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楼市成交量大跌,房地产泡沫是否会破裂?

2016-05-11 10:05 | 作者: 来源:凤凰财经 楼市

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[摘要]中指院此前的成交数据显示,一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。

来源| 凤凰财经(finance_ifeng)  

「 楼市成交量连续三周下滑    已迎来新调整期 」

在前期房地产市场需求严重被透支后,最近几周成交量持续降温。业内人士分析认为,二季度乃至下半年楼市将迎来新的调整期。

5月9日,中国指数研究院发布的上周(5月1日至5月7日)楼市成交数据显示,受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中,近9成城市成交面积出现不同程度下调;从一二三线各类城市来看,则呈现全线回落的局面。

中指院此前的成交数据显示,整个4月份,近6成城市成交环比下滑,其中一线城市成交面积环比下降幅度为21%。总体来看,一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。

中指院分析认为,近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地,正在促进楼市向平稳发展。一方面,受监测的重点城市成交量开始环比下行;另一方面,在中央层面重提去库存调控政策以后,楼市库存总量也出现小幅下降。

业内分析认为,各地分类政策经过近一个月的发酵期,已经开始逐步作用于当地市场。其中,上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑,尽管房价高企,但是有价无市;二三线城市则进入买涨不买跌观望期,尤其是二手房市场,买卖双方的议价空间开始加大。

信贷政策方面,有银行业人士表示,今年楼市回暖主要体现在一二线城市,三四线城市去库存的压力还是很大。商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显,三四线城市的房地产开发贷料持续收缩,一二线城市开发贷或降温。券商人士也认为,在目前情况下,一向被视作优质资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。

「 化解市场高库存仍是诸多地区当前重点方向 」

今年3月份以来,除了上海、深圳以外,南京、武汉、合肥、廊坊、北京等多个城市出台了力度不一的约束性政策。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,“有序消化”将改变之前的政策取向,此前的“全面刺激”已经转变为因城施策,未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市。因此库存压力相对不大的城市仍将出台不同力度的约束性调控政策,限制当地楼市过热上涨。

值得一提的是,政策的调控效应不仅仅作用于住宅市场,从土地市场来看,4月份主要城市陆续发布年度供地计划,整体上月度成交总量环比小幅下降。其中,一线城市受调控升级以及前期供地减少的双重影响,土地成交降温明显,土地出让金等成交指标降至低点。

不仅如此,国土资源部不动产登记中心市场监测处相关负责人,随着今年一季度中央陆续出台稳增长的各项政策措施,基础设施用地在定点调控的背景下,市场需求稳步释放。另外,房地产市场去库存力度加大和新兴产业用地支持政策陆续落地,房地产用地供应将延续下降态势。未来,将继续加大分类调控、分地施策的力度,促进房地产市场平稳发展。

「 延伸阅读:短期之内,我国房地产泡沫是否会破裂呢? 」

泡泡无论多大多小,只要有人狠狠地踩,就会破裂。我国现在正在形成着房地产降价的预期。从几位国内地产大佬开始的看空议论,到李嘉诚的大面积抛售,再到杭州的降价,媒体界和购房者已经开始形成了房价近期会下滑的预期。

房地产不仅是耐用消费品,更是投资品。作为投资品,购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期,那么购房者将会“持币待购”。然后,如果出现库存过大,高度负债的房地产商需要抛售还债,就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证,购房者会增加房价下跌的预期,继续“持币待购”。然后,房价继续下跌。

倘若政府不对市场进行任何干预,这时的房价会迅速滑落,出现不少房地产商破产倒闭,然后是银行出现大批坏账甚至可能出现个别银行破产的情况。然后,银行信贷全面收缩,企业也将收缩投资和生产,开始解雇职员,使得失业问题恶化。同时,内地投资者会抛售房产,我国货币超发对冲的“池子”会被打破,通胀会变得严重。更为重要的是,如果我国经济出现全面衰退,那么我国可能会出现中国特色的社会危机。

在西方,当经济衰退时,政府或者央行会推出经济刺激政策。过去,称之为凯恩斯主义;现在,实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则,在纯粹的市场自我调整下,经济在短期内难以爬出衰退的泥沼,经济恢复会是经年累月。虽然有着所谓经济学家的众多批判,但必须承认在美国经济的复苏中,美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。

当然,危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此,我国需要在现在而非危机发生之后去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理,相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”,同时应通过媒体发声,明了政策主张。需要重申的是,我国房价不能暴涨,更不能暴跌!(凤凰财经(finance_ifeng)综合房凤凰网、第一财经等)

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