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6平米88万!除了疯长的房价,如今的深圳制造业有多低迷,工作有多难找?

2016-09-26 10:09 | 作者: 来源:中国企业家网 深圳 房价

[摘要]深圳制造业低迷东莞老板关厂炒楼?工作有多难找?

这两天被这张图片刷屏了……

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厨房卫生间洗浴台区域

深圳竟然有开发商推出了仅仅6平方米的户型,售价则是一口价88万。每平米房价达到惊人的14.7万元!而且,6平方……这个面积住进去,画面很美我不敢看。房价的上涨以及国人对房子的疯狂,已经超出了人们的理解能力。

9套6平米“鸽笼房”半天售罄 均价每平15万

6平方米“鸽笼房”,1998年的土地,是标准限购又限贷的住宅产品,也就是说要占买房名额,在这种背景下,“鸽笼房”竟然均价卖到了15万每平方米,而且当日售罄。

记者了解到,6平方米鸽子笼真名为侨城尚寓,位于深圳市南山区沙河东路与新中路交界处,前身是2004年建成的雅商会馆,整栋用途都是酒店。在酒店的6至15层的走廊尽头边角,都有一套极小户型,一共有9套,面积从5.73平方米到7.48平方米不等。

记者走进“鸽笼房”样板间,门一推开就是一个窄小的过道,窗台边上摆了一张学习桌。过道很窄,得侧着身子,才能把房门关上。因为房子实在太小,开发商定制了多功能床和衣柜,平常床是折叠到墙上的,睡觉时再拉下来。

虽然是“鸽笼房”,却也有厨卫,工作人员介绍厨卫空间是开发商赠送的。不过,因为户型不方正,只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。

现场销售人员介绍,侨城尚寓是1998年的土地,70年产权,属于标准的限购限贷住宅类产品。昨日这9套“鸽笼房”开售价格为一口价88万元每套起,均价达到15万元每平方米,昨日一个上午基本就卖光。

广州日报记者了解到,2012年8月正式生效的新《住宅设计规范》明文规定:“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅,使用面积不应小于22平方米。”深圳“鸽笼房”因为2004年就已经建成,所以不受影响。不过,深圳“鸽笼房”可能再无来者。

中国房地产泡沫风险有多大?

1、什么造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话:城镇化、居民收入和货币超发。

过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商品属性),另一部分可以用货币超发解释(投机需求,金融属性)。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房价涨幅冠全球。2014-2016年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。

2、绝对房价:中国之都、世界之最,全球前十二大高房价城市中国占四席。

过去中国是房价收入比高,经过2014-2016年这一波上涨,现在是绝对房价高,但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中(中心城区房价),中国香港排第1,深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

3、房价收入比:一二线偏高,三四线基本合理。

最新全球房价收入比的十大城市里面,北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反应了两个因素:一是收入差距效应,高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%,高于全球260%的平均水平。

4、库存:去化压力比较大的是三四线中小城市。

库存去化压力比较大的城市大多为中小城市,且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区,这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看,后房地产时代人口继续向大都市圈迁移,农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此,一二线主要是价格偏高风险,三四线主要是库存积压风险。

5、租金回报率:整体偏低。

目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%,中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。

6、空置率:三四线高于一二线。

中国房地产空置率比较高,积压严重,三四线比一二线更严重。从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市的空置率可能跟过度投机有关。

7、房地产杠杆:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升。

房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。

1)近年居民加杠杆快速上升,但总体水平不算太高。

2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比2013年(25%)和2014年(28%),大幅上升。居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。从国际比较看,中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。

目前,中国房地产贷款占银行贷款比重为24%(其中个人购房贷款15.1%),虽然近些年这个比例不断攀升,但比美国水平低很多,美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降,但仍高达33.2%。

2)房企加杠杆:房地产开发商资产负债率上升过高过快,对银行融资过度依赖。目前房地产开发资金来源中,大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系,明显超过40%的国际平均水平。

房地产行业的资产负债率近15年时间里,从52%一路上升至77%,流动比率从2006年的2.55下降至2015年的1.6。

8、结论:

1)一二线房价相对居民收入偏高、三四线人口流出库存偏高,这反应了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。

2)居民房贷杠杆并不算高,风险整体可控,但上升较快。

3)2014-2016年在经济下滑背景下,房价上涨更多地是货币现象,货币超发、低利率和信贷杠杆刺激了购房需求,而地方政府土地供给节奏较慢。

4)房价暴涨恶化了财富分配,增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性。房价过高增加社会生产生活成本,容易引发产业空心化。

5)当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机。

制造业低迷东莞老板关厂炒楼?工作有多难找?

内地经济放缓、制造业升级转型,大批企业出现倒闭、裁员,过往人手不足,争着请劳工的黄金时代已经过去。现在最惨的是大批学历不高、年龄35岁以上的男性工人,随时可能变剩余劳工。

香港《经济日报》9月20日援引美国CNBC报道称,中国近年力推制造业升级与转型,努力由“世界工厂”转到生产高端产品,发展高科技和服务业的同时,也随之出现经济和社会问题,包括如何为2.7亿农民工创造就业机会。

根据北京官方统计,去年农民工的平均年龄为38.6岁,仅25%具备高中学历,这意味着在经济转型的同时,这些欠缺高技能的农民工将被淘汰,失去谋生机会。

曾经非常风光的东莞,过往到处都是工厂,如今许多工厂倒闭,当局数据显示,单去年一年就有243家工厂关门或者移出东莞。

黄利来自广西一个村庄,原本在东莞的一家灯具厂工作,去年老板跑路,因此丢了工作。要再找工作,发现很多工厂招人条件是“35岁以下或者女性更佳”,因为多数老板认为女性比较听话。即将年满35岁的黄利表示感到忧虑,想到电子工厂工作,但教育程度不高,没人请。

除了工作难找,在东莞的工人还必须超时工作。目前大多数工厂给新进员工的月薪是1510元人民币,远不及中国目前的平均工资3000元。这些工人如果要养家糊口,必须加班工作。

另外,有些工厂为了避免帮员工支付社保,选择不请全职员工,而是以时薪方式聘请员工,通常每小时工薪为13.5元。据了解,工人透过中介找到这种兼职工作,还要给8%的佣金,对于他们来说,可谓雪上加霜。

另据香港《经济日报》9月1日报道,楼市火爆,东莞老板关闭工厂去炒楼。

报道称,东莞,过去有世界工厂的美誉,到处都是工厂和生产线,为全国经济和就业,立下不少汗马功劳。但随着出口低迷、订单减少,加上人工越来越贵,不少工厂纷纷倒闭,“转型”投资房地产去。

香港《东方日报》网站8月22日报道,东莞近年因制造业陷入寒冬,不少工厂负责人“转型”投资房地产,厂房十室九空。已在广州购置四套物业的灯饰厂负责人唐先生坦言,如今开厂的收入根本不够给员工发薪水,“最好赚钱的还是买房子”。

唐先生在东莞的灯饰厂高峰期有逾百名员工,连续数个月都要加班,订单更大多是出口的产品。然好景不长,近年订单减少,价格下跌,加上工人成本上涨,“减少员工又导致订单主动减少,还要倒贴钱来发工资,你说不关门干什么”。唐先生遂于前年关闭工厂,借亲人的名义陆续在广州购置四套物业,“幸运的是买了房,不幸的是没买更多”。

(综合21财闻汇、猫财经(maocaijing)、泽平宏观(微信号:zepinghongguan)、参考消息网等)

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