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都说我一年赚一千万,其实我才赚一百万

2017-02-13 15:53 | 作者: 王芳洁 房地产 中介

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 | 王芳洁

这两天,几个数据在我们圈子里流传,虽然2016年楼市很火,二手房中介的生意好到爆,但实在没想到,我们赚了这么多钱。2016年北京二手房网签总量超过27.2万套,有人按照套均500万来计算,说去年北京二手房的总成交金额1万亿元。现在大部分二手房交易的费率是2.7%,所以有人估算二手房中介费有270亿元。不过在我看来,这个数字还是保守了。二手房交易最活跃的地区,是一手房供应比较少的主城区,2016年主城区的房价,尤其东西朝海的二手房大多在7~8万/平米以上,按照平均90平米每套来算,超过600万轻轻松松。

感谢互联网,春节回乡,连老家的亲戚朋友都以为我在北京发财了。真是:“知交故友如相问,都说我挣一千万。”听说已经有人打算转行干中介,连辞职信都想好了:“楼市那么大,我想去赚赚。”不过,在你们递交辞职信之前,我得提醒你们几个关于二手房中介的关键词。

首先是体力。北京中介大概有四大门派,链家、中原地产、我爱我家和麦田,四家经纪人服装各有不同,但都有一标配——电动自行车,风里来雨里去。还有一副好脚力,每天要走多少路呢?举个真实的例子,我认识的一个女中介,去年6月份怀孕了,但那时候正是楼市火的时候,她觉得自己年轻力壮没关系,每天2万步+,最后走流产了。

其次是耐力。现在各行各业都在搞增值服务,中介也不例外,每家的特色还不一样。以绿中介(链家)为例,它的定位是社区专家,专家到什么程度呢?就是比居委会主任还了解你家。上面那个不幸流产的女中介,在一个片区已经呆了四五年,她几乎了解每户人家的情况,甚至这家人养了什么宠物,从刚入行不久,她就开始帮一位养猫的老太太免费补沙发,就等哪天老太太要卖房子,能第一时间下手。还有黄中介(麦田房产),定位是社区好邻居,社区活动主要以老人活动为主,难保不缺人,黄中介的小伙子大姑娘每次都能顶上,我的另一个同行哥们,在一社区合唱团已经混了好几年,跟社区的老大爷都处成哥们了。

第三是专业度。现在都说中介费贵,动辄十万二十万的,怎么没人说爱马仕贵呢?房地产交易本来就有一定风险性,流程复杂周期长,涉及到的文书也很多,所以对于大多数人来说,专业的居间服务很有必要。

其实也不是每家中介都收这么高中介费的,“链中我麦四大老司机”的价格政策确实比较死,但很多小中介机构是有弹性的,何况还有爱屋吉屋这样的小鲜肉,这些二手房经纪网站一开始就打出了1%中介费。不过现在看来,“小鲜肉”的“小拳拳”并没有捶烂老司机嘛,反而爱屋吉屋上了住建部的“黑名单”。有人说这种现象,主要是大中介公司垄断房源导致。但在我看来,房主只要能卖出去房子就行,对经纪公司一般不太挑剔,签独家协议的房源比较少。任何一个中介,只要认真“扫楼”,都能找到房源。新型互联网中介的弱势在买方端,主要因为平台经验不足,信用背书能力不够,买家动辄要付出上千万,心态都比较紧张,宁愿找个贵点、靠谱的中介机构。

二手房佣金按“总房款*佣金比率+担保费”来收,基础佣金比例2%,担保费0.5%,但特别复杂的交易,佣金比率可以在2%基础上上浮十个百分点。什么叫“特别复杂的交易”呢?在我们公司,涉及房款的多次支付“就算特别复杂交易”。所以说,现在绝大多数北京的二手房交易都算特别复杂,毕竟房价已经那么高,一次性付款的土豪越来越少。并且约定俗成的是,整笔费用都由买家承担,对于已经顶了高房价雷的买家来说,真是雪上加霜。

还是那句话,便宜没好货,好货不便宜。不过,作为传统中介的我,也很难保证提供足够专业的服务,这才是大家吐槽中介费贵的症结。从房屋核验、到银行解抵押、到地税交税、再到建委过户,手续既多又个性化,虽然我已经在这行干了好几年,但还是经常出各种纰漏。不过,耐心听客户发牢骚,给客户赔礼道歉这方面,我已经很专业了。

第四是具备“一个演员的自我修养”。在正式签合同之前,二手房买卖双方都不可能得到对方的电话,所有的谈判都要通过我们经纪人进行的,在信息不对称的情况下,我们的话可能半真半假。比如“你这房子能卖1600万”,真实市场价大概也只有1400万,“上午来看房的那家对你房子很感兴趣,但希望你再降点价”,可能人家根本没兴趣,我们只是想探探你的底价。

在每家二手房门店,都有一些神秘的房间,房间很小,仅够一张小会议桌和几把椅子。每次买卖双方都有交易意愿时,会被拉到不同的两个房间,卖方经纪人和买房经纪人不断串场,看起来像在帮大家艰苦谈判,有时候也只是想让交易显得困难点儿。比如买家出1400万,经纪人会对卖家说出价1300万,卖家说“最少1400万”,本来交易成了,但我们还会说“我去谈谈”,又对买家说“卖家要1450万”,几个来回下来,时间拖的很长,大家都疲惫不堪,交易都是在心理防线被突破的那一刹那达成的。

最后也是最重要的当然是工资,据说有的经纪人2016年收入千万,我只想说“可惜不是我”。2016年,我挣了百万年薪,但这需要我全年做300多万的业绩,这在我们公司已经排名前列了。

当然,百万年薪也是不小的诱惑,但在去中介公司上班前,关于我的待遇,你还需要知道,很多中介公司是不提供底薪的,收入完全靠佣金,五险一金也不是强制缴纳。所以如果市场不好,我很可能零收入,且没有社会保障。并且,我的工作单位和劳动合同签订单位经常不一致,因为大中介公司为了规避人力资源管理漏洞,防止给将来上市增添障碍,现在都采用劳务派遣用工模式。

二手房市场有波动,现在又处于调控期,所以真正转行干中介的人,可能真的看了贼吃肉,没看见贼挨打。回头再看那270亿,你还心动吗?

(本文以记者采访到的情况综合,模拟第一人称讲述。)

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