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新城割肉求生,房企围猎

2019-07-26 16:27 | 作者: 李艳艳

屏幕快照 2019-07-26 下午4.24

“黑天鹅”事件加快了新城的调整步伐。陷入危机的新城主动收缩战线,以保现金流。

文 | 《中国企业家》记者 李艳艳   编辑 | 刘宇翔   头图来源| IC photo

 

新城要被众房企“瓜分”了?

在宣布转让旗下40个项目股权仅仅两日后,新城公布了首批项目的交易细节。7月24日晚间,新城控股(601155.SH)公告称,已有10个项目公司与交易对方签署了相关股权及债权转让协议,交易对价合计约为41.54亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%,交易对方全部以现金支付。

经统计,接下10个项目股权的房企共有6家,分别是金科股份、龙湖地产、宝龙地产、中骏集团、仁恒置地和旭辉集团。其中,金科所占数量最多,为6个项目。同日晚间,金科股份也发布公告称,预计本次交易成交总额约为17.21 亿元。其中股权转让款为1亿元,收购完成后预计归还金额为16.21 亿元的原股东借款。

据新城控股公告董事会决议,公司拟转让的40个项目,预计可新增净现金约150亿元,预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。交易对价参考项目公司的累计投入确定, 以不低于投入成本收回投资。本轮交易拟转让项目总货值约450亿元,其中2019年可推货值约100亿元、2020年可推货值约250亿元、2021年可推货值约100亿元。

多方市场消息称,新城计划出让股权的项目可能更多,或高至100个。同时,接盘方范围继续扩大,涉及弘阳、融创。目前可以预见的是,新城控股还将继续转让项目公司的股权及债权。

某不具名的国内证券机构市场人士对《中国企业家》表示,新城专门制作了一个项目出售清单,并且已给很多房企看过。“普遍反馈是,如果项目只有住宅还可以(接受),但如果宅地带着购物广场,那就不太感兴趣了。”前述人士称,阳光城、中南置地都看过这份清单。当然,“也不代表人家有意向”。

受转让传闻影响,新城控股在7月23日遭遇跌停。7月24日晚,新城控股在澄清公告中表示,公司2019年度合同销售目标仍为2700亿元,目前整体管理团队和人员结构稳定,各项经营情况正常,公司将围绕上述销售目标并按计划开展公司的各项业务。

“卖项目,意料之中。但新城不会大范围卖项目的,稍微卖几个,保保现金流就可以了。”接近金科融资事项的行业人士对《中国企业家》称。在他看来,新城悄无声息进前十,眼看股票翻倍,实控人突然出事,接下来融资肯定不顺利。需要注意的是,即使现在不出事,新城融资也不会顺利。“这是全行业面临的难题,信托监管文件一个接一个,房企拿地的钱基本都靠自己。”

自57岁的新城控股前董事长、实控人王振华因个人原因被刑拘的消息曝光后,新城与王振华的“切割”动作不断。其控制的三家新城系上市公司连夜换帅,王振华之子王晓松紧急接班。最新一次“切割”发生在7月18日。国家企业信用信息公示系统显示,新城控股法定代表人已变更为王晓松。

“黑天鹅”事件加快了新城的调整步伐。陷入危机的新城主动收缩战线,以保现金流。

“割肉”求生

年轻领导人割肉求生,一波操作猛如虎。值得关注的是,新城出售股权的40个项目均为新获取纯住宅项目,于前期开发阶段尚未销售。而在售项目并未涉及,公司的核心业务商业地产也未涉及。

“商业地产涉及的产业太多,变现能力(差)、变现周期太长,金科不会做商业。”多次参与金科融资事项的房企人士对《中国企业家》称,“此次收购估计也是金科的极限了。金科没有融资团队,出资没那么多。这么短时间接盘,可能是老板们在谈,金科根本就没进场尽调。”

据金科方面公告,金科此次接手的新城项目公司对应地块位于浙江平湖、青岛黄岛区、日照高新区、江西上饶、安徽宿州、河南许昌等地,均处于前期开发准备阶段。计容建筑面积最大的是上饶悦盛的两处地块,达到33.63万平方米。

“买项目,对公司肯定是好事。”听闻金科接盘新城项目的消息后,金科集团方面人士称,“本来华东片区就是公司一直想深挖的。(收购完成后)对公司今年或者明年的销售,帮助很大。”

新城控股此次转让的其他4个项目分别是,杭州聚厉企业管理有限公司24%股权、常熟新城悦欣房地产开发有限公司85%股权、太原新城悦拓房地产开发有限公司100%股权、平湖创域房地产有限公司100%股权。

“好的项目我们当然想看,就看新城这边愿不愿意卖了。”旭辉集团层面多位高管对《中国企业家》透露出接盘新城项目的浓厚兴趣。“新城手里项目有好有不好,大部分(房企)愿意看看机会。”并且,“新城有几百个项目,才卖掉六七十个,不多,谈不上瓜分。”不过他们也有担忧。毕竟领导人较为年轻,公司未来或有变数。

据了解,新城与旭辉在天津联合操盘的项目,旭辉也有意接下新城的份额,知情人士透露,“旭辉是想买下来,但是貌似新城不愿意卖。”

而就在今年上半年,新城还大举拿地,土地投资金额约为550亿元。而今新城在此次公告中称,如本轮交易完成,新城可收回部分上半年已支付的土地款,预计可新增净现金约150亿元,上半年土地投资金额可减少至约400亿元。

新城控股公告还披露,为补充其流动资金,此前,公司控股股东富域发展集团有限公司质押4850万股公司股票给上海国际信托有限公司,占公司总股本的2.15%,质押期限为1年。截至6月5日,富域发展合计持有公司股票13.78亿股,占公司总股本的61.06%,其中被质押的股份累计为7.06亿股,占公司总股本的31.29%。

新城此番“卖卖卖”的节奏让人联想起以前的万达。但多数行业人士并不认同这一论断。新城的做法是,不低于成本甩掉部分非控股项目,以求得现金,属于积极主动应对当前局面的良策,与万达被动降价大甩卖不可同日而语,未来仍需观察。有从事过企业危机管理的人士认为,在前景不明朗的情况下,就应该果断卖掉非核心项目快速回笼资金。

“二代”临危受命

台下是新城控股集团总部、各事业部近千名中高层管理人员,台上是首度以集团新任董事长身份出席并发表讲话的王晓松。7月8日至13日,新城控股集团召开2019半年度经营工作会议。7月15日,公司官方微信公众号“新城人”披露了王晓松的演讲内容。

“今天在座的,都是英雄,都是传奇。面对这样的时刻,我们不矫情,不纠结,也不计较。最重要的是要各司其职,开疆拓土,守卫山河,共克时艰。我相信,今天我们所做的,都将是新城后辈瞻仰的丰碑。”演讲行至尾声,王晓松动情表示。

当公众情绪从愤怒变为质疑,进而波及到市场,新城控股公司层面的改革已经刻不容缓。如何在风暴之中与王振华划清界限,进而将公司拖至安全区?

2018年8月正式回归新城控股的王晓松被推到台前。从得知王振华被抓,到获任董事长,一日之间,这位32岁的“少帅”正式取代其父,成为这家千亿房企的掌舵人。

王晓松于“漩涡”仓促上任。而他此前的“接班”过程用时极短。2009年8月,时年21岁的王晓松以土建工程师的身份进入新城。从工程、客服等一线员工,到新城地产营销中心总经理,再到新城地产总裁,他用四年时间完成身份转化。那场演讲中,王晓松不止回忆了自己近10年的新城工作经历,还立下了领导发展新城的决心。

近两年,由于拿地激进、奉行高周转策略,新城发展迅猛,跃居行业“黑马”,并进入前十阵营。那场会议详细披露了新城的半年业绩,王晓松试图用数字挽回市场信心。

在新城披露的数据中,过去六个月,新城累计拿地超500亿元,位居行业拿地榜第四,实现累计销售额1224亿元,稳居行业前8,销售额同比增长28%,回笼额同比增长54%,租金同比增长109%。其中,住宅开发销售签约915亿,签约额同比增长22%,权益回款同比增长54%,住宅新增土地获取72宗。

此外,在商业领域,今年上半年,新城商业开发销售签约309亿元,同比增长145%,半年度目标达成率102%;销售回笼增长142%,半年度目标达成率110%;合同净利率超年度目标1%。至今,新城商业品牌吾悦广场全国布局达118座。今年下半年,预计新增开业吾悦广场20座,全年累计新开数量位居行业第二。到年底,累计开业吾悦广场将达64座。

在7月24日的公告中,新城明确了当前的经营策略。其中提及,将在2019年度2700亿元销售目标的基础上,保持2020年及2021年销售规模平稳,并据此优化现有土地储备,积极回笼资金,控制负债规模。此外,持续发展投资性房地产。在2019年度40亿元租金和管理费收入的基础上,2020年、2021年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于60亿元和90亿元。

除去业绩,新城还在稳定团队。

在新城风雨飘摇之际,除了其手里的项目,员工也成了被围猎的对象,市场不时传出猎头挖角新城的消息。新城极力想稳住局面,其经营策略提及,公司将全面提升员工与组织的利益共享关系,建立中长期的员工激励机制,采取多种积极措施保障员工利益,实现员工与公司的共同成长。据“新城人”文章,“办公室同事们对不时响起的猎头电话泰然处之,给新城人平添了稳健经营的底气。”

转折点

“策略是好策略,先活下去再说,但新城已经不是高增长突飞猛进的新城了。”有行业人士对新城的未来走向心存忧虑。

在他看来,公司的高估值或将首先受到影响,最致命的是,“王振华出事后,不会有政府会给你定制广场用地了,即便银行不抽贷,新的贷款还能顺利拿到吗?新债能发出去吗?利率还会像以前这么低吗?融资、土地、销售是地产商的三个命根子,现在两个命根子出了问题。断臂求生死不了,但这是新城走向平庸的开始。”

新城控股2018年报显示,截至2018年度末,公司融资余额为633.73亿元,加权平均融资成本年化利率为6.47%。较2017年的5.32%、2018年上半年的5.75%明显上升。在公司的有息负债中,短期借款22.7亿元,一年内到期的非流动负债107.49亿元,长期借款236.69亿元,应付债券266.85亿元。

现在的大环境对危机中的新城而言并不乐观。监管部门对房企融资还在步步收紧。早在5月17日,银保监会就下发规定,禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。7月初,不少房企融资部门员工发现,信托公司“前融”业务已被严控。前融业务,即在房企拿地阶段信托公司为其提供的融资服务。7月13日,发改委要求,境外美元债所筹的资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。穆迪报告称,收紧开发商境外发债和信托贷款相关规定,对于中国开发商具有负面信用影响。

目前,受制于房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道趋严,房企融资成本进一步提高。同策研究院数据显示,6月房企融资成本已较高,处于7%~8%。更有从业人员坦言压力,“有的资金成本都超过15%了,很多资方还是不愿意出钱。”

国内TOP3房企负责前期投资的市场人士对《中国企业家》表示,大环境影响因素中,需要留意日渐深入的调控。信托新政只能穿透一级市场,不能穿透二级市场。海外发债也只能归还海外中短期的票据融资,资金不能回流国内。因此对房企整体来说,资金链压力跟成本就增加了。“新城控股作为第一梯队的大型房企,在控制规模方面肯定要考虑。”

曾为新城做过融资业务的人士总结称,新城奉行持续高杠杆策略,过去五年发展迅猛的原因就是背靠A股和港股融资。“现在不让发债,股价下跌要追加股权抵押,房企需要大量防御性现金过冬。”该人士称,新城回款周期为6~10个月,并不宽裕。

据新城方面数据,截至2019年6月30日,公司权益可售货值约5800亿元,其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。但麻烦在于,新城开发的楼盘很多分布在三四线城市,随着货币化棚改逐渐退出,三四线城市房市趋冷,业内人士称,从经验来看,“虽然(新城)拿地时便宜,但是一般三四线城市的房子要卖完,得卖好多年。”

为了加快销售进度,增加销售回笼,当前新城的营销部门正在积极组织销售计划。房市依旧被严厉调控,新城的销售计划能否有成效,经受着考验。

另有行业人士分析称,新城就算不遇上突发事件,也会慢慢变卖资产,主因其业务扩张速度及规模与资金供给匹配度不够;而突发事件加剧了其营运对资金面的需求,包括偿还各种期限的债务等。至于公司未来,取决于两个方面:政策对房地产行业的态度是否允许稳定增长,政策对公司是否有一定资金限制供给措施。

危机爆发后,新城某区域投资人士曾对《中国企业家》感慨:“我觉得不能把企业一棒子打死,现在外面的声音一边倒,挺可怕的。我们也很震惊,路还是要走。”当我们谈及新城目前面临的最大危机是什么,他没有直接回答。“很多事情没有定论,现在不好和你说,需要等2~3个月再看。我们对管理层有信心,但愿公司能够平稳。”

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