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小心!这些城市房地产库存濒临崩盘

2016-01-23 18:27 | 作者: 来源:腾讯财经 房产

[摘要]虽然二线城市库存压力得到大幅缓解,但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下,大多数三、四线城市库存问题依然严峻。

来源:腾讯财经综合丁祖昱评楼市、界面新闻

首先来界定一下待售面积和库存量二者的区别,待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的房屋建筑面积,而库存量是指拿到预售证但还未销售的房屋面积,所以从数据口径来看,待售面积会远远小于我们的库存量。

从统计局已有的数据来看,全国商品房待售面积不断上升,在2015年行业整体竣工量减少的背景下,全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米,较2014年增长了近一亿平方米,其中住宅待售面积45248万平方米,占比约63.97%。

在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下,待售面积仍在增长,实际也体现出“冰火两重天”的现状,说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。但鉴于国家统计局暂未公布各个城市的待售面积数据,对于城市的分析,所以我们仍旧以库存量和消化周期来进行城市的相关分析。

从库存量和消化周期的排名前、后10来看,可以看出,消化周期较高的城市,库存量普遍偏高,其中二线城市也不例外,以沈阳、青岛和西安为例,消化周期在12个月合理范围之上,库存量也已突破2000万平方米,后续去化压力较大。

而消化周期偏小的城市中,多数库存量也较小,如苏州、南京等,以苏州为例,2015年年底消化周期仅3.6个月,库存量也仅513万平方米,同比大幅下跌39%。但仍存在库存量处于高位的城市,武汉的库存量高达1323万平方米,消化周期仅5个月,从侧面佐证了,其市场需求尤其旺盛。

结合库存量和消化周期的同比增幅变化情况来看,多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑,主要原因还是在“去库存”政策利好周期中,这些城市经济面较佳、具有较强人口吸纳能力,购房需求充足,成交的大幅放量,其中苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位,经济和人口优势是市场需求的最大支持。值得注意的是,虽然二线城市库存压力得到大幅缓解,但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下,其中大连消化周期仍高达28.2个月,去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

但大多数三、四线城市库存问题依然严峻,内在的原因,一方面是在当前库存高企,城市的新增供应量仍大幅增长,另一方面是城市经济发展水平有限,大部分内生需求已经得到满足,外来人口导入需求不足导致成交不振,未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。

房地产库存有多严重? 听听任志强怎么说这事

讲惯了真话的任志强,如何看待当前的形势?任志强年前发表了一个题为《房地产的风险管理》的演讲,有以下15条干货,未经当事人审阅:

1.中央是否会有一些具体的措施落实,还不知道,但至少提示我们应该重新认识房地产市场了。房地产从来都是中国经济的支柱产业,没有例外。建国以来的历次经济波动的时候都是依赖于基础设施建设,或者说与房地产相关的行业。

2.今年的基础设施投资额是下降的。地方政府没钱,中央计划给地方政府划拨的一两万亿的额度不得不收回去,就是因为地方政府拿不出配套的钱。拿不出30%或50%的配套资金,也就花不了中央的钱。

3.地方政府的财政支撑完全依靠于税、费和土地出让金,所以要利用房地产市场。开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。最近连续两个月出现-33%以上。最高的时候,一年的土地出让收入在四万亿以上,今年估计不到三万亿,25%-30%的降幅。北京、上海等几个核心城市除外。更多城市的土地是卖不出去。

4.全国18万亿-24万亿地方债里,50%以上是与土地出让收益相关的。卖不了土地就还不了债,还不了债就没钱干活。

5.其实,所有银行的坏账里,房地产的坏账率是最低的,钢铁等行业是最高的。但即便如此,房地产还是难以获得合理的贷款,因为巨大的库存让银行存在疑虑,认为房地产市场不良。

6.这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率。利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候,开发商即便不涨价,房子也相当于涨价了。低利息的时候开发商不降价,也相当于降价了。

7.中国的PPI指数(生产价格指数)已经连续44个月出现负增长,中国此前PPI连续下降最多29个月,现在是44个月,历史上还没有这么惨的时候。

8.2012年新一届政府出台的一些政策,本来想调控2013年的价格上涨,结果在2014年发挥作用。2014年比2013年少卖了9000万平方米。

9.2008年的时候,政策出来后马上出现房价暴涨,原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格暴涨,原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉,反而增加了1800万平方米,现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。

10.7亿平方米库存里,有4亿多是住宅。相比于每年的销售量,这点库存不大,但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场,这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1,以这个速度很难消化库存。

11.我们还有70亿平方米的开工量,其中40多亿平方米是住宅,每年大概竣工10亿平方米,今年竣工8亿多平方米,和销售量差不多。相比之下,每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工,但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。

12.企业应该好好算一算,如果库存超过了企业总资产的30-40%,那就说明很危险了;如果到了50-60%,那就非常危险;如果到了70-80%,那企业基本上就死了。

13.有人说二孩可能对房地产市场有所拉动。每年大概有300万左右的婴儿新出生,其中只有一半在城市,影响不大。如果孩子的户籍能够在出生地注册的话,才可能对住房市场产生影响,因为这意味着会有更多的家庭进入城市。

14.城市的产业结构和人口结构的变化,也会影响到市场,比如深圳,新一轮的互联网浪潮使得深圳的就业人口的层次大大提高,很多年轻的高知识水平的人进入深圳,房价也就涨起来了。

15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以带动一手房。今年北京豪宅市场卖得不错,为什么1000万以上的房子卖得这么好,很可能的原因是很多人把旧房子卖了。

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