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马光远:“房子不是炒的”

2016-12-21 14:12 | 作者: 马光远 来源:光远看经济(ID:guangyuanview) 马光远 房价

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文|马光远    来源|光远看经济(ID:guangyuanview)

“房子是给人住的”,这句话最早是今年5月9日,著名的“权威人士”在谈及中国经济大势的时候首先提到的。当时的原话是这样的:“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

“权威人士”关于房地产的谈话,有两点针对性非常强:

第一,房子应该回归居住的基本功能,房地产应该回归其基本定位,而不应该仅仅作为稳增长的工具;

第二,当时房地产市场过热的势头已经凸显,一线的上海、二线的南京、苏州、厦门等出现了诸多加杠杆推动房价上涨的现象,所以“权威人士”提出不能通过“加杠杆”去库存。

而在经历一年的非理性上涨之后,中国当前地产市场的泡沫风险已经非常明显,土地市场和房地产市场的加杠杆行为之严重,令人担心房地产会否重蹈2015年股市的覆辙。在经过“9.30”一系列调控措施之后,今年的中央经济工作会议,对房地产市场健康稳定发展的重视可谓空前。

近年来的中央经济工作会议,谈及房地产,很少在会议通稿中用如此巨大的篇幅。这一方面说明了房地产健康发展对于中国经济稳定的重要性,另一方面,也说明目前的房地产市场过热和非理性的预期仍然没有改变。通过充足的篇幅,把意图和道理都彻底讲透,给2017年房地产市场一个明确的预期。

那么,究竟如何看待中央经济工作会议对2017年房地产市场走势的影响?

首先,我认为,很多人对“房子是给人住的,不是炒的”这句话,透露出来的管理层的意图,以及明年房地产政策的基本要点出现了比较严重的误读。很多人将这句话理解为高层明年对房地产市场仍然会持高压态势,因此将2017年的房地产政策理解为“严厉”之列。

这种理解,一方面不符合明年中国经济的基本现实,也不符合房地产市场的基本面。

笔者认为,理解明年房地产政策的关键是应该站在“稳中有进”这个经济工作总基调的基础上。会议公报里一再强调,稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则,也是做好经济工作的方法论,明年贯彻好这个总基调具有特别重要的意义。稳是主基调,稳是大局,在稳的前提下要在关键领域有所进取,在把握好度的前提下奋发有为。

这句话对房地产市场是完全适用的。

所以在“促进房地产市场平稳健康发展”部分,强调要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。”我认为,这里所谓“防止大起大落”,在2017年主要指要防止“大落”,防止市场在非理性上涨之后的过度回调。

所以,明年房地产市场的政策目标只有一个字,就是“稳”,暴涨和暴跌都是政策不愿意看到的。

其次,“房子不是炒的”这句话,基本确立了明年房地产政策的基本方向,就是,坚决的抑制投资投机需求。应该说,2016年房地产市场,投资投机因素对市场起到了推波助澜作用,导致市场出现恐慌性的上涨。

抑制投资投机的政策主要提到两大政策:第一是信贷政策,提出要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房;第二是土地政策,提出要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

这两个政策,就抑制投资投机而言,信贷政策可能更加立竿见影。比如,可以全国性的提高二套房的首付比例,可以全国性的禁止给第三套房贷款。但土地政策执行起来不容易。

特别是今年,土地市场的恐慌某种程度上就是由地方政府人为“囤地”制造短缺造成的。今年可以肯定,北京、上海1000%完成不了供地计划,如果没有一套惩治机制,大城市土地供应如何保障,扭转预期,真的可能成为白条。

就此而言,“房子不是炒的”这句话其实在政策层面容易贯彻,但“房子是用来住的”这句话要真正落实,真正需要包括土地、户籍、金融、税收、投资等一系列的长效机制的设计。比较遗憾地是,政策没有提到税收政策的调整。笔者认为,为了抑制投资投机,印花税,以及增值税(即以前的营业税)政策是可以用的。

第三,在这样的政策框架下,房价究竟会怎么走。

我在之前的文章中其实一再强调,不管今年是否出台诸如“9.30”之类的政策,2017年中国房地产市场的转折点都会到来。这和房地产市场20年的周期是吻合的,也和中国房地产市场的基本面、房价的现状、货币政策未来的空间是吻合的。

今天中国的房地产市场和过去比,有四个大的历史性的不同:一是供需基本平衡,中国其实已经不缺房子了,个别城市显得缺,也是因为人为造成的,通过制度的改变,是可以解决的;二是价格已经很高,当然,也许可能更高,但从概率上讲,很多城市的价格已经高估,存在回调的可能;三,未来的住房需求没有想象的那么大,每年1500万人进城,不等于需要1500万的新增需求,我的估算,到了2017年,二线城市会出现过剩;四,最关键的,人口转折点在出现。

所以,对于本次调控,开发商、购房者、房产的持有者,都需要一份新的警惕,而不是根据过去的历史经验来决定做或者不做什么。我认为,中国房地产市场的转折点其实早已经到来,我们对此不能执迷不悟。

特别是,笔者今年一直强调两个重大事件对中国房地产市场的影响:一是美国的强势美元政策导致的全球流动性转折点的到来,意味着全球宽松政策已经走到了极致,中国货币供应的中枢也面临从高速进入正常速度的转变,货币增速的下滑,对房地产的影响很大;其次,人民币的贬值和资本流出,一定引发对中国房价的重新估值,以人民币计价的资产价格的调整是大概率。对这两点要有充分高度的警惕。

鉴于以前在很多文章中对这些事件与房价之间的逻辑有多次阐述,不再赘述。最后可以总结几点:

第一,2017年中国房地产的基本政策目标是“稳定”,房地产不能大起大落,不能出问题,这是底线。这决定了政策要在抑泡沫和防止价格大幅度下滑之间寻找平衡,考验政策智慧;

第二,“大涨和大跌”都不是政策的基本选项,明年政策的基本目标是在抑制投机,打压杠杆的同时,稳定价格,可以微涨和微跌,但绝不能大涨和大跌。这意味着,明年房地产投资的收益和今年将不能同日而语。一些炒作过头的城市,房价的回调是大概率。投资和居住需求,起码都不着急在一季度出手买房;

第三,长效机制是中国房地产市场健康发展的前提和基础,是到了必须建立长效机制,没有任何退路的时候。然而,由于过去多年在制度建设方面欠账太多,长效机制的建设很长时间。目前为止,连框架性的顶层设计的体系都没有。所以不要将房价短期的稳定寄托在长效机制上。比如,在“去库存”部分,会议公报提到“要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。”这其实意味着,人往大城市走的趋势短期内不会改变,房价在经历周期性的调整之后,大城市、特大城市仍然会成为购房的首选。中国房价最危险的地方绝非房价最高的一线城市和热点城市,而恰恰是库存过高的三四线城市。

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