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一座岛的狂欢:成为自贸区前后,海南发生了什么?

2018-05-07 17:55 | 作者: 王博

某项目售楼中心。 摄影:王博

记者是在4月18日抵达的海南。此时,距离“海南自贸区、自贸港新政”公布,刚刚过去五天。

海南很热,最热的莫过于楼市。在三亚的沿海五星级酒店中,只要说看房,服务生就会在二十分钟内叫来当地的中介公司,不到半小时就可的开到海棠湾的大型楼盘。在三亚除了地产中介,就连司机师傅都会给有意购房者留名片。

18日晚11时,海口龙华区观澜湖观园项目连夜开盘,引发抢购,被群众举报。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场,及时叫停不规范营销活动,并依据现场调查认定的违规销售行为,给予开发企业及相关中介机构共计罚款150万元。

4月22日晚,海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,实施海南岛全域限购,非海南省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,此前已实施限购区域则需要提供60个月相关证明。

赶上最后一班车

“你相信三亚的房价会到10万吗?你相信三亚的房价会超过北京吗?”

2017年末前的一个酒局上,一名海南当地公务员问张言(化名)。张言也是一名公务员,定居北京。张言当然相信,因为此时,有关海南的各种利好消息已经开始流传,包括建设自由贸易港、开放赛马。海南还将只是国际旅游岛吗?在张言眼中,海南将成为另一个香港。

张言决定去海南买房。他的首选当然是三亚、海口这样的地方,但在2017年5月前后,三亚、海口、琼海三个热点城市都已经出台了限购政策,外省人在当地购房需要提供社保缴纳记录。五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区更是只卖给本市县的居民。

2018年初,张言将目标锁定了文昌。他在文昌看了很多小区,正在犹豫不决时,却发现很多外地买房者根本没到现场就网络转帐购房,一个他刚刚看中的楼盘,第二天就上涨了几千块。张言是80后,在北京也有房产,早就经过了北京房价暴涨的市场教训。

春节后,张言一回来北京,就决定不再观望,迅速出手。为了凑齐首付款,他办了一张额度为50万的信用卡用来取现。最近,他喜欢给朋友们看手机里的视频,是他收房时拍下来的。这是一套70年产权、两室一厅的商品住宅,不仅面朝大海还是现房精装修,完全可以拎包入住。

他特别庆幸,因为到了4月,整个文昌新楼盘在售的已经几乎没有普通住房只剩别墅了。现在,100万以下已经在文昌不够付首付款了。并且,在4月22日新政颁布之后,他这样的外省人在海南全岛,都失去了买房资格。他曾和很多人一样,拿着海南地图,寻找7个限购区域之外的升值潜力楼盘,好在他赶上了末班车。

四次调控稳定楼市

4月之前,张言一度有些后悔,他想还是应该把文昌的房子买大一点,或者再在海南买一套。他确实看了一段时间,但是很多楼盘都封盘不卖了,“他们就在等着政策出来,涨价呢。”

但是可能开发商也没有想到,海南省政府对于控制楼市温度的决心如此坚定,只今年3月以来,海南省已经四次出台楼市调控政策。从非海南户籍人士限购一套、首付七成开始,逐步引入核心区域购房需五年社保,买房五年内不能出售,首套住房公积金贷款最低首付比例提高至30%,再到将限购限售范围扩展至海南全省。

买卖两端的路都被堵住了,市场的操作空间已经被压缩到极小。何以至此?90年代的海南房地产泡沫让人心有余悸。

1992年总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司,在短短三年,房价增长超过4倍。最后泡沫破裂时,海南全省有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。开发商纷纷逃离或倒闭,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。“天涯,海角,烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

目前,海南商品房交易中,大部分购房者来自岛外,他们或者是炒房客,或者是候鸟人群,这导致了岛上大量住宅,在多数时间内空置。通过政策,将交易端引导向本岛常住人口,并且通过自贸区、自贸港的建设,形成发达产业集群,吸引外来人口落户就业,这是海南省政府希望实现的蓝图。

限购限在需要政府介入的备案和过户,但限不住人的欲望。红利面前无孔不入的炒房者总能想到办法。

某项目售楼中心。 摄影:王博

当记者称作外地购房者,向海南当地中介表达了有关限购的困扰之后,中介马上表态,有办法可以解决。他们提出的方案是,可以和房地产公司先签约,付款后房子可以先住着,由房地产商来办五年的社保,也就是说房子可能五年后才能过户。很多中介还会“好心”的提醒记者,一定要找大型房产公司,小公司不靠谱。

面对这种市场乱想海南省也给了严厉打击。近日,海南省住建部门就密集处罚了一批违规房地产企业和房产中介。

另外被普遍考虑的是商住房,它们不在限购之列。4月19日,上午十点,在三亚的恒大养生谷楼盘就聚集了不少的看房者。这个楼盘主打养老医疗,全是四五十年产权的商住房。对于三亚的房地产来说每年的这个时段应该是淡季了,但是,现在每天都比同期多三四倍的人。对比去年,恒大养生谷的楼盘小户型已经从每平2.2万涨到了4万,而洋房涨得更快,已经涨到了每平5.8万。

但是从租金收益上来看,即使恒大养生谷这种高品质的商住房,也并不可观,年化只有6%左右。将来海南省会否参考北京等地,出台针对商住楼的调控政策,也是未知数。

张言发现,在海南省一波波的强监管下,几个月来他的房子价格几乎没涨,但是他也没有多少失落:“就空着吧,大家基本都空着。”他对记者说。虽然这个小区并没有多少人住,现在也不能卖了,但他相信,几十年后那会是个养老的好地方。

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