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恒大3年降负债4500亿,首富许家印决心收缩

2020-04-03 10:12 | 作者: 李艳艳,米娜

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亏损50亿后,恒大今年仍计划投100亿造车。面对外界对恒大现金流、高杠杆的担忧,许家印自称,在“降负债”这件事上,他下了最大的决心。

文丨《中国企业家》记者 李艳艳

编辑丨米娜

头图摄影|邓攀

近期,恒大股债双杀。

从3月6日开始,中国恒大(03333.HK)的股价开始大幅下跌,到了3月24日,股价几乎腰斩,从17.9港元跌到10.28港元,跌去了42.7%。

与此同时,债市也遭“血洗”。据彭博统计,3月6日至3月20日,恒大的存续美元债平均净价跌了18.2%,三月净值最高跌掉了38.42%,跌幅在美元地产债中领先。

在遭遇外资的大量抛售后,截至3月20日,恒大发行的美元债平均到期收益率高达21.98%,与碧桂园的9.31%,世茂的8.52%,万科的2.83%相比,这收益率高得让外界怎么看都有点心惊肉跳。

对此,在3月31日召开的恒大2019年业绩发布会上,中国恒大董事局主席许家印似笑似嗔地回应道:“大家还是太紧张了”。

“有人说恒大现金流非常紧张,要断了?好吧,我们去买债(回购20亿美元债)。20亿美金打过去,结果买不到。而且我们刚刚还完了16亿美金的债。”许家印称。

虽然近日恒大美元债有所反弹,但距离3月的最高点,仍下跌超过20%,外界对恒大的担忧仍在。

“我看到有报道说恒大利润下降50%,但他没看到,我们利润额还是排在行业前几名的。”许家印如此回应外界对恒大“股价下跌”的质疑。

许家印的这番话更像是一种自我调侃。

身后是淡蓝色巨幅背景板,身前簇拥着红灿灿的鲜花,业绩会上的许家印,操着熟悉的河南乡音,说话节奏不紧不慢,大多情况下没有明显的情绪波动,像一位地地道道的“老干部”。

这位正襟危坐的主席和外界之间似乎总隔着一个“场”,恒大每次出招都让人感觉出其不意,又高调张扬,一出手就是阔绰的大手笔。很多人声称看不懂许家印,但特立独行的许老板似乎也并不在意外界的看法。

一个有意思的细节——也许是为了排开背景板上长长的一串字,尽管许家印与中国恒大集团总裁夏海钧、CFO潘大荣同席而坐,三人之间却相隔甚远,彼此之间的距离几乎可以坐下五六个人,如同隔着一个“场”。

首富和质疑

国内房企龙头中,万科的郁亮声称自己切实感受到了“活下去”的滋味,碧桂园的杨国强则不断提醒自己要谨慎应对市场,融创的孙宏斌悄悄控制发展节奏,力求“沉下来”。相比他们三位,许家印的话风中依然带着一股一以贯之的骄傲与阔气。

3月31日的业绩发布会上,许家印正式宣布:恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”许家印强调。

“高杠杆”的发展模式,助力恒大从无名之辈,跃居行业龙头。但恒大的高负债也长期被市场诟病。

尽管夏海钧表示,“恒大的净负债率从2016年的450%多,下降到2017年180%左右,2018年从净负债率180%左右下降到150%左右。”

但根据恒大2019年报,恒大资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点。

这也就是说,2019年相比2018年,不仅利润大幅下降,负债反而又上升了。

2019年恒大的净利润下降了约50%至335.4亿元。虽然年报称,下降的原因是售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转较多。但外界仍然质疑恒大盈利能力的可持续性。

“前三年,我们跟恒大地产的投资者曾约定每年回报不低于多少,这三年我们给的回报超过了(约定)。”说到这儿,许家印笑出了声,“我们没必要(超额)。”

就此问题,夏海钧也作出了解释,他认为2017年~2019年,公司超额完成对战投的分红承诺,因此2019年公司有意识减低了利润总额。

“1050亿的经营目标恒大已经超额完成,明年实现五六百亿利润目标没问题。”夏海钧表示,中国恒大目前已售未结销售额有4500亿元。“土地储备是我们最大的优势,面粉已经在我们口袋里了。”

然而,他没有说的是,根据年报,恒大的土地储备原值中,未付款金额为人民币1178亿元,其中2020年到期应付金额为475亿元。

外界对于恒大的质疑,还包括恒大的现金流问题。

根据恒大2019年报,截至2019年12月31日,恒大总资产2.2万亿元,总负债高达1.848万亿元,其中借款和应付贸易账款及其他应付款项的流动负债高达1万亿元。

但目前恒大集团现金余额为2287.7亿元。除此之外,根据2019年年报,中国恒大2020年到期的美元债券还有两只,共115亿美元(约816亿元)。

对此,恒大也开始“借新债还旧债”,或者用“长债置换短债”。1月16日晚间,中国恒大公告称,公司拟发行两笔总计20亿美元的债券。而发行美元债主要是为偿还集团现有债务,包括2020年票据再融资及用作一般用途。

有意思的是,就在这个关口,胡润研究院发布的《2020胡润全球房地产富豪榜》显示,62岁的许家印以2310亿元再次成为全球地产首富,紧跟其后的是长江实业李嘉诚和碧桂园杨惠妍家族。

艰难的降负债之路

在许家印的计划中,2020年的销售目标为8000亿元,到了2022年,则要突破1万亿元销售额。

而控规模则是针对土地储备,严控土储规模,目标是负增长,未来这块每年要降低3000万平米左右,到2022年,土储规模降低到2亿平米;降负债的目标也很直接,有息负债平均每年降1500亿元,到2022年,总负债要降到4000亿元以下。

许家印算了一笔账,“假设今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿销售回款。同时,恒大今年减少3000万平土储,等于减少600亿支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

按照恒大的规划,有息负债每年平均下降1500亿,难度可想而知。

值得关注的是,从2017年的土储在达到3.12亿平米之后,恒大开始有意识地控制土储规模。在管理层的表述中,新增土储在降低,已经甚少在公开市场拿地,基本不参加对地王的争夺。夏海钧称,“去年恒大新增的土地储备50%左右都是并购来的”。

截至目前,恒大拥有2.93亿平米土地储备,今年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿元。

夏海钧称,恒大负债高的原因跟并购有关。并购而来的项目中有很多是信托项目。“不是恒大借的信托多,而是我们收购二手项目的时候,项目原来带过来的一些负债,比如带过来的信托产品没有到期,变成恒大的债务,恒大并表后放在我们这里。”

总体言之,恒大高管对利润的解释意味着,这是恒大回归A股市场的一个重要战略步骤。恒大曾三次引入战略投资,明显增厚了股东权益,降低了负债率,但也签署了对赌协议及补偿条款。如此看来,恒大回A压力大吗?

夏海钧表示,恒大回A一直在有序推进。“如果前景不好,今年1月份跟战略投资者合同到期也不会续签一年,这说明战略投资者对恒大回A是看好的,希望恒大在2020年或不远的将来顺利回A,给投资者创造更好的回报。”

对战投的利润对赌协议,许家印透露,公司的利润对赌还包括:如果恒大和深深房A的重组成功,则要保证第一年实现利润500亿元的目标,第二年550亿元,第三年600亿元。

1996年成立的恒大,在风起云涌的国内地产行业中,如果论资排辈,也不过是个“后来者”。当“万通六君子”已赚得第一桶金时,许家印才刚南下创业。而当时的珠三角区域,碧桂园、保利则是“老大哥”一般的存在。

不过,恒大的每一次变革,许家印都展现了他对政策把握的敏锐嗅觉。

“2015年,恒大实施三高一低战略,即高杠杆、高负债、高周转,低成本战略,因为2015年经济下行压力比较大,国家对房地产去库存,尤其是金融对房地产的支持,对我们来说是一个很好的发展机遇。”许家印的印象中,当时的普遍现象是,出一个项目,项目还没到手,就会有很多家金融机构主动给予资金支持。

但“高负债、高杠杆”就像一场得失并存的游戏,让恒大赚足了规模,把握了机遇,而过高的杠杆也让公司内外皆受诟病,杠杆背后的财务风险也引起管理层越来越高的警惕。

2017年,恒大开始更加注重增长的质量。此外,恒大还提前偿还了1129亿元的永续债;2018年,恒大的经营模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型。

许家印认为,2015年~2017年公司实现跨越式发展,这是在当时环境下做的非常正确的选择。“然而到了现在,我们认为公司总负债还是偏高,所以为了能够把总负债降下来,我们要控规模,加大回款力度,要稳健经营。”

恒大长期被市场诟病的高负债,能否顺利如期下降,是管理层需要应对的挑战。

另一方面,受制于行业环境与自身成长所需,最近两年,龙头房企普遍在组织变革、架构调整等方面动作较大,恒大也不例外。

3月中旬,多位来自不同产业集团和工种的恒大员工称,恒大集团内部正在进行一场前所未有的员工大动员,员工突然接到一纸调令,要求前往恒大新成立的公司“恒大宝”。各部门涉及人员超过三成,不少新能源区域公司调动员工的数量超过五成。有员工理解为这是公司在“变相裁员”。

启信宝数据显示,恒大宝集团有限公司成立于2020年2月28日,注册资金30亿元,由深圳市盈贸投资有限公司100%持股,经营范围为房地产销售、汽车、电动车、新能源汽车的销售等。恒大员工表示,对于新公司具体的业务和相关安排,公司还未多谈。但有超过5名恒大新能源汽车的员工对《中国企业家》反映,自己被调往“恒大宝”是去做房产销售主业的,与汽车毫不相干,难以接受这样的“串岗”。

熟悉恒大的业内人士称,按照以往经验,“恒大宝”或将成为恒大旗下房产、汽车,甚至奢侈品等所有商品的线上销售渠道,以降低销售成本。疫情期间,恒大已推出“线上看房”服务,并给出了75折的优惠幅度。截至3月底,恒大实现销售额1465亿,增长率23%,销售回款1133亿,增长55%,刷新了公司一季度销售及回款最高历史纪录。

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来源:恒大公开资料

多元化困境

恒大新能源汽车有限公司在2019年初正式成立,随后恒大在新能源汽车行业进行了密集的大手笔收购。外界一个普遍的疑问是,恒大造车到底投了多少钱?

关于造车投入,许家印是这样说的:“去年投资不超过200亿元,今年控制在200亿元以内,计划今年不超过150亿元,明年不超过50亿元。内部控制今年不超过100亿元,实际上今年会比去年的计划还要减少50亿元。”

恒大新能源汽车的投入水平,映射着许家印对多元化发展的态度。

近年来,恒大从矿泉水、粮油、母婴、体育甚至文旅产业都有涉足,也曾耗费巨资修建光伏发电站,但最终不了了之。

2019年初,许家印宣布了恒大以地产为基础,文旅、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局,同时宣布未来5年内不再进入新的产业。形成如今“一级两翼一龙头”的产业格局,恒大花了9年时间。

说起“恒大造车”这件事,许家印一如既往地自信霸气。“恒大是做地产的,搞汽车?第一不懂,第二没经验,第三要人没人,要基地没基地,所以恒大就选择与世界顶级大车企合作。在核心技术上,我们能买的都买来了,能合作的都合作了,我说过,恒大做汽车,要么不做,要做就做到最好。”

许家印表示,“通过去年一年的努力,我们在新能源汽车领域已经全部布局完毕。”

不过,许家印仍需面临多元产业的亏损难题。3月22日,恒大健康发布盈利预警公告,披露2019年恒大新能源汽车业务净亏损32亿元,加上2018年亏损的17亿元,两年合计亏损近50亿元。这意味着,造车两年后,恒大的新能源汽车离赚钱的日子还很远。

资料显示,恒大新能源首款产品“恒驰1”在2021年才能上市。业内人士预计,恒大新能源在2020年可能继续亏损。

有机构向恒大提出疑问,减少新能源汽车的投入,是否意味着恒大现金流出现紧张?对此,夏海钧补充道:公司1月份提前偿还了16亿美元债,剩余还有18亿美元债需要在今年内偿还。公司今年已经发了80亿美元债,因而年内到期的18亿美元债偿付没有压力。

4月3日晚19:00,《中国企业家》杂志社35周年大型对话节目《何问西东》邀请用友网络董事长王文京,解读数智化如何提升企业竞争力。

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END 。制作:崔允琰  校对:张格格  审校:任颖文

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