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什么时候买房?这些知名开发商给出了具体建议

2017-12-12 17:24 | 作者: 王芳洁 来源:中国企业家网 中国企业领袖年会

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图片来源:《中国企业家》杂志社

近日,著名宏观研究学者任泽平对人们的钱袋子作出了“指示”:2018年炒股,2019年买房。任泽平说了不算,毕竟他是一个人,且刚刚就任恒大集团的首席经济学家。在12月10日由《中国企业家》杂志主办、一汽-大众奥迪作为首席战略合作伙伴的2017(第十六届)中国企业领袖年会上,五位知名房地产企业家共同对买房时机给出了更为具体的建议。

“如果要买房,特别是一二线城市,2018年下半年到2019年是比较好的时机。”在这场名为“‘住’房时代的机遇”论坛上,旭辉集团董事长林中表示,在未来两年里,一二线城市的房价将相对平稳,既不会大起,也不会大落,为即将推出的长效机制争取时间窗口。

什么是房地产的长效机制?即一系列与该市场有关的土地制度、财税政策、以及户籍制度等。当代置业执行董事、总裁张鹏提示大家,此前中央政府有关长效机制的说法还仅仅是加快研究,但12月8日举行的中共中央政治局会议上,“研究”变成了“建设”。因此,张鹏同意林中的看法,2018年的楼市,将不好也不坏,与短期调控政策衔接的将是长效机制。

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当代置业执行董事、总裁张鹏  图片来源:《中国企业家》杂志

就房地产市场的中长期,林中认为,在未来20年里,人民收入和财富仍处于上涨通道,中国经济也将保持中速增长,因此房地产市场的未来仍然是乐观的。但是他提醒大家注意,在长效机制出台以后,可能这个市场不像过去3年一个小周期的波动,有可能会变成一个中长期的波动,例如6年、8年一个周期,因为它会涨得比较平缓。林中预测未来20年,中国年平均房价涨幅在6~8个点。

过去很多年里,由于房地产市场具有明显的小周期特点,很多投机客正是把握了这种特点进行短线操作。华远地产董事、总经理孙怀杰直接表示,经济要调结构,人心也得调,应该从对房地产投机心理的结构调整到投资的结构上来。“你两万块买,放5年变成3万,也值了。”孙怀杰表示。

值得注意的是,林中建议的买房时机,有一个前提——在一二线城市。城市市场之间的分化,已经得到业内的公认。天行九州集团总裁马寅表示,他认为任何时候在一线城市买房都不会错,二线城市则像以前的亚洲四小龙,具有发展潜力,同时,他并不看好三四线城市。

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天行九州集团总裁 马寅  图片来源:《中国企业家》杂志

作为长期深耕三四线城市的长河实业集团董事长高鸿鹏并没有回避该区域市场的问题,他同样建议应在相关区域谨慎投资。根据自身公司的经验,高鸿鹏总结了几条三四线城市市场的特点,第一是投资泛滥,大概八九年前,很多外行都转型来做房地产了。第二是政府的保障房供给充分,这就让市场上的供给与需求出现不匹配。当然,近期为了解决市场库存问题,很多城市政府大力推进了棚户区改造,并以货币补贴为主。

就明年的房地产调控方向而言,林中的看法是,全国的限价会分四种情况,一线城市,包括价格比较高的二线城市,例如厦门、南京等,限价政策不会取消;房价基数较低的二线城市,像武汉、西安、成都等,它们还没涨到点的时候就被限住了,有比较大的上涨压力,明年政府可能会按人均收入的增长来实行房价增长的管制,保证房价的涨幅低于人均收入的涨幅。还有一类二线城市则会放开管制,因为这些城市的房价已经开始高位回落,市场开始降温,这类城市即使给你高价政策,开发商也卖不出去。另外,三四线城市,谁涨得快就会被要求限价。

除楼市周期的变化以外,另一个受到地产业内普遍关注的话题是,在一手房交易规模见顶之后,处于不同发展阶段的开发企业将如何抉择自己的命运。对于这个问题,与会的每个开发商都发表了自己的看法。

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旭辉集团董事长林中  图片来源:《中国企业家》杂志

林中:在主流城市的房地产开发业中,将不存在小而美的企业。因为这个产业跟别的产业不一样,一般产业的竞争在产品端,而在主流城市、主流市场里,核心的竞争要素是资源的建制,别人钱比你更多、人才比你更强,你就很难留在主流市场里。但这个行业还有另外两大机会,一个在细分市场,包括休闲地产、文旅地产、养老地产、物流地产、产业地产等,这些细分市场需要企业有特殊的能力,一定会有小而美的公司。另一个在存量市场,存量市场靠运营、靠服务,给中小企业提供了巨大发展机会。

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长河实业集团董事长高鸿鹏 图片来源:《中国企业家》杂志

高鸿鹏:在三四线城市,我看未来的机会在细分市场,产业地产、旅游休闲地产、健康地产,就长河实业集团来说,我们更偏向于做产业地产。

三四线城市普遍缺乏支柱产业,资源竞争力与一二线没法比,如果不解决它的产业发展,这个城市是没有活力的。在这种情况下,地产企业也将一直在劣势地带徘徊。但如果能够和一些先进的产业合作,帮政府做招商引资,这种产业+地产的模式,对当地的财政有贡献、对当地的就业有促进。政府会比较喜欢。2011年以后,长河实业主要做的就是将产业和地产相结合。

张鹏:通过这些年的布局,我发现,地产商最大的优势是你的客户资源。所有客户在社区能够变现的商业,当代置业全都做了,包括酒店、联合办公、健身、物业、科技、除霾、新风等。我们最近三年以来孵化了大约有40个项目,目前已有3个挂牌新三板,明年6月之前还会有6个挂牌。鼎晖、中金、新天域等,一大半中国的顶级投资机构都投了我们的项目。为什么?他们看重的是,当代置业可以通过新的商业模式提供美好生活,将客户资源转化为商业价值。

马寅:天行九州是做休闲地产的,秦皇岛的阿那亚是我们开发的,我们把它做成了一个手工活。最初,我们是要做一个地产项目,但是最终商业模式变成了服务业,一次性赚钱模式变成了长期可持续性的赚钱模式。卖完房子可能才为对客户服务的开始,或者说是盈利的开始。

在这个过程当中,其实我们也有挺多的收获和思考,一个收获是说我们收获了一大批的客户群体,这几年当中,我们一直在做社群、做社区。在这个过程当中,得到了我们所有的客户、业主的认可,这种认可带给我们很多,可以说是意外的机会,现在我们很多新项目、新发展机会都是业主给我们提供的。所以,慢慢地我们发现,其实做服务也是挺好一件事。

2017年,阿那亚服务性收入已经达到了1个亿,基本上持平了,这是我们以前想都不敢想的,大概两三年之内,随着社区越来越完善,这一个项目一年的运营收入能做到3—5个亿,我们认为这样的方式也挺好。

这样的旅游度假地产最大的价值在于我们投入了时间和情感,这种时间和情感是有数的,不能被过分摊薄的。我们也知道这一点,开始做减法,老老实实地围绕北京周边做上两三个,我们自己也喜欢、客户也喜欢的项目。

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华远地产董事、总经理孙怀杰  图片来源:《中国企业家》杂志

孙怀杰:我认为所有的企业,现在都面临着巨大的挑战,大伙儿能看到,前两年玩命加杠杆的企业纷纷不行了,从统计数据来看,前100名的企业要倒50%、60%。每一个企业都会有美好的未来、生活空间,看你怎么玩这个事情,怎么去团结和整合资源。

关于怎么玩,我的看法是,第一是从投机到投资,第二是从城市到城市圈,第三是从变道到变轨,第四是从生产到生态,单一项目开发企业在三年后将全部消失,下一步地产企业的竞争是全生态的竞争。

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