米的新增供应总量。未来竞争势必非常激烈,所以不太可能出现政府担心的情形。 

房价上涨的推手,反而是在已经升级的购房者。他们一部分是跟随工作迁移而来的“准移民”,另一部分则是看好通州未来的投资客,相对于通州传统区域的人群来说,他们有着更强大的购买力。

售楼处一位来自河北的购房者告诉《中国企业家》,他和朋友正试图在通州以及河北燕郊、大厂等地寻找投资机会,“它要开盘的公寓不在限购范围之内,我们只是担心最后排不上号。” 

他们下一站是潮白河的项目,“价格也越来越贵了。” 

与通州相比,燕郊、大厂等地更为吸引人的是潜在的产业发展能力。与保利大都汇遥相呼应的一个产业园是由华夏幸福打造的大厂影视创意园区。 

“文化产业是一个极具成长性的新兴产业。而大厂靠近北京东部文创传媒走廊,未来央视、北京电视台都将转移至此,未来这里将汇集80%的传媒学校、60%的文化创意人才。”华夏幸福有关人士告诉本刊。

上述人士并未透露更多的、京津冀一体化背景下公司的发展计划。事实上,虽然从中央到北京市,再到通州,乃至通州潞城镇的现有相关规划都已经披露出来,但为了避免房价的波动,几乎所有与之相关的企业对这一话题都显得小心翼翼。 

当然,从发展路径上来看,通州的发展会远远领先于其它城区。“一定要集中力量发展一个板块,然后去带动周边城区的发展。”上述接近通州新城管委会的人士如是说。

而文化产业将是一个值得期待的领域。不止一位房企人士告诉《中国企业家》,文化创意将会是三地经济发展的新增长极。

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