|个人中心 | 退出 | 登陆 | 注册 | 订阅
未完成

房租压顶

2018-08-23 12:09 | 作者: 李艳艳

长租公寓哄抬房租的舆论声浪愈演愈烈。中介被架上刀尖,甚至出现言辞激烈的“内斗”及人事洗牌。8月17日,时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中称,自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租,“资本大幅进入长租公寓”是主因之一。他还放出危言,“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年。”

针对租赁市场中的房源竞争及中介高价收房行为,胡景晖一向以“敢说”在地产行业著称,并以我爱我家品牌代言人形象在行业发声。同日晚间,他在个人微信朋友圈公布辞职消息,称“因为众所周知的原因”,自己“在关键时刻,被干净切割了”。我爱我家发表声明称,涉及“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论系个人说法,不代表我爱我家观点。

自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,近两年来在资本市场大受垂青,关于“资本推涨房租”、“垄断房源”的质疑也不绝于耳。

据媒体消息,清华水木论坛近日有网友发帖称,他挂出的位于天通苑的120平三居室,预期价位每月7500元,但在两家中介三轮抬价后,房租原地暴涨3300元,高达每月10800元。该网友称,两家涉事中介分别为蛋壳公寓与自如。

2

来源:水木清华论坛

蛋壳公寓品牌主管回应《中国企业家》称,上述房源及业主都不存在,帖子属于虚构,公司正在收集证据走法律程序,计划下周发公告澄清此事。自如亦回应称,该事件系不实传闻,不存在一线员工随意修改和哄抬价格的可能。截至发稿,《中国企业家》未能联系到该网友求证上述帖子的真实性。

8月17日,北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。

在约谈会上,相关部门对住房租赁企业提出“三不得”:

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

与此同时,相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查,并提出“三严查”:

严查不按约定用途使用融资资金的行为;

严查哄抬租金扰乱市场的行为;

严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

北京市住建委相关负责人表示,对于住房租赁企业的违规行为一经查实,各部门将从严处罚,联合惩戒。

针对上述约谈内容,胡景晖提出三点建议。第一,住建部门需要在各地迅速建立房屋住宅租赁指导价,每个月发布一次,向全体老百姓发布。第二,凡是异常于政府租赁指导价的交易,允许老百姓举报或者政府监察,一旦查到,一查到底,该惩罚谁惩罚谁。第三,住建部和“一行三会”尽快建立长租公寓资本介入的监管体系和方案,不要让他们胡来。

房租跳涨:长租公寓成推手?

围绕房租暴涨的话题正在刺激公众紧张情绪,据(链家)贝壳研究院统计数据,2018年7月,北京每平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。我爱我家集团研究院数据显示,2018年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%。中房协实时数据显示,北京近一月实时每平方米月租金为93.79元,环比上涨1.58%,同比上涨19.78%。上述机构的同比增幅数据皆在20%左右。

一线城市的房租整体涨势非常明显。据中信证券,2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位,尤其在过去一年来,其平均租金涨幅达到20%。其中,北京2018年7月份房租环比上涨2.63%,同比上涨21.89%;广州市2018年7月房租环比上涨2.92%,同比上涨21.64%,均处于过去五年间的较高水平。环比方面,今年7月,某些热点地区房租整体涨幅甚至超过10%,如北京五六环、深圳福田区等地。

原籍河北的李晨大学毕业后来到北京,租住在北京东四环附近的自如友家。本着经济实惠、交通便利及安全性原则,她合租了某中档小区一套四居室的次卧,面积近13平米,租金每月2390元,加上服务费后接近2600元。今年7月,由于上班地址调整,她打算搬到西三环区域,却在找房这件事上犯了愁。

7月中旬开始,她先后在地铁线上筛选距离公司半小时地铁的链家及自如房源,这才发现不到10平米的次卧,租金普遍在3000元以上。此外,可选择的房源数量相比去年少了很多,且距离地铁直线距离大都超过1千米。

更令她惊慌的是,自己原本居住的小区,过去一年来的平均单价已经跳涨500块。她找到自如管家测算,发现自己居住的这间次卧,目前市场行情在3300元上下。互联网广告公司工作两年,李晨的工资收入从每月5500块上涨到8000块左右,但持续上涨的房租压力加之物价水平,仍让渴求保持生活质量的她稍感吃力。

对于年轻的上班族而言,交通及装修风格成为租房考虑的重点因素。也正因此,发源于链家的长租公寓品牌“自如”,进入更多人的租住视野。前述自如员工对《中国企业家》称,诸如李晨这样的租赁需求在北京市场占百万量级,而其中的6成需求由自如满足。在我国,长租公寓主要包括分散式及集中式两种,规模最大的企业分别是自如和万科泊寓。自如方面表示,长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%,不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。另有数据显示,其市场占比仅为2%左右。

资本注入:补血还是噬血?

“天通苑高价租金事件”中,当事人将资本力量与高房租推至对立面,称房屋中介高价抢房随后转租赚差价的行为意在“吸干年轻人的血”,从而引发了更为广泛的社会讨论情绪。这场关于部分长租公寓是否拉高房价的讨论中,不仅聚集了围观群众的参与,更在参赛竞手中产生意见分歧,并牵出行业内战。

8月17日,胡景晖在电话会议中表示,以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%—40%的价格争抢房源,导致售房成本直接上升,这一行为严重违背市场规律。就此言论,自如CEO熊林回应《中国企业家》称,“无理无据”。蛋壳公寓相关负责人则表示,对此不予置评。

来自北京链家的员工王帅,负责朝阳区域某片区的自如租赁业务已超两年。他对《中国企业家》表示,在收房时,自如给到业主的租金跳涨幅度一般不会超过250块/套。在与其他竞手争取同一套房源时,每次报价的上涨幅度则在二三十块左右,且要经过公司严格的价格测算程序以及最快一天的等待时间。

公开资料显示,自如今年初宣布完成40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。其估值逾200亿元,刷新中国长租公寓行业单笔记录。今年6月,蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金(Tiger Global)领投,B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本跟投。此前,蛋壳公寓于2月底完成1亿美元B轮融资。

资本加持作用显而易见。自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商开启规模战,正向一二线城市加速布局。比如,目前自如已经进入北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市。熊林表示,2018年上半年自如管理公寓超过70万间,今年的目标是突破100万间。7月31日,自如(深圳)城市总经理郭伟提出,未来3年在深圳总运营达30万间的新战略目标。

自如的规模扩张与业务拓展依赖于投资者的真金白银,另一方面,自如服务场景中与用户产生了大量“接触点”,其潜在经济价值也为投资方所青睐。但并非所有接受投资的长租公寓运营商都能拥有好运气活得长久,租金回报率低、回报周期长、盈利模式模糊等难题至今仍未“解套”。

根据公开资料统计,2017年,有5家长租公寓运营商或品牌在洗牌中出局,长租公寓领域的融资额度也明显下降。国内最早一批进入租赁市场的“元老级”品牌之一Color公寓,曾在2015年底完成1600万人民币的A轮融资,也在这一年宣布告别。

“市场或许无法承受如此不理性的发展。”在胡景晖看来,高价收房是在“干傻事”,长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,完全破坏正常房屋租赁市场,“2018年是长租公寓的死亡之年”。房租全线上涨背后,长租公寓面临的资金压力与日俱增。“若长租公寓资金链断裂,收不到房租的业主将会驱赶承租人,成百上千万租客终将露宿街头。”

中原地产分析师张大伟认为,大量资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断,并叠加对同区域普通租赁业主定价的影响。“以小区可比租金价格,包括自如等房源租金,比普通租赁房源价格要高30%以上。”张大伟称。

近期,新派公寓CEO王戈宏在接受腾讯采访时称,资本进入长租公寓市场,会让长租公寓不会急着通过大幅度提高租金来实现短期盈利,而更好地通过合理租金和优质服务去获客和扩大市场。他否认了资本推动房租上涨的说法。“(二房东)本身从房东手里拿房成本就不低,加上装修、运营、维护等成本,基本无利可赚。”

根据公开资料,自如自2011年成立以来,仅在北京实现微利。胡景晖称,我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”为盈利状态。“资本可以进这个行业,但是要守规矩,不要跑偏。”胡景晖对《中国企业家》表示。

房租跳涨前景:供需缺口承压 

8月17日,我爱我家发布公告与胡景晖的言论“撇清关系”。其声明称,导致近期房租上涨的原因是多样的,CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。胡景晖在朋友圈中多次转发该声明。

在(链家)贝壳研究院院长杨现领看来,北京等一线城市房租年年上涨的原因,主要是供不应求。而7、8月份房租比一年中其他时间涨幅要高的原因,则是因为毕业季。此外,从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移。

中信证券研究显示,北京二手房同比价格从去年10月份到今年6月份出现连续九个月负增长,环比也保持了连续9个月的负增长。上海二手房价格连续8个月出现下跌。但租房市场则是冰山另一面。

上述机构分析称,从供需角度分析,租赁的供给和需求均面临一定压力,供需缺口造成房租客观上涨。“房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口,租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量。另一侧,购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求,租房市场的供需失衡使房租上涨具有一定根基。”

值得一提的是,从房租和房价的相对涨幅来看,租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后,使房租补涨。房价趋稳下业主减少租赁投资,进一步导致房源紧俏。此外,非市场因素如租赁中介资本介入,短期局部性炒高房价也使租房价格被动抬高。

但克而瑞高级分析师崔秀程则认为,中介机构的炒作能起多大作用,还依赖于各自对市场垄断的程度,其影响的可持续性有限。

思源机构市场总监郭毅对《中国企业家》表示,此轮“房租暴涨”热潮,与机构模式之争造成利益冲突有关。“住宅市场的限购和租赁市场的房租上涨一直是联动关系。随着调控执行的松紧程度,会对租赁市场产生不同程度的影响,这是核心。”

郭毅还表示,中介公司的商业模式确实成为客观推手,但在不同业务板块所呈现的情况不同。 “最重要的是,政府要制定相应市场规则,对中介去明确标准,什么样的东西是可以做的,什么样的商业行为是不规则的。如果没有这个标准,(政策部门)会处在一个被迫应对的状态,等房租出现泡沫状态再去遏制,就会很困难。”

胡景晖称“一个人在战斗”

8月17日下午,我爱我家声明称,胡景晖“炮轰长租公寓推涨房租”等言论与我爱我家无关。胡景晖转发该声明并称,“我是一个人在战斗”。8月18日上午,胡景晖宣布辞职我爱我家副总裁,称链家董事长左晖一个电话,其被谢勇辞职了,因为“左晖两次联系谢勇要求管管胡景晖”。

“老谢说,左晖给他打电话了,说要管管我,不然就让链家全面在舆论上跟我爱我家开战。这是老谢当着我的面说的。但是老左是不是真的这么说的,我现在也有点存疑了。”在接受《中国企业家》采访时,胡景晖如是表达离职细节。他口中的“老谢”指我爱我家董事长兼CEO谢勇,老左指链家董事长左晖。

17日下午,左晖发声明称,对我爱我家内部事情没有任何观点,希望我爱我家能够披露胡景晖离职的真实原因。

3

来源:左晖关于此次事件的声明

根据左晖上述声明的微信截图内容显示,谢勇通过微信及电话联系左晖,沟通了三件事:不希望行业内斗,希望公司高层保持及时的信息沟通;我爱我家不支持胡景晖对媒体的表达,且不赞成胡景晖的观点;不满意胡景晖一再有损上市公司形象的行为,在和我爱我家原董事长沟通胡景晖在我爱我家公司的工作安排。

今天凌晨,胡景晖在朋友圈称,要在上午10点召开“胡景晖个人媒体沟通会”,“揭晓所有真相”。胡景晖对《中国企业家》表示,他在昨晚跟左晖通了半小时电话。“左晖说,老胡你认识我20年了,你还不了解我吗?我以人格担保,没有主动联系过我爱我家的高管。”

在上午的沟通会现场,胡景晖说,“我离开我爱我家的决定是对的,因为外面海阔天空。”他提到自己曾在去年得过重度抑郁症,甚至想结束自己的生命。虽然后来被医生证明身体恢复,但这也成为他被“出局”的一个借口。胡景晖说,他特别喜欢一部美国电影。“所有的刺杀都会被塑造成一个孤独的疯子。所以肯尼迪怎么死的,今天还是一个悬案。”

胡景晖回忆称,自己被公司“切割”的主因,或许与一个月前跟我爱我家前董事长刘田索要股份等补偿有关。“他一而再再而三躲我和推(脱)这件事情”。胡景晖说,“他回新西兰的时候,我给他发过一次微信,我说不念过往,不惧未来,在最好的时代做最好的自己。”

“原董事长(刘田)认为干掉老胡就没有人再跟我要钱了,谢勇可能认为,干掉老胡就没有人功高震主了,所以在那一刹那他们成为了一致行动人。也许老左只是一个借口,也许老左只是一个本不存在的借口。”胡景晖说,“真正想办我的很可能是谢勇本人。”

“我很伤心。”胡景晖对《中国企业家》表示,不过他现在已经不关心这个问题了。他关心的是,离职这件事被披露出来后,我爱我家六万员工会怎么想,礼拜一的股市会是什么样的表现。“我不会报复任何人,但是时间会证明一切。”

谈及接下来的职业规划,胡景晖称,将会继续无偿扮演好“中国房地产经纪从业联盟主席”的角色。此外,“我会高调进入投资界,三个月以后景晖私募基金的开业酒会将在利兹卡尔顿举行。”他还表示,“我本来想在2020年4月份我爱我家完成5亿、6亿、7亿的对赌,2020年4月份审计报告出来,2020年5月份我拿点撒仨瓜两枣破股份。解套以后,再实现我的个人梦想。但是谢勇把这个时间表大大提前了。”

“这个月以来发生的林林总总,逼我想到这一步。”一切似乎早有安排。胡景晖回忆称,在6月底58成为我爱我家第二大股东,完成交割大概6月底7月初的时候,“我就感觉到气氛不对了”。胡景晖否认自己的离职结果与58有关,他相信姚劲波。“姚劲波今天上午第一时间跟我通了电话,他都很惊讶,证明这一切的事情跟姚劲波一毛钱(关系)都没有。”

采访过程中,胡景晖多次跟记者强调,他跟左晖是朋友,前几年自己没得病时,他们经常在奥体一块踢球。所以左晖今天发的声明,“我基本上也是信的”。但他随后称,“我并不认同今天贝壳和自如的做法,那是另外一回事。”

公开资料显示,1971年出生的胡景晖,毕业于北京大学经济学院国际经济专业,2001年12月至今任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁。2018年4月9日起任昆百大副总裁,负责北京和全国的市场与战略研究,企划与品牌、业务推广及企业文化建设等工作。

截至发稿,谢勇方面未对胡景晖的相关言论予以回应。胡的离职举动,左晖的声明,姚劲波的表态,皆为这场焦灼的中介内战增添了几分暗影。

  • 分享到: Baidu搜藏 转贴到开心网 分享到QQ空间

专栏

何振红

《中国企业家》杂志社社长

马钺

《中国企业家》执行总编辑

马吉英

《中国企业家》高级记者,关注汽车、...

萧三匝

《中国企业家》高级编辑,关注思想、...

周夫荣

《中国企业家》记者