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【独家】潞城 等待哨声

2015-07-29 08:52 | 作者: 马吉英 来源:中国企业家网 潞城

文_本刊记者 马吉英 编辑_吴金勇 

还不到正午时分,气温已经逼近40度。热浪如同一张魔力网,让笼罩其中的胡各庄村显得毫无活力。但只要提到拆迁,村民的精神就为之一振。 

胡各庄村北边是潞城镇政府。潞城镇于2001年撤乡建镇,是一个是由原甘棠乡、胡各庄乡撤并而设的新建镇,总面积71平方公里,辖54个行政村,常住人口8万人,户籍人口4万人。 

棚户区改造的标语随处可见,显示了这个位于长安街延长线最东端的小镇笃定的城市化方向。这一轮棚户区改造中,潞城镇有17个村被纳入其中,分ABCD四个区。其中棚户区(A片区)改造项目有六个村,胡各庄是其中之一。从7月11日至7月20日,拆迁工作组开始在胡各庄开展入户清登工作。 

不过在外界看来,棚户区改造所代表的城镇化建设,只是掀开了潞城镇未来图景的冰山一角。几乎所有猜测都指向北京市政府搬迁和京津冀一体化,以至于你一张口,坐在树荫下侃大山的村民就会从上到下把你打量一番,然后脱口而出:“你是记者吧,想打听啥?” 

接踵而来的报道让当地官员有些紧张,但长期以来的工作经验使其对北京市政府是否会搬迁到潞城不愿置评,因为“确实不清楚,随便说话承担不了这个责任。再则现在处于舆论非常敏感的时期,别把老百姓弄惊了。” 

搬迁 

老张(化名)家位于胡各庄正南,这里有观察胡各庄变迁的最好视野。 

在各种传言流行之前,这里已并非一片沉寂,而是已经按照自己的节奏改变了面貌。

从老张家门口的马路往东走上1公里左右,往日的前北营村已经是一片废墟,在一人多高的荒草丛里,偶尔可见被丢弃的破旧沙发。这片2000亩左右的荒地是中国人民大学东校区所在地。位于荒地西北角的前北营村村委会仍在做最后的坚守,村里人补办身份证明,还得回来办手续。平时这栋两三层小楼的大多数房间锁着门,只有会计在这里办公。 

“就像树倒了,大家都散了。”路边乘凉的村民说。 

再往南一个路口,是6号线东夏园和终点站潞城站。由于从终点潞城站上下车的人实在不多,乘客在最末几站往往能享受到地铁专列的待遇。 

往西的丁字路口是刚搬迁过来不久的通州三中。而马路正对面,是数十栋尚未完工的回迁楼。

修门前这条马路时,一墙之隔的邻居拆迁,老张便在邻居家旧址上搭了一个简易车库,用来停放他三年前买的现代悦动。 

不过从7月10日开始,老张不再是拆迁旁观者。胡各庄的其他村民收到了一个红色本子,上面写着:《北京市通州区潞城镇棚户区(A片区)改造项目宣传手册》。 

跟修路和学校项目征地不同的是,这是一项名为棚户区改造的浩大工程。 

胡各庄村民们建了一个微信群,有60多位成员,大家讨论最多的是拆迁的话题。 

“棚户区不是对村庄现有状况的描述,而是一项推进农村城镇化建设的政策。”一位不愿具名的政府人士称。 

对此,国家总理李克强的表态足可见其重视程度:“1亿多人生活在棚户区,何谈社会公平”,“如果棚户区问题不解决,城镇化就无法推进” 

公开数据显示,自2004年启动棚户区改造工作至2014年年底,全国累计改造各类棚户区2080万户,在2014年完成470万套住房目标任务之后,2015年的目标是完成开工改造各类棚户区500万套以上。 

潞城镇是排头兵之一。有知情人士称,当时潞城镇“很敏锐地发现了棚户区改造的这个政策”。而之所以动作快,是因为潞城起步早。2012年北京国际医疗服务区落户潞城前后,当地已经针对农村土地的一级开发做了相应规划。在市重大办的指导下,将原来的改造计划做了相应调整,最新的棚户区改造计划在今年5月份获得市重大办通过,并予以实施。 

在上述知情人士看来,棚户区改造政策最大的好处就是中央和地方有专项的配套资金。“如果适应棚户区政策,就可以改造得更快、更方便,老百姓可以更早享受到效果。否则一个乡镇或者区县政府拿出上百亿,改造几个村,这是不可想象的事。”该人士说。 

从物质层面衡量,这确实是包括老张在内的拆迁户积累财富的一次机会。如果不出意外,拆迁后他会得到一笔钱,和马路对面回迁楼里的两三套房子。

 潞城镇虽然离市区比较近,有交通优势,但跟通州其它乡镇比如接壤的宋庄镇对比,“穷着呢,”一位出租车司机撇了撇嘴说。但当跟“拆迁”两个字挂上钩,羡慕之情马上溢于言表:“那边的人发了。” 

老张的态度是,“合适就拆,不合适就不拆”。上了楼,意味着他会失去门前的小菜地,“什么都要钱”。而且楼房不像宅基地,后者可以世辈相传。 

如果不能一步到位搬进回迁楼,搬家也要大费周章。一家人需要先租房周转,由于之前拆迁村民有不少仍在租房,这次又有六个村同时拆,周边楼房租金已经水涨船高。距离胡各庄四站地的武夷花园小区,之前两居室的租金不到3000元,现在已经直逼4000元。 

让老张和他的邻居们有些意外的是,他们在拆迁指挥部签字之后,转身就会成为金融机构的宠儿。胡各庄拆迁指挥部斜对面不到10米空地上,分布着各大银行的驻扎点,其中包括中国农业银行、中国建设银行的代办点,诸如“中国农业银行贺胡各庄百姓乔迁之喜”的横幅比比皆是。7月17日,在入户清登的最后几天,一家自称总部位于上海陆家嘴自贸区的理财机构也在胡各庄村里设了点,发售理财产品。以最低门槛5万元、年化收益12%-13%计算,一年收益可以达到6500元。理财机构的工作人员告诉本刊,城镇的拆迁会给他们带来不少客户来源,他们需要考虑的是如何跟各个银行竞争。 

规划骤变 

坐地铁6号线到终点潞城站,一出地铁口就会发现北京国际医疗服务区的标识。从某种程度上说,这是潞城镇开始在北京市规划中扮演重要角色的开始。潞城能在棚户区改造中抢得先机,也是拜这一项目所赐。 

2012年9月17日,北京国际医疗服务区正式落户通州潞城。由一位副市长主抓。在当时北京市建设“世界城市”的大目标下,国际医疗服务区扮演着缓解北京大城市病、满足高层次医疗需求的角色。公开资料显示,北京国际医疗服务区规划面积15平方公里,一期占地3.7平方公里,除了地铁6号线可直达外,服务区周边还有东六环、通燕高速等外联道路。

 在通州新城“一核五区”(注:一核指的是运河核心区,五区指的是文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海高端总部基地集聚区、国际医疗服务区和国际组织集聚区)的规划中,国际医疗服务区的所在地潞城镇,也在意料之中成为炙手可热之地。 

单是合作伙伴名单就能彰显园区的野心:世界排名第一的医疗设施规划公司——美国HDR公司对园区进行总体规划及概念设计,普华永道完成的是园区的商业模式策划和资金平衡测算。 

园区的运作模式是政府主导,吸引社会资本,整合医疗资源。潞城建设开发有限公司是一级开发公司,负责项目用地的三通一平等,另外一家名为北京宾美希国际医疗投资管理有限公司则负责投融资和部分项目开发。 

政府主导并不能解决全部问题,园区希望在医疗体制改变上寻找更多机会。 

“我们遇到的挑战是医疗制度层面,”一位不愿具名的知情人士称,“社会资本愿意进入这个领域,但是真正放开有难度。” 

园区曾尝试学习美国休斯顿医学中心发展模式,团队也曾去过美国、德国、日本、新加坡和香港等地考察,但最终的结论是,国情不一样,只能按照中国国情做医疗园区。 

举例来说,在国外医生是独立的,但在中国让医生离开体制则很难。国外医院院长往往是医生出身,还得懂管理,但国内医院多为公立,对经营似乎并没有太高要求。在国际医疗服务区的管理层中,极少有人曾在医院从事管理工作、或对医疗行业有较深了解,绝大多数人是按照建设园区配备。 

对希望打开北京高端医疗市场的参与者来说,国际医疗服务区是一个值得考虑的选择。刚于7月7日上市的和美医疗(01509.HK)是其中之一。 

“我们对在医疗服务区投资新项目寄予一定期望,全国就医还是以北京、上海这些大城市为主,而且北京的专家院校特别多,适合办医疗城,容易形成产业化和规模化。”和美医疗董事长林玉明说。 

据本刊了解,截至7月初,园区的入园项目已有10个左右。 

如今,国际医疗服务区或许也有一些变数。医疗服务区一期3.7平方公里(约5500亩)的面积中,已经有2000亩土地做了一级开发,主要位于宋梁路以西,但现在相应区域是归园区继续开发,还是另做行政用途,尚不可知。 

本刊调查得知,相关项目已经放缓节奏,其中包括韩国首尔大学妇产医院项目(建设用地30亩,投资规模约2.5亿)以及和美医疗等。 

这也让林玉明有些意外。“医疗服务区的项目进展比我们预期的要慢,”他推测可能是医疗跟其它行业不同,人才密集和资本密集,要办好需要有很多突破的地方,从审批、各个政府部门的配合,需要土地规划、行政主管部门以及各大院校的大力支持,否则很难有大突破,也有可能规划有调整。 

在上述人士看来,保留园区必要性是有的,但是复杂程度非常大。该人士以确信的口吻表示,“潞城镇将是北京最热的热点。” 

听哨子,摸石头 

北京市政府真的会落户潞城吗?到今天为止,仍有村民不信。即使是当地官员,也无法明确表态。用一位不愿意具名的当地官员的话说就是,“负责任地说,这事真说不准”。在他看来,即使行政副中心肯定在通州,但不一定百分之百在潞城。因为“很多地方的条件比潞城还要成熟”。但在被问及这些地方具体所指时,他又选择了沉默。 

从以往的招商经验看,项目落地过程往往大喜大悲,看起来八九不离十的项目,中途变卦是家常便饭。招商除了比拼硬实力外,还有不少软加分项。北方地区在招商时的做事风格直来直去,一个劲儿地夸我这有多好多好,而江浙一带则更精于人情世故。甚至于对方丈母娘过生日都给办大Party,夫人过生日,招商局长会亲自送上蛋糕。 

因此,上述官员的谨慎有情可原。 

话虽如此,但要完全不受传言的影响,也是不现实的。两个月前,有的项目还在按部就班推进,但两个月后则转为观望。

 观望的不只是潞城。 

随着京津冀一体化推进,通州重要性呈逐级增长之势。 

最初通州被定位为北京市最大的卫星城,后来北京市提出重点打造通州、亦庄和顺义三个新城,通州逐渐被定位为三个新城之首。到了2010年,又提出聚焦通州,举全市之力把通州打造成现代化国际新城。一年后,说法再次更新,通州身份成为北京城市副中心。今年行政副中心定位的提出,意味着通州的重要性再次升级。由此带来的影响是,诸如平谷、密云等郊区县可以较为自主地制定当地的发展规划,不过通州则需要更为慎重。

 “几年之间,通州的定位基本上一年一变。我们也是听着哨子摸着石头走。”通州区一位不愿具名的政府官员称。不过他坦承,医疗服务区和棚户区改造,是潞城镇目前的两件大事。

对已经在潞城镇胡各庄租了三年店面的超市老板娘来说,接下来这个把月或许是一家四口人在潞城镇度过的最后时光。7月17日,穿着工商、城管等各种制服和没穿制服的人出现在超市,通知她马上停止营业,跟超市一样沿街的不少商铺也已经人去屋空。她从八年前开始开超市,“转战”过大兴、燕郊等地,现在要再次迎来变化。

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