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房地产市场一定会在未来几个月冷下去,你相信吗?

2016-12-14 14:14 | 作者: 王芳洁 来源:中国企业家网 房地产

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文 | 王芳洁  编辑  |  萧三匝

2016年的地产牛市来得猝不及防。

2015年末,全国房地产库存量超过7亿平方米,为历史最高水平。当年12月的中央经济工作会议,将房地产去库存定位成结构性改革的五大工作之一。

实际上,2015年,局部地产市场已有回暖迹象。当年10月,深圳的新建住房交易量环比上升了38%。但就全国地产市场而言,天量库存仍然是亟待解决的主要矛盾。作为国家统计局样本的70个大中城市,当年12月中,49个城市的新建商品住宅价格同比下降。

仅仅9个月过去,上述数据发生了翻天覆地的变化,70个大中城市中,64个城市新建商品住宅价格同比上涨,63个城市相关价格环比上涨,多达11个城市的相关价格环比涨幅超过4%。

在实体经济增长乏力的大背景下,房地产市场的爆发既显得突兀,又十分必然。尽管房地产业已不再被定调为中国经济支柱产业,但长期以来,这个市场仍承载着激活GDP增长,调节经济杠杆的作用。往往在经济低谷时期,房地产市场会迎来一轮暴涨。2009年如是,2016年亦如是。

地产作为支点,撬动经济发展的方法之所以行之有效,是因为中国房地产市场受政策影响巨大,一旦政策鼓励,居民去往从之。同样也是这个原因,一旦政策限制,购买力很快会被抑制。

自2016年9月30日以来,超过20个城市出台房地产调控措施,房地产市场的去库存之战,硝烟渐息,取而代之的是去杠杆。

 去库存加杠杆

一个共识是,2016年房价暴涨背后,最有力的推手是资金杠杆。和房地产撬动中国经济一样,资金杠杆是撬动房地产市场的支点。

2014~2015年,中国房地产市场在大范围经历了一个低谷周期。在经济增长速度放缓的大背景下,单一市场的下行并不特别。除房地产外,股市低迷,资本寒冬,实业企业发展同样遇到瓶颈。但正是因为中国经济面临通缩的压力,PPI连续54个月处于负数,CPI的涨幅不断缩窄,央行需要制定宽松的货币政策来对冲被动型的流动性收缩。2014年,央行两次定向降准,一次降息,2015年,央行5次降准降息,2016年年初,央行再次降准。

这些钱流向了哪里?通过对中国整体债务结构的分析不难看出,钱只能流向楼市。目前,中国经济的整体债务率已达到260%,这在新兴国家甚至是发达国家,也是一个比较高的水平。其中,企业部门的债务率已经达到160%,显然已没有加杠杆的空间,反而需要去杠杆;政府债务率为50~60%,看似不高但由于周期错配,也没有加杠杆的空间;剩下的债务属于居民部门和金融部门,其中居民部门的债务率为20%,相对美国的40%而言,这是一个具有想象空间的债务率。

同样为了缓解房地产库存压力,自2014年9月开始,中央部委先后多次出台刺激楼市的政策,包括取消认房又认贷政策,只要贷款还清了就算首套,同时降低二手房转让环节的税负。但效果也分区域。在人口净流出的三四线城市,供求关系失衡,供应远大于需求,这些政策并没有起到太大的作用,但对于不断有人口流入的一线城市,楼市逐步回暖。

真正促使房地产库存进入消化周期的,是2016年2月的新政策。当月,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,通知明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。换句话说,居民购房的首付最低比例再次回到了20%的历史低点。这是来自中央的、鼓励房地产市场加杠杆的明确信号。

2016年,银行信贷总量和房贷总量出现双涨局面。前三季度,信贷总量达到10.16万亿,逼近去年全年的11.72万亿,其中房贷总量达到3.63万亿,超过去年全年的2.7万亿,房贷占信贷比例,由2015年的23%,迅速增加到了35.7%。

以上仅为官方口径统计的数据,大量隐形杠杆被注入到楼市中去。今年前三季度,部分银行开始接受二次抵押,即没有还清银行贷款的房屋,可以通过评估,将扣除贷款后的余值进行抵押贷款。虽然这部分贷款不能以房贷的形式体现,但只要贷款人在当地注册公司,便可以创业贷款的形式获得资金。在注册资本金认缴制的前提下,注册公司几无成本。

由于房屋交割过程中,中介机构会掌握大量短期资金,且通过长期经营,很多中介机构已经沉淀了很多佣金,一些中介机构开始发展类金融业务,例如向客户提供首付贷,短期过桥贷款等。另外,随着P2P的泛滥,个人借贷者获取资金十分便捷,资金成本和时间成本都相对较低。这些民间融资业务等于给地产又加了一次杠杆。还有些希望短期套利的购房人,本身并不具备相当的资金实力,却通过众筹的方式集结资金来实现交易。

8月,全国70个大中城市商品住宅均价环比上涨1.26%,同比上涨7.54%,二手住宅均价环比上涨0.89%,同比上涨5.74%。而9月份的涨幅还在进一步扩大。1-9月份,全国商品房销售面积10。5亿平方米,同比增长26.9%,增速比1-8月份提高1.4个百分点。其中,住宅销售面积增长27.1%。网上不断爆出各地售楼处千人抢房的新闻,朋友圈里甚至流传着开发商组织客户打麻将,谁先胡牌谁买房的段子。

伴随着交易量和房价的上涨,房地产去库存的目的达到了。 截至9月末,全国房地产库存连续7个月减少,9月末,商品房待售面积69612万平方米,比8月末减少1258万平方米。其中,住宅待售面积减少1177万平方米。

但问题随之而来,在7亿平米库存时代,大量房地产库存集中在三四线城市,这是由于当地长期举债发展,缺乏土地财政之外的还款来源导致的。反而一二线城市,负债率不高,土地又奇货可居,并没有出现大规模的供需结构矛盾。此次楼市加杠杆运动中,最为波澜壮阔的反而是一线城市和局部经济发达的二线城市,无论是购买力还是资金都更愿意流向这些地方。现在,三四线城市,供过于求的库存问题没有得到解决,一二线城市的供小于求的短缺问题更突出了。

以北京为例,截至10月中旬,今年仅出让了8块住宅用地,其中商品住宅供应面积不过39万平米。2005年,仅华润获得的清河一地块,商品住宅面积就达55万平米。

 去杠杆降房价

自特朗普当选美国总统,美国加息减税的预期日益强烈,随之而来的是美元上涨,人民币进入贬值通道,近期,汇率在6.8左右艰苦徘徊。为了防止货币进一步贬值,资本外流,一旦美国加息,央行很有可能也需要加息。但一二线城市的高房价、高杠杆,留给监管层加息的空间已经不大了。加息有可能刺破地产泡沫,地产泡沫的破灭又可能带来整体经济危机。真是一环扣一环。

去杠杆降房价已势在必行,但从全国库存量来看,虽然已经有所下降,但总量依然高企。这是市场分化带来的结果。过去几轮地产调控,均采取“一地有病,全国吃药”的施政方式。此方式一直被诟病,也被认为是造成市场分化的重要原因。当今年一线城市市场几近疯狂时,三四线城市的市场甚至都没有被启动。因此,9月末,中央将地产调控的权限下放到地方,各地根据当地情况来制定相应调控政策。

自9月30日开始,北京、上海、深圳等二十余个城市陆续颁布调控政策。其中,以北京、深圳最严,北京二套房非普通住宅的首付比例高达70%,非深圳户籍购房由三年社保升级为五年,二套房的首付比例同样提高到了7成。

除“一城一策”外,此次调控的另一特点是执行力度前所未有。例如为打击假离婚买房,已有银行推行“升级版贷审”,其做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查,观察账单情况是否发生异动;从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证,观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等,以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。另外,银行在进行信贷审批时,会严格考察首付来源,后期还款是否有保障等。

一些政策力度较大的城市,调控的效果已经显现。根据伟业我爱我家的数据, 截至11月22日,北京市完成网签的新建商品住宅(不含保障房)交易中,成交均价在8万元/平方米以上的有136套,成交量继10月出现腰斩之后,11月交易量环比10月同期继下跌6.8%。

也有些地方政策相对温和,例如上海,10月出台的“沪六条”主要是对之前政策的强调和重申。结果,上海11月新房均价已经达到了47724元/,再次刷新了上海新建商品住宅的均价,环比上涨了8.8%。而10月份的数据还仅仅是43848元/。

上述结果显然不是监管层愿意看到的,上海、天津等多个城市于近期加码房地产调控政策,其中上海推出了史上最严调控政策,不仅效仿北京,将首套房首付比例提升到35%,二套普通住宅的首付比例提到50%,非普通住宅提升到70%,更厉害的是,上海恢复了“认房又认贷”的调控政策,只要购房人在全国范围内有贷款记录,即被认定为二套房。

北京限购、严控必然会带来购买力溢出,尤其是随着北京市政府的搬迁计划逐步落实,京津冀交接地带在过去一段时间房价暴涨。近日,国家发改委、国土资源部、住建部等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确指出,将要严控京冀交界区域房地产开发建设、强化房地产市场管控。而天津早在10月份,已经提高了外地购房者在城六区及武清区的首套房购买门槛,并限制相关人群的二套房购买资格。

伴随着一二线城市调控的深化,部分购买力将被转移到三四线城市,这正是政府希望看到的情况,也是解决目前市场分化问题的出口。但就一二线城市来说,市场的热度仅靠政策来短期压抑,供应短缺问题没有得到解决,市场仍坐在火药桶上。近期,北京虽然推出了一些住宅用地,但均要求开发商永久自持,长期租赁。无论是传统观念,还是基于货币贬值预期,中国人对于住房不仅有居住需求,更有资产保值增值需求,一旦新增住宅用地不能转化到二级市场上,存量住房将更加奇货可居。

基于政府降房价的决心很强,市场人士认为,房地产市场一定会在未来几个月冷下去,但明年4季度,市场将再度回暖。

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