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垄断的链家,创新的链家,野蛮的链家,可怕的链家

2016-02-29 14:53 | 作者: 毛琳 王新宇 强说 来源:虎嗅网 链家

链家地产董事长左晖

来源 :虎嗅网

虎嗅注:近期因两家门店违规操作,违规放贷被消费者投诉,上海市住建委对链家进行调查,并处以链家所有橱窗广告下架,独家代理房源暂停、金融产品下架的暂时处罚结果,最终处理结果仍在商讨中。链家公司给予的答复是这是由两位业务员违规操作所致,并称是业务员交易的不严谨导致的。然而仅仅是这样吗?对此,虎嗅邀请三位作者:毛琳Michael、王新宇V、强说 从各自的角度发表对链家的看法。

为了便于快速了解三位作者的核心观点,我们对他们的文章进行了提炼,有意思的是,三位不同行业背景的作者的观点有很多地方不谋而合。

毛琳Michael以链家的原罪为起点,纵涉行业原罪、金融原罪和模式原罪,以分析+采访+案例的方式诠释了链家野蛮生长带来的各种问题:

①佣金过高并拉高房价。链家除了给予独家签赔房源卖家几千到数万的保证金外,更是拉高房价以达成独家签赔的目的,拉高房价的比例普遍在10%~30%左右,其他中介拉高房价不过数万元;

②行业原罪。房产经纪人是一个从业门槛极低、流动率极高的行业,所有背景的从业者都可以进入该行业,中介公司每年的人员流动率都超过100%。所以,这是一个极其传统、甚至可以说是积重难返的行业;

③“互联网+”模式下的风险。链家用金融撬动地产中介,属于创新,而且是其他中介想学但不敢学也学不来的。但是这种模式诞生之初就存在天生的缺陷,幸好今天及早暴露。

王新宇V对链家的分析要点如下:

①狼性文化带来的不择手段。链家工作人员“不择手段的拿房源,不择手段的忽悠买房人上套”;

②链家的金融业务风险,可能让它成为下一个跑路的P2P。在5倍到10倍的杠杆之下,如果出现多米洛骨牌效应,最终可能引发担保公司或者中介的资金链断裂,高风险的结果是显而易见的;

强说则更多从金融操作角度审视了链家存在的问题:

①链家收取2.7%中介费是一个违规动作。链家在实际操作过程中,隐瞒消费者,把所有交易都算作“复杂交易”,自然的把中介费收取上限提高到2.2%。而另外的0.5%,链家则更具创造性的把这部分收费算作“交易服务担保费”,对客户暗示的意思是“不交钱不保证交易成功”;

②链家以理房通让房款全程脱离四方监管。本来中介无论如何,但理房通作为一个创造性的发明,被链家强制使用到自己的房产交易中替代银行作为第四方;

③链家在监管过程中挪用了客户资金、侵占客户利息。“托管资金在托管过程内不计息”条款比银行更加霸道,因为在四方监管过程中,银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。但,链家不是银行,所以链家不计息。有句玩笑说,被人卖了还在帮他数钱;

④中融信根本不具备担保链家所卖的理财产品本息安全的资格。可以明确查到,“北京中融信担保有限公司”只能涉足“经济合同担保(不含融资性担保)”。而链家所卖的所有理财产品,都是内容明确的融资行为。

以下是三位作者的具体行文:

一、毛琳Michael:链家之罪,行业原罪下的互联网野蛮生长

虎嗅作者:毛琳Michael,微信公众号:凤毛麟角(fengmaolj)

被媒体报道的事件后隐藏着数千个没有能得到被曝光的事件,每次投诉事件后又有大量默默不投诉用户掩藏在冰山之下。每个公关事件背后都不是个案,而是企业运营和企业流程的系统问题。

1、链家拉高房价,被调查后消费者拍案叫绝

链家被叫停后,舆论几乎是一边倒的情况,无论是普通的消费者还是一大波的自媒体,纷纷叫好,笔者在之前《链家全解剖:必须佩服、也必须警惕的巨无霸》中介绍道,在房产市场,卖家用户是绝对的主导者,只要垄断了卖家就能攫取最大的利润,而垄断卖家最有效的方法就是独家签赔房,也就是被上海市住建委所叫停的链家项目之一。

除了给予独家签赔房源卖家几千到数万的保证金外,链家更是拉高房价以达成独家签赔的目的,拉高房价的比例普遍在10%~30%左右,其他中介拉高房价不过数万元。对于卖家而言,出售房源的价格预期怎么来?当然是中介的挂牌价,链家高于普通房价30%的价格带动周边房源所有者报价的增长,房源就这么瞬间被拉高了,并且还在继续被拉高。

在2015年链家加快上海布局后,笔者和身边的朋友明显感觉到二手房甚至一手房的价格都远远高于之前几年的涨幅,多位朋友在购房时发生了卖家一天内跳价10%的情形,而跳价除了来自于其他房源报价的对比增长,更源自于二手中介的推动。二手中介为了拿下房源的价格渗透无所不用其极。其实链家拉高房源影响的不仅仅是二手房价格,一手房生产商随着二手房价格的拉高也在迅速提高,链家进入一手房对生产商零佣金的情况下已有1000亿的销售额……

如果你认为链家增加了卖家的收益,那就完全错了!链家影响的也不只是买家的利益,在2015年的二手房销售中,70%左右是置换房,需要卖一买一的,所以房价的提高并没有让卖家享受到价格增长带来的红利。更可怕的是链家的垄断挤压了其他话语权较小中介的生存空间,拉高房价的链家得以扩大份额继续快速的拉高房价。本来在国家土地垄断和保GDP的增长下,大城市房价已经居高不下,现在还多了一个巨大的外部诱因链家,如何不让消费者反感?

银库金融副总裁齐俊杰认为:

“链家绝不是一个人在做这种场外配资,房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨,完全是因为民间金融在作死。尽管链家本身并未通过拉高房价获得实际的高佣金或者获得增幅资金价值,但它通过金融杠杆的手段,让楼市的价格增长趋势加速,会缩短楼市趋势拐点的时间。”

在消费者收入并未增长的情况下,加速楼市的增长本身就让消费者根本无法负荷,同时拐点越早到来政府就必须要为拐点兜底,如果兜不住最终受损的仍然是购房的消费者。

有人说,如果是自然形成的垄断那就必须要支持,毕竟这是行业的良性发展所形成的,链家CEO左晖也了依云和康师傅的价格来说明链家的价值。但即便在最支持市场化的美国,对于损害了消费者利益的垄断公司必然会进行惩罚,AT&T不就因为垄断被分拆了吗,微软也曾经差点因损害用户利益而分拆,而链家的垄断是否危害用户利益呢?大家应该都有自己的判断。

昨天(2月28日)上海各区县的房产交易中心人满为患,浦东、宝山还有闵行是重灾区,还不得不增加安保入驻控制人数的局面。市场恐慌的心理甚至超过了08、09年那一次暴涨,话匣子在文章提到交易中心两个中介人员聊天:“淮海中路的一套1250万的房子,每次一有人要签了,房东就跳价,一跳30万,总共跳了7次,210万!我伺候了3个月,实在受不了了!”这是谁之过?除了政策性因素,中介也有一定的责任。

2、链家之罪,是行业之罪

二手房中介领域是一个极度分散、从业人员素质相对低下的市场。极度分散是指除了链家、中原等几家全国布局的中介,其他的都是区域化市场的中介公司;从业人员素质低下指除了少数管理者,大多数的中介经纪人都是受教育程度较低的外来务工人员,房产经纪人是一个从业门槛极低、流动率极高的行业,所有背景的从业者都可以进入该行业,中介公司每年的人员流动率都超过100%。所以,这是一个极其传统、甚至可以说是积重难返的行业。

链家拉高房价被消费者所诟病,然而中原、21世纪、太平洋等所有传统中介都在做同样的事情,只不过中原等地产公司只能拔高5%,链家可以拔高30%而已。

链家独家签赔被诟病,然而中原等传统中介公司在网站所标注的“有钥匙独家房源”不就是链家的签赔房吗?只不过链家庞大的经纪人团队和门店优势,资金优势可以承诺100%以高价卖出房源,并且还能给予数千到数万的保证金来吸引卖房者。中原等传统中介并非不想,而是不能也不敢。

链家因存在欺瞒房产抵押和房东信誉情况被投诉,这在传统中介领域早就屡见不鲜。小区只有部分房源是优质学区房,但中介可能诱导说这就是优质学区房;中介经纪人鼓动客户跳价;卖家接到保证金后拒绝交易然而中介毫无规避和补偿办法;卖家卷款潜逃但中介毫无办法……本次投诉引发的产权问题,房屋查封是发生在初步签约之后过户之前,所以这应该说是整个行业的问题,并不能说是说明是链家卖了抵押房。大多数的中介公司在房屋交易前根本不做背景调查,卖家跑路的事情也屡见不鲜(租房也一样,笔者朋友之前通过中原地产租房就遇到房屋是老人去世后不久家人租出来的情况,当时找到中原地产,中介经纪人表示是爱莫能助并不再退还佣金)。链家一方面因为太大,所以投诉自然多,同时也因为老大的身份被媒体重点关注。

链家因违规金融(高利贷)被处罚,其他中介并非不想做而是做不到。不得不说房产购买和置换的短期借贷是个刚需,特别是2015年开始的70%左右的二手房产置换潮的到来,毕竟存在短期拆借的需求,但半月一月的短期借贷是极难从银行获得贷款的,流程上也极其复杂,从某种程度上,链家是一定程度解决了这个短期借贷的问题。金融服务是链家利润的主要来源,也是其他中介也梦想介入的业务,但做不到啊,不仅资金缺乏,同时在资金管理上也做不到风控管理,只好眼羡。

所以,中原地产的创始人,现任中原集团主席兼总裁的施永青老先生才不得不无奈地表示:“你问我有没有条件打败他,我在现在这个情况,我是客观一点说,我们从资源、资金、现有的管理班底,都跟链家是有距离的,我们没有条件打败链家。”但他同时也表示,“链家这种发展的模式是风险很高的模式,他是由中央做一个战略判断,一下子就押注,他一押不是在某一个位置押,他是全中国、全集团一次过地受过。但是他一错可能就全错,因为他是相对冒风险的,所以如果是他出问题的时候,可能不是给我打败了,是他自己找来的。”

3、链家模式之罪,行业原罪下的互联网野蛮生长

2015年3月5日,在两会上,李克强总理的政府工作报告首次提出了“互联网+”的概念,并将其上升到国家意志的高度。链家是以互联网+二手中介市场风生水起的一大案例,只不过链家诞生在一个高度信息不对称的具有行业原罪的二手房中介行业。

在互联网+的风口,链家将业务分为三大块:交易管理(新房、二手房)、金融管理(链家理财、理房通等)、资产管理(丁丁租房、自友如家),传统中介业务仅有交易管理。

从单纯的房产交易来看,最好的互联网+中介模式是爱屋及乌的纯互联网轻门店轻资产模式,这样成本最低。左晖曾在采访中透露,在链家模式成型前,链家内部曾进行传统派模式和互联网派模式的激烈讨论,并从如何干掉链家来进行论证。最终互联网派在讨论互联网到底能在多大程度上取代传统中介时几乎取得了压倒性的胜利,但发现缺乏门店的支撑永远无法打败传统派。所以左晖表示:“房地产中介企业分三类: 传统中介企业、互联网中介企业和链家这三种。” 

广受诟病的链家金融就是链家在中介领域的首创,也是链家得以迅速发展的核心引擎来源。先不论该模式背后有多少的违规操作存在,链家这种模式都是传统中介学不来,而且不敢学的,不论是相对透明化的业务流程梳理、业务流程的统一性,还是铺天盖地的广告宣传,还是100%真房源的承诺,还是牛逼的独家签赔房源,还是高收益的金融业务……

只不过,在链家的模式是仅此一家别无分店,当一个新兴事物成长起来时因为缺乏相应的法律法规,因为需要一段时间才能看透,所以市场和政策给予了其野蛮生长的机会。或者阴谋论一点,链家或可能本身就认识到该模式存在的风险,只不过评估下来即使政府出台相关的法律法规也不会对现有业务造成太大的影响,或者业务发展起来再调整也不会影响业务地基。要知道链家集团的机构股东上海复星创业投资管理有限公司可是长袖善舞的郭广昌操盘的。(关于链家股东的相关情况请见这篇报道。)

在“互联网+”的野蛮生长下,有人把近两年疯狂扩张的链家称为现象级公司,这家原本盘踞在北京的房地产中介公司在2015年进行了如火如荼的并购,把业务扩展到了全国。2001年链家成立时仅37人,13年后的2014年底门店不过1500间,经纪人3万名,2000亿的交易额。在借助互联网+改造产业链后,一年时间已经相继并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红,以及新房市场的高策等6家公司,成为北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7大市场份额第一的二手房产中介公司。目前链家已经进入了24个城市,拥有6000家门店、10万名房地产经纪人以及6000万套房源数据。2015年交易额达到7090亿,约占据GDP的1%,2015年的交易额增幅3倍,甚至超过预期100%,这样的增长速度无疑是疯狂的,链家2017年希望达成的目标是交易额突破1万亿元,增长率仍然很高。

4、链家之罪,模式骨子里带来的原罪

链家通过互联网+中介来改造中介行业,2015年交易额300%的同比增长,超过预期100%的业绩增长无疑说明模式的有效性。这个有效的模式是链家骨子里带来的,但这个模式本身带有巨大的风险。

金融是链家模式的核心,也是链家估值迅速增长的引擎。链家副总裁、CFO 魏勇在 2015年接受中国经济网采访时曾表示:“目前(链家)金融业务已占整体盈利的近 10%,在未来 5年里做到 50%也是有可能的。” 而链家金融要做到如此大的盈利规模需要通过三方面来达成:1、增加借贷(特别是贷款)用户的金额和数量;2、拉长用户借贷和沉淀资金的时间;3、增加借贷用户比率。这三方面怎么达成?

1) 链家需要用户资金尽可能多的沉淀在链家担保系统中。链家金融为了获取收益必须要实现将理财、担保等业务都全部收归到自己的子公司囊中,不再假借第三方公司之手而用自己的全资子公司运维,业务模式也需要覆盖“房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财”的金融闭环模式。

所以才有了链家金融的三驾马车的业务布局:2006年开始的融信按揭(北京中融信担保)、2014年上线的链家理财、2015年开始运营的理房通。当然,尽管近20%的贷款年利率也被用户直呼高利贷,实际上法律规定高于银行贷款利息4倍之内不违法,链家的利率正好是不超过该范围。

2)链家需要扩大借贷款用户的数量,那就需要更多的交易用户数。就需要更多用户在链家系统下单,同时链家可能会将原本不必贷款的消费者“转化”为贷款交易用户。本次投诉的黄先生就遭遇了被按揭贷款的事实,110万贷款,月息1.6%,注意链家某些门店贷款不满1月是按1月计算的。截至 2016年2月23日,链家金融平台实现了累计投资金额已超过 1755 亿元,用户超 31 万,单日最高成交量近 2 亿,日均成交量超过 3800 万元,人均投资金额超过 16 万元的成果。

3)链家需要更多的交易用户数就需要更多门店。更多门店和中介经纪人才可能带来更多的交易用户,美国一个中介经纪人平均每年签单6套房源,我国经纪人签单水平还达不到该程度。所以链家才迫切需要通过并购迅速扩张门店数量,也才有了2015年新增门店4500家(增幅200%)的增速。

4)链家需要更多的广告支出。为了获取更多的用户除了门店终点拦截外,还需要在广告攻势上抢占用户心智,凭借着2015年的巨大广告投入链家才有了如此辉煌的业绩,也出现了无处不见链家广告的情形,当然也造就了2015年7月13日百度搜索结果皆为链家网广告的奇妙事件,谁让你丫在百度投放多呢,苹果掉落时当然自己砸到了树下的人头上呗。

链家模式诞生之初就存在天生的缺陷,如果该缺陷被政策允许,那就是天生的优点,这将继续促使链家的快速发展和扩张。在该模式下,链家的金融资金必定不可能假借第三方之手来完成,也不可能授权给第三方,否则链家的未来势必跛足而行,这也就造就了在中融信、理财、理房通子公司下的资金存在监管风险,链家全部都自己操办了。

但是如果链家将资金用途拓展至买房交易之外,那链家就会变成另外一个P2P,且不受任何第三方担保和管控的P2P平台,这样的平台本身无疑是可怕的,根据链家理财数据预估,链家每月资金沉淀高达20亿元左右,但链家披着房产金融的外衣完全可以不做任何披露信息,所以这又加剧了平台的可怕性。

缺乏监管是可怕的,之前支付宝安卓版偷传用户隐私,百度开发工具泄露用户隐私都是在缺乏监管的情形下出现的,为什么App Store的支付宝和百度就不会出现这样的问题呢?因为有监管。所以宁愿相信制度也不要相信人性,人性是经不起考验的。

在善恶之间,并没有一道穿不透的藩篱。邪恶不仅仅会是“他们”,也可能会是“我们”。

作为一个行业观察者,链家的模式无疑是超前的,对于这样的模式笔者要点赞,但同时对链家的野蛮生长和资金监管也抱有深深的恐惧,没有监管的链家随时有可能向未知的领域发展,带来未知的风险,作为一个拥有10万名员工的公司,作为一名年销售额6000亿用户数百万的公司,这样的风险无疑比P2P的风险大得多得多。

珍爱荷包,远离链家。

二、王新宇V:当狼性文化与争议模式相加,结果就是可怕

虎嗅作者:王新宇V,微信公众号:互联网启示录(netmedia)

截止发稿前,链家董事长左晖以及链家官方的声明,仅仅体现在态度上,总体大意是:事件是存在的,我们不会狡辩,下面还要继续认真做事。但是对于社会各界的质疑,尤其是金融业务的质疑,并未有足够的回应。

此次链家遭遇成立以来最大的危机,这并不是危言耸听。那么,除了金融业务的隐患,链家模式到底还存在哪些潜在的问题呢?

1、垄断背后的善与恶

不得不说,链家的商业模式逻辑中让中介行业最佩服的,自然是它的规模和完善的互联网应用体系。链家一直标榜自己是真房源,这一点的确很多公司难做到,中介的房源,一般多为经纪人自己拓展或者交流。所以为了获得一套独家房源,中介可能向房主承诺高价出售,甚至为了提前锁定房主,链家还会与房主签协议,并且缴纳一定的费用。这种狼性的拓展方法,的确为链家立下汗马功劳。

链家本来在上海的规模并不大,一切在于链家这两年的疯狂扩张:成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、广东满堂红等全国或者区域内具有较高市场地位的中介公司纷纷被链家收购。这次出事的,正是原来的德祐、现在的链家。德祐主要经营上海本地中高端精品房源,在链家收购之前,德祐极其重视品牌口碑,所以对人员招聘要求也较高,在被收购前没有出现过如此大的经营危机,可以说口碑还是不错的,这在中介领域已经属于罕见。

随着链家的收购而来的是链家的企业文化,自然是追求狼性的,链家在北京沙河设有军事化训练基地。新闻媒体的报道和购房者的投诉,表面上看可能是经纪人的原因,但背后与链家管理团队的狼性企业文化是分不开的。除此之外,抬高房价、低收高卖等中介不规范的操作的事件,也被媒体不断挖出。

收购,需要大量的资金,收购完成的人员扩张,同样需要大量的人员和门店来支撑,所以链家需要的资金量是非常巨大的。那么链家所规定的2.7%的中介费用,也是顺理成章的事情。但是2.7%的中介费用显然并不能维持这么庞大的公司运营,因为2.7%的很大部分,是要与员工进行分配的,从录入房源、房源归属、实地勘察、钥匙托管、独家委托、独家销售等等环节,经纪人都可以获得自己的收入,实际上,公司自己留存的很少。

房主希望高价卖房、买卖双方都有资金需求、经纪人需要快速促成销售获取高额提成。独家房源意味着要承诺高价售房,在链家主要覆盖的一二线城市,楼市近期比较火热,好的房源必然销售火爆,属于卖方市场。链家其他挂牌的真实房源,在价格上实际上是变相抬价了。随着链家市场地位的不断提升,这样的抬价规模提升,那么房价自然而然也被拉上去了。

链家的收购还在持续,根据链家的目标设定:2017年交易额到1万亿元,同时门店将由现在的1800家增加到1万家,经纪人数量将从3万人增加到10万人。近期大量的全国性广告的投放,大有一统江湖的势头。

那么问题来了,不择手段地拿房源,不择手段地忽悠买房人上套,这样做对吗?是一家全国性公司的应有作为吗?另外,涉及到老百姓的血汗钱,道歉真的有用吗?

2、链家的金融业务有风险吗?

P2P频频跑路,包括很多在著名媒体打过广告的。那么中介公司有可能跑路吗?这个答案也是一样的,屡见不鲜于媒体的中介跑路事件,也多是由资金链引发,比如中介公司拿了买房人的钱,并未进行权证手续办理,或者一房多卖等乱象。对此,各地住建委几乎都有对于资金监管的要求,在实施过程中各地情况不同。

由于一二线城市房价都比较高,买卖双方也都有资金需求,按照链家的官方说法,他们的金融业务是“创新”业务,且风险较低。实际情况果真如此吗?

链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等金融产品。这些产品主要是为买房者和卖房者提供过桥贷款。

二手房业务,属于房地产三级市场领域,但与购买商品房一样,只要涉及到贷款,必然涉及到杠杆交易。比如说,按20%的首付计算,购房的杠杆比例是1:5,在此基础上再通过首付贷一半的首付,那么购房的杠杆比例将放大为1:10。

当下楼市状况比较好,卖方违约的可能性加大,媒体也曾报道过由于房价上涨,原房主违约的多起事件,甚至引发了肢体冲突。表面上看,房子是实物,且可以抵押,但在二手房领域,潜在风险还有很多,比如民间借贷关系、房源多次抵押、夫妻矛盾、产权矛盾等等,都有可能导致交易的失败,此次风波也是如此。

由于有杠杆1:5,虽然利息较高,炒房者完全可能利用一套房套出5套房的首付资金,购买房子,一旦市场下跌,无力偿还贷款,很容易形成坏账,非常类似美国之前发生的次贷危机,这也是极大的风险。

一旦楼市下滑,有可能出现买房人违约的事件,这样的事情也并不少见。2014年,不少新房房主就借口开发商降价,违约事件在全国众多城市爆发。在5倍到10倍的杠杆之下,如果出现多米洛骨牌效应,最终可能引发担保公司或者中介的资金链断裂,高风险的结果是显而易见的。

杠杆的风险还不限于此,在楼市较好的情况下,我们假设一套房价值1000万估值,按照链家金融产品,理论上可以贷款700万。同样,随着市场的变化,半年后,这套房有可能价值1300万,利用杠杆,完全有可能为了促成交易,中介方提前做高房价。这个价格实际上并不是市场认可的价值,而是中介公司利用自己的市场定位进行的定价,类似游戏中GM的作用一样,最终的结果是二手房房价可能对房地产二级市场产生影响,即拉升了该地区的房价,尤其是上海这样有特殊意义的地区,的确值得警惕。这个结果,恐怕并不是政府或者买房人想看到的,尽管中介公司的本意并不是如此。

3、链家模式的争议在于未来不明

从之前的媒体报道来看,链家声称当下的金融产品收入占比还不高,2015年金融业务整体收入占比预计超过15%,但是希望在2020年之前,占到50%。

这里假设算一笔账,按照7000亿交易额算,2.4%最高收入是168亿的佣金收入。按照链家理财2015年报显示,该平台2015年累计成交138亿,发放收益1.559亿,按照链家6.4%的年化收益推算,常年循环的资金池大概约为24亿。上海市消保委列举的两个案例中,为促成交易,链家门店为购房者提供了短期借款产品,月利率1.6%,即年化利率19.2%。减去6.4%,由此推断链家的金融业务收入约为3亿,当然,这3亿没有刨除其他成本,实际利润可能更少。

按照链家对外所称预估2015年金融业务整体收入占比超过15%计算,链家整体的收入毛利仅有20亿???是否可能有另外的资金来源?

一个正在大力收购同行、快速扩张的热门公司,除了利用互联网平台进行了房源展示和房源管理,链家其他的经营模式还是局限于店面的传统方式,并不是一家互联网公司。

与其他互联网中介公司,如搜房、爱屋吉屋相比,佣金高出搜房5倍多,价格和服务并未有特殊区别,臃肿的门店和成本支出,仅靠佣金收入显然不符合这么大体量公司所具备的上升空间,所以这是在房产业内倍受质疑的一点。

可以预见的是,事件还将继续发酵,即使链家躲过了这次监管,但市场不会骗人,一旦房地产行业下滑,有些事情恐怕就不是简单的调查了。

尽管链家极力看好自己的金融产品,但当此次上海政府重拳出击,叫停相关业务,显然对于买房人是一种负责的行动,暴露的问题也相当清楚。链家是时候对自己的金融业务好好解释一下了。

三、强说:算个总账,链家到底违了多少规?

虎嗅作者:强说,微信公众号:强说(qiangshuo666)

须知,链家违规,并不独在上海,一直以来,链家都以各种手段,不断挑战监管,违规操作处处可见。不妨一起看看,链家的商业逻辑里,到底有多少违规之处。

1、 链家收取2.7%中介费是一个违规动作

一直以来,链家都以傲人的2.7%中介费独步江湖。高收费维持着自己不断扩张的步伐,也正是链家在无形中不断进行消费者洗脑,把自己的高收费与好服务、好品牌概念挂钩,拉开与其他中介公司差距的关键手段。

但事实上,从没有人去质疑过2.7%的收费是否合理。所有的人都想当然认为,链家的服务就值这个价,企业有对自己服务收费定价的权利,能收2.7%,是链家的本事。市场机制既然允许,链家的客户接受,那就是合法的。

但这真的是违规的。

在2011年发改委之前公布的《关于降低住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中,已经明确规定中介费收费不得超过2%,对于“某些特别复杂的房产交易”,可以适当上浮10%,也就是中介公司可以收到房款总额的2.2%。但链家在实际操作过程中,破天荒的隐瞒消费者,把所有交易都算作“复杂交易”,自然的把中介费收取上限提高到2.2%。

而另外的0.5%,链家则更具创造性的把这部分收费算作“交易服务担保费”,对客户暗示的意思是“不交钱不保证交易成功”。但其中的收费内容主要是原本中介服务中就已经提供的服务,或者不疼不痒的擦边球:例如协助用户完成贷款流程、保管文书、协助办理缴税、过户流程等。为了免责,链家又名义上告知用户“可以不选”,但签合同时,对于客户来说,链家会翻脸告知“钱必须要交”。

2、链家以理房通让房款全程脱离四方监管

中介的资金监管一直是一个老大难。在中国房地产发展的历史上,出现了两次大规模的中介携款跑路事件。自此以后,官方明文规定,交易资金必须做四方监管。所谓的四方是:中介、买家、卖家、银行。在四方均在场的情况下,把房款交给银行,由银行机构在交易完成后将款项打给卖家。在这个过程中,中介无论如何,都不能染指房产交易资金。

但正如我在《链家理房通:正确的产品,难看的吃相里》一文中提到的,链家冒天下之大不韪,理房通作为一个创造性的发明,被链家强制使用到自己的房产交易中替代银行作为第四方。

在链家理房通上线后,链家的经纪人要求买家将房款不经过银行,直接打到链家理房通,房产完成过户后,由理房通打给卖家。作为链家的全资子公司,北京理房通科技有限公司在房产交易过程中以第四方身份出现,全程监管交易资金。

只有银行才能做的事情,链家当着所有人的面,玩了一出狸猫换太子,自己做了。银行全程被甩在链家背后,所有的资金划转动作,银行都无法染指。而这么明显的违规动作,也只有链家敢为天下先。

3、链家在监管过程中挪用了客户资金、侵占客户利息

如果有链家的买房用户,遵照链家的规定使用了理房通,可以拿出自己的那份合同看看。上面有链家白纸黑字的条款:

第四条 还款事项

1、《融信托管协议》托管资金的划转

1)各方同意,甲乙双方办理完毕该房屋所有权转移手续且达到《融信托管协议》约定的托管资金划转条件时,丙方有权自行将托管资金人民币(大写)XX元整直接划转至丙方指定账户,以作垫资款汇款,且该划转无需另行取得甲、乙任何一方的同意。

这个条款的诞生,也正是最有力的证据,链家以理房通的名义,监管了客户的资金。但资金的流程,也并非被所谓的“北京理房通支付科技有限公司”掌握,而是流入了在理房通内开户的、链家旗下全资子公司——北京中融信担保有限公司。

而根据这个条款,在监管过程中,买卖双方对资金冻结过程是毫无知情权的。中融信告诉你,钱在我手里,房子过户了,自然会按照规定打到卖家的账户里,但这个中间的过程,不需要你们管,钱到底去了哪里,做了任何划转操作,也不需要买卖双方同意。

在四方监管过程中,钱是被银行冻结的。而到链家手里,链家则告诉你“我冻结了”。但冻结这个事情到底做没做,只有链家自己单方面知道。按照过户流程,一套房子正常完成成交,短则一个月,多则三个月。这么长的时间跨度,资金监管最终跨越“链家-理房通-中融信”三个机构,链家设计了这么复杂的流程,写下这样的条款,然后告诉用户,我绝对没有动你的资金。

而这个条款中,更骇人的是,同样白纸黑字的条款写明“托管资金在托管过程内不计息”。这个条款比银行更加霸道,因为在四方监管过程中,银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。但,链家不是银行,所以链家不计息。有句玩笑说,被人卖了还在帮他数钱,用在这里,应该不算过分。

4、链家旗下的中融信担保,不合规,更没资格

在链家理财的业务中,所有的理财产品都被标明“由中融信担保提供本息担保”。根据这个合同的细则,表明链家在售的所有理财产品,如果发生风险,都由中融信担保资金安全。但实际上,“北京中融信担保有限公司”既没有资格做这件事,也没有能力做这这件事。

所谓资格,在中融信工商备案登记的经营范围中,可以明确查到,“北京中融信担保有限公司”只能涉足“经济合同担保(不含融资性担保)”。而链家所卖的所有理财产品,都是内容明确的融资行为。中融信根本不具备担保链家所卖的理财产品本息安全的资格。一旦链家理财所出售的产品发生问题,换句话说,中融信给的只是一句字面上的承诺。

但令人匪夷所思的,还不在于此。中融信作为链家的全资子公司,法人代表也就是链家董事长左晖本人。在P2P理财平台纷纷倒闭的同时,2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《暂行办法》)第三章第十条规定,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。没错,链家理财倒是没有为自己平台提供的理财产品承诺本息安全,它找了个自己旗下没有担保资格的子公司承诺本息安全。

这不光是违规,这就是愚弄群众。

链家违规是常态,暴露了房地产中介市场的混乱和监管的失位

以链家今时今日的规模体量,还能如此肆无忌惮的违规操作。只能说,最终暴露的,还是房地产中介市场的混乱。事实上,在这个市场上,并不只是链家一家在做这些事情。对于其它中介来说,链家干的,正是自己想干的。链家的商业利益链,正是自己羡慕的。

纵览链家的违规操作,贯穿了二手房交易过程中的每一个环节。一个行业巨头绞尽脑汁,竟然以违规手段构建自己的商业逻辑。不得不说,在现在这个市场上,只有极强的信息不对称,才可能为链家提供操作空间。但这种极强的信息不对称,最终体现的是监管的缺位。中介费为什么可以收到2.7%?银行为什么可以被甩开在四方监管以外?链家为什么可以暗地里挪用房款?这些疑问伴随着每一笔二手房交易,但以中国的房地产三级市场的发展势头和规模,竟然这个行业可以被链家堂而皇之的钻空子,监管对此真的可以置之事外?

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