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这家房地产企业5年内要在医疗领域投资800~1000亿元,但其现金余额仅为166亿元

2018-05-28 12:19 | 作者: 李艳艳

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泰禾集团董事长黄其森。来源:视觉中国

房地产是一个围城,没进去的都觉得挺好,在里面待久了的,又难免想出去。

2018年4月,许家印宣布,恒大集团将在未来10年内,在高科技领域投入1000亿元。一个月之后,泰禾集团董事长黄其森也说,要在5年内,在医疗领域投资800~1000亿元。

恒大和泰禾都以房地产为主业,不同的是,恒大2017年的销售规模为5010亿元,截至当年末的总资产达到1.76万亿元,现金余额2877亿元。而泰禾同期销售规模为1007亿元(数据来源为第三方研究机构克而瑞),总资产为2064亿元,现金余额仅为166亿元。

泰禾的手头看起来不太宽裕,支撑年均160~200亿元的医疗产业投资似乎有些勉力,但黄其森说,他们已经做好了准备。这种说法颇令人费解,但黄看好医疗产业的逻辑却通俗易懂。

随着港交所对生物科技公司上市大开绿灯,2018年的整个医疗产业站到了风口。风大到什么程度?大致相当于前两年的大文娱产业。

2016年12月,泰禾集团也趁着风口,设立了影视公司,宣布打造电影制作、发行、经纪、广告、院线等全产业链条。

在黄其森追逐风口的同时,泰禾的房地产业务却处在资金链紧绷的阴影之下,不时传出要断的坏消息,2017年末尤甚。

2017年12月22日,黄其森接受媒体采访,称2018年泰禾的销售额要翻一番到2000亿元。那一天,泰禾的股价是16.78元。差不多一个月后,泰禾的股价飙升到了43.69元。

虽然泰禾在回复深交所问询时,表达2000亿元销售额只是愿景而非承诺,但公司确实也在朝这个目标努力。黄其森对外表示,泰禾今年会集中力量强化高周转,旗下项目追求6个月的开盘速度。

5月初,一张泰禾内部文件截图在朋友圈流传,根据这份名为《泰禾华东集团有限公司上海区域上半年业绩冲刺动员书》的文件要求,从5月4日起至6月30日,总监及以上级别管理人员取消所有休假(周末及节假日),加快推进项目实际工作进展。

于是,一位非常接近泰禾的人有了这样的感受:“这是一个关键时刻,泰禾明显是很焦虑的。”

一个院子

在土地价格高企的当下,高周转是所有上市房企追求的一种状态,它让碧桂园在短短几年时间里,从籍籍无名变成了行业老大。但泰禾与碧桂园是如此不同,后者立足于民生地产,而泰禾则植根于顶端豪宅。它的主打产品“院子系”,大致相当于房地产界的爱马仕。

如何在很短的时间里,将爱马仕做出来,并且卖出去,这是一个问题。正如泰禾集团内部推行的“高周转”、“高溢价”、“高品质”的“三高”战略,似乎违反了薄利多销、慢工出细活等常识,形成了一套逻辑悖论。

黄其森钟情于高溢价产品,他在接受媒体采访时称,泰禾的平均地价为6000元/平米,而售价达到3万元/平米。

在北京新市政府所在的通州区潞城附近,有一个别墅项目,名叫中国院子。中式建筑,深宅大院,雕梁画栋,亭台楼阁。房价很贵,论栋卖,一栋常有报价几个亿。现在看起来,在那样一个充满想象力的位置,有这样奢侈的空间和配置,贵有贵的道理。

但是这块地,是泰禾在2002年进京时拿的,那时的潞城,仅仅是与河北燕郊隔河相望的远郊。就是在这样一块荒芜之地上,黄其森开始了对土地溢价的极限探索。

起初他想做一件艺术品,毕竟艺术品的价值与成本脱钩。他找了大IP张永和、艾未未来做规划设计,打造了一批风格独特的新中式别墅,2004年项目开盘售价2000美元/平米。可惜曲高和寡,识货者寥寥。

2008年前后,泰禾终于扛不住了,将新建别墅改成了欧美风格,案名也变成了泰禾红御。于是,这个位置偏远的项目,更加泯然众生了。2009年,黄其森“力排众议”,决定将江南风格搬到北方,并将产品目光瞄准新中式院子。2014年,项目更名为中国院子,找了成龙代言,获得了亚洲十大豪宅称号,在地产圈声名鹊起。

最具有戏剧性的,当然还是项目区位的戏剧性变化,随着北京副中心落定通州,中国院子从郊区房变身为城中豪宅。项目货值从最初的5亿元涨到了150亿元。

中国院子的逆袭,具有不可复制的时代因素,但后来的丽春湖院子的成功,让黄其森坚定了以高溢价“院子系”为主线的信心。根据克而瑞统计显示,2017年,北京丽春湖院子以55.3亿网签额,成为2017年度中国别墅市场、北京别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”。

丽春湖院子卖的又快又好,很多地产人都在思考一个问题,高周转和高溢价、高品质也许并不矛盾?

“丽春湖院子在北京取得的巨大成功,可以作为高周转与高质量兼得的典型。但这种案例不仅有个案嫌疑,在全国项目中也仅有此例。泰禾能否再次复制丽春湖院子的营销业绩,需要时间和市场检验。”一位地产研究人士表示。

可能不是所有的城市,都有提供地产爱马仕的购买力。熟悉郑州市场的行业人士告诉记者,由于“卖的价格已经远远超过区域所能承受的价格”,泰禾郑州收购项目“泰禾金尊府”去年12月17日开盘至今,总共去化六套。3.2万-3.5万元的洋房单价,也远超出周边同类产品1.3万的单价水平。“该项目由北京团队定价,如此高的价格或与其不熟悉当地市场有关。”

5月10日,由于涉及合作方利益及职权纷争,泰禾退出郑州金尊府项目开发。

过去一年低迷的市场环境、一二线城市持续加码的限购政策,已经对高端改善类项目的去化效率造成影响。这些影响似乎都反映在了泰禾的报表中。年报显示,2017年泰禾集团存货周转天数较2016年上涨800天至2347天,存货周转率仅为0.15,而回款率则多年来不足五成。

据克而瑞公布的《2018年1—4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》,泰禾集团期间销售额仅为415亿元,相比2000亿元年终销售目标,近乎20%的销售额完成率。

“不懂金融就搞不好房地产”

黄其森有一个信条,他在多个场合反复说过——“不懂金融就搞不好房地产”。他是地产老板里难得的双才,本科读的是建筑系,研究生读经济学。

多年来,从机构到民间,各种融资渠道都在为泰禾供血,打开它的年报看看,仿佛在阅览一个融资方法的展示架。最近三年年报显示,该公司的资产负债率分别为79.87%、82.40%、87.83%。

泰禾负债率高?黄其森不同意这个观点。“泰禾所有的土地在报表上都是以成本价格入账,如果按照评估价格入账的话,不考虑未来销售溢价,直接并到报表里面去,权益会大幅度增加,负债率直接奔50%去了。”去年底,黄其森在接受采访时表示。

不过,面对一线房企5%—6%的平均融资成本,泰禾集团平均融资成本高达8.1%,其净负债率也连续走高并超过了400%。

综合统计2017年年报,泰禾使用的融资渠道包括但不限于:银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债、境外融资、资产证券化等领域。同时,泰禾还在拓展融资渠道,比如,通过子公司股权合作等手段,降低融资成本、规避债务风险。

根据财报,泰禾集团来自非银行机构的融资规模由2016年的35.7%猛升至2017年的61.24%,融资成本高达8.67%。银行贷款和公司债(3-5年)比例大致持平。另有接近泰禾集团方面的相关人士称,“(即使)有再多的技术手段,表外资产这块也很难弄。” 

某参与企业投融资行为的行业律师对《中国企业家》分析称,非银行渠道主要指民间资本,可根据年报列举的拆借金额及其他应付款中找寻玩家端倪,比如璟玥投资。而高达1354.94亿元的有息负债总额中,俗称“高利贷”的非银行贷款为829.74亿,占比已超6成。

另外,泰禾还在积极推动创新融资,加快盘活存量资产,加速资金周转。其商业体REITs“五四北泰禾广场资产支持专项计划”,以及泰禾长租公寓资产证券化等业务正在审批中。

近期,泰禾发布《关于与关联方共同投资涉及产业并购基金暨关联交易的公告》,并购基金总规模不超过人民币200.05亿元。该部分基金将直接或间接投资于符合公司战略布局的房地产项目。

就此,有分析人士对《中国企业家》提出质疑称,鉴于具体并购项目仍有不确定性,泰禾融资后大概率会去偿债。“泰禾做了不少产业并购基金,产业在哪儿?”根据泰禾相关公告,无论是公司债券、中期票据还是定增股票,募资用途无一例外都包括有偿还金融机构借款,调整债务结构及补充公司流动资金。

截至2018年1季度末,泰禾集团尚有批复未用银行融资额度600亿元左右。自去年以来,房企融资渠道中的银行放贷、国内发债、信托融资逐渐收紧。有消息称,前不久,黄其森把一些金融股权投资清掉了。进入2018年,融资环境依旧没有改善,他的融资压力无疑大增。

对于负债率,黄其森也有目标。2018年上半年降低负债率至79%、全年降至75%。但是多位和泰禾接近的人士,都对此表示怀疑,但是黄“自己非要把自己弄到前台,问题已经回避不了了”。

《中国企业家》近日联系泰禾集团,希望就销售目标和负债率等问题得到回复,但该公司未予答案。

黄其森其人

黄其森是福建人,现年53岁。在他人生最初阶段,福建是贫穷的边陲之地。“如果当时考不上大学,可能人生的轨迹完全是另一个局面。”他曾说过这样的话。

1980年,也就是恢复高考的第三年,15岁的黄其森考入福州大学。至今,福州大学土木工程学院官网上,还留有这位著名校友的介绍。他被称为“土木人的商业神话”。

毕业后的黄其森进入建设银行福建省分行工作,1996年,31岁的黄其森离开体制,在福州创立了泰禾集团,从此正式步入地产界。福建金融机构的工作履历,应该给了他很多助力,例如2013年,泰禾集团最大一笔融资来源于兴业银行。

2016年起,泰禾已不再通过招拍挂拿地,而是采取收并购手法。根据2017年年报,去年一年,泰禾共计获取36个项目,其中有26个项目通过并购及购买资产的方式获取,合计投入资金达552.4亿元。

值得一提的是,泰禾拿的很多低价地是由金融机构牵线的。“只要让泰禾来操盘,就愿意贷款。”黄其森说,他做出收并购决策十分高效,不会超过三日。

而在开发商之外,黄其森被称为资本玩家,他获得这个标签的时间,甚至早于2010年,泰禾借壳福建三农上市。

一个公开的例子是,2000年,泰禾投资(现为泰禾集团控股股东)从厦门国贸受让了福建省绿十字生物工程有限公司55.8%股权,受让价格低于厦门国贸的投资款。

现在,黄其森拥有很多金融牌照。他本人及手下的控股公司均持股多家银行及证券机构。

比如,东兴证券挂牌上市时,黄其森控制的泰禾集团、泰禾投资两家公司分别持有东兴证券7000万股和2900万股,合计持股3.96%,仅次于第一大股东东方资产。此外,泰禾投资是福建海峡银行第二大股东,并战略注资福建农商银行。

2015年5月,泰禾集团参与发起设立海峡人寿保险股份有限公司,持股比例为10%。

2017年6月19日,泰禾投资以106亿港元完成收购大新金融旗下的寿险业务(包括大新人寿保险有限公司与大新保险服务有限公司),并与大新金融旗下大新银行有限公司签订了15年独家银保协议。11月24日,泰禾旗下香港人寿业务被命名为泰禾人寿保险有限公司。

此外,泰禾系还有一家金控平台和一家第三方金融支付公司。

2018年5月发布的“胡润慈善榜”显示,黄其森家族捐款6.1亿元,位列全国第七,仅次于泛海集团的卢志强。

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