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长租公寓“渡劫”:有人四处寻求接盘,有人被带走调查……

2020-07-17 09:24 | 作者: 李艳艳,米娜,邓攀

长租公寓迎来至暗时刻,亦是行业剧烈洗牌的开始。从高峰到低谷不过两三年,生死大考在即,长期亏损的长租公寓何去何从?

文|《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|邓攀

7月的北京,大雨滂沱的一个下午,辛科(化名)正蹲在门口打电话。他是北京链家丰台某门店的运营经理,入职链家已近7年。电话那头,是一位入职北京自如不足一年的租赁服务管家。辛科打电话的目的很简单:挖人。

“现在干租赁太难了,既要劝说业主降成本,又不给租客降租金,空置期过久还要倒扣工资,来北京不容易,干嘛受这夹板儿气,你不如来链家干买卖。”在辛科苦口婆心的劝说中,电话那头的年轻人有些动摇了。

此情此景,仅是国内租赁市场“魔幻现实”的冰山一角。

2010年在国内萌芽的长租公寓产业,于2015年前后步入爆发期,近两年却又急速降温。

这个备受争议的行业,今年屡屡上演“魔幻现实主义”一幕。疫情影响叠加经济下行趋势,市场上各参与方之间的撕裂状态愈演愈烈,游离在业主与租客之间的长租公寓主体运营方生存维艰。

此前一月,有关青客公寓倒闭的传闻愈演愈烈。青客方面紧急声明,称只是资金困难。紧接着6月18日,蛋壳公寓突发公告称,创始人高靖被地方政府部门带走调查,公司任命联合创始人、董事兼总裁崔岩成为临时CEO。

近期,有资深行业高管对《中国企业家》透露,青客公寓旗下部分房源已寻求国企“接盘”,如若情势持续严峻,蛋壳公寓亦不排除寻求国企“接盘”。而在半年前,这两家机构还曾先后登陆美国资本市场,为长租公寓行业带来片刻“高光”。

长租公寓行业背后的租赁市场正传出阵阵“寒意”。“不论是C2C业主直租市场,还是B2C长租公寓市场,租金水平都出现了趋势性下降,出租难度提升。”研究人士称。

回望2020年上半年,受疫情影响,多方研究显示,今年上半年,租赁市场季节周期规律被打破,传统的租赁旺季并不“旺”,租金价格持续走低。从市场主体来看,长租公寓企业经历了严峻考验,其中的中小企业面临资金困境。

风口过后,有的爆雷,有的倒闭,有的在挣扎,有的被接盘,有人被带走……含着金汤匙出生的长租公寓行业留下一地鸡毛。

2020年是长租公寓“渡劫”之年,亦是玩家剧烈洗牌的开始。从高峰到低谷不过两三年,生死大考在即,长期亏损的长租公寓未来何去何从?


魔幻现实

在一个400人左右的“自如业主群”内,很多人都声称,自己在过去一个月内频繁接到自如要求在合同期内降租的电话请求。他们面临着二选一:要么接受降租,要么解约、赔装修费。另有业主称租客那边并未减租,自如被疑“两头通吃”。

过去半年,疫情对长租公寓的影响正步入“深水区”。但运营商类似“通知”的处理办法让业主在事理和情理上都难以接受。对于与业主协商降房租的原因,自如给出的解释是:

“由于经济和公共卫生事件的不确定因素,以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响,导致房屋租赁市场出现了显著变化。特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势,与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现长期的合作共赢,我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。”

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,今年上半年的租金水平较去年同期下降,企业承担的租金成本占比更高,部分房源面临“入不敷出”状态。因此,“应平衡好房东、租客和租赁企业的权益,共同协商积极应对今年的特殊时期。”

贝壳研究院数据显示,今年6月,北京租赁市场成交量明显下跌,环比下跌19%,同比上涨13.8%。租金环比上涨0.3%,同比下跌5.0%。其中,除石景山、昌平和顺义之外,其余城区租金均环比下降。

多家中介成交数据也印证了北京租赁市场现状。据我爱我家研究院披露,该中介6月前三周北京租赁交易量较5月同期下滑5.78%,较2019年6月同期下滑3.17%,其中6月第三周租赁交易量较第二周下滑19.27%,降幅较大;链家北京租赁数据显示,6月第三周成交量环比上周下降了31.0%。

有行业人士分析称,两年前租赁中介机构高价收房、竞争抢房的后续效应正在显现。“不少业主的房子在2018年与自如或蛋壳签约,那时候,机构之间为扩张规模引发抢房大战,租金成本哄抬情况本就不合理。如今市场不好,谁都不好受,业主与运营方之间被迫割裂。”

类似“给房东降租”的举动早在今年年初就已开始发酵。今年1月底,多位蛋壳公寓房主反映称,自己接到蛋壳的单方面通知,受疫情影响,要求房主免租一个月,但对租户并未免除租金。就此消息的真实性,蛋壳公寓回应《中国企业家》记者称,该消息部分失实。

蛋壳公寓称,“正在积极跟业主协商,看看能不能共同承担或减免租金,一起度过这个难关。”但在业主的评判中,蛋壳单方面的通知没有给出商量余地,既不合情、也不合理、更不合法,加之缺乏有效的反馈和沟通渠道,这让很多业主感到求助无门。

蛋壳公寓的“降租”策略起于今年年初。受疫情影响,当时很多企业的职工无法如期返城返岗。如今半年过去,自如仍选择紧跟蛋壳“降租”的做法,间接印证了租赁市场情势之严峻。

《中国企业家》获悉,今年年初的北京自如“誓师大会”上,领导层立下了“盈利”目标。但如今,诸多因素影响到了蛋壳公寓、自如等“二房东”的收入,而那一笔笔签下的长期租约,将持续地令这些企业产生刚性支出。

更多案列表明,疫情为行业的生态变化起到了加速器的作用。

由于房东与租客大规模投诉、维权,自去年底开始,扩张背后的资金与经营问题,让青客公寓深陷舆论危机。尤其在今年年初疫情爆发后,青客生存遭遇雪上加霜,此后更被传出上海总部人去楼空、公司倒闭的说法。尽管青客发布声明说,当前遇到的只是“短暂困难”。但据其公布的招股书,截至2019年6月30日,成立7年的青客公寓累计亏损20.286亿元。

青客当下所面临的困境,亦是众多分散式长租公寓都无法避免的通病,“频繁爆雷”成为加诸在长租公寓行业的“达摩克利斯之剑”。

最近2年,仅在国内长三角地区,寓见、喔客、乐伽等多个长租公寓运营商都曾爆出运营问题。“黑天鹅”来袭,加之自身盈利困境,年轻的长租公寓运营商们迎来“至暗时刻”,能否平安“渡劫”恐怕只能打个问号。


剧烈“洗牌”

一组公开数据显示,截至目前,2018年达到了长租公寓行业发展的规模巅峰。那一年,市场上的长租公寓品牌已超过2000家。早期玩家中,头部品牌有来自“中介系”的自如、蛋壳;来自“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园碧家;来自“资本系”的魔方、新派公寓等等。

政策、金融、房源、税收……国家从各方面给予空间,广州等地方政府还推出“租售同权”,卖房和租房都可以享受一样的教育等社会资源。万科宣布“万村计划”,在全国各地建立新型租赁社区,开发商诸如招商、金地、旭辉等大力倾斜资源持续跟进。2017年,长租公寓证券化也迈出了重要一步,“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立,募集资金达到3.5亿元。

租赁产业的发展前景引得玩家先后入局,也是在这一年,诸如租金贷、居住环境安全、哄抬租金等一系列争议爆出,甚至成为长租公寓运营商的“原罪”。我爱我家前副总裁胡景晖曾公开炮轰,除了供给、需求、季节因素外,部分长租公寓用金融杠杆融资、以高出市场价20%~40%的价格争抢房源严重违背市场规律。

不过,在行政力量干预下,各地政府相继出台稳定租金政策,规定租金每年增长幅度不能超过5%,这使得行业盈利空间收窄。需要警惕的是,玩家快速扩张甚至不当竞争的同时,“洗牌”也在同步进行。

倒闭潮早在2017年就已开始。

这一年,有4家长租公寓品牌倒闭,到2018年又有12家因资金链断裂而退出。极为荒诞的是,市场还出现了鱼悦公寓这样房东携款跑路的极端个案。随着鼎家公寓、乐伽公寓等行业爆雷,以及部分企业如远洋整体转让长租公寓部门,万科“万村计划”折戟,长租公寓正式进入退潮期。对于长租公寓业务,万科最新的定义是:仍在爬坡期和探索期。

“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”有行业人士早在2018年就作出如此论断。他将行业弊病直指“租金贷”。

所谓租金贷,简言之,租金变贷款,信用做租金,利用杠杆持续做规模。对公寓企业而言,租金贷相当于提供了一个源源不断的资金池,只要租户持续签约,规模便可不断增大。但问题是,无法盈利。

公开资料显示,青客公寓与十几家金融机构进行了租金贷合作,租户使用租金贷支付租金的比例超过60%。同样,2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比也超过60%。而在此前,自如CEO熊林在接受《中国企业家》采访时曾表示,经过一系列测算,他要求自如把租金贷的使用比例控制在25%。

租金贷是典型的资本玩法,但被资本裹挟的长租公寓运营商除了扩张规模,无法左右自己的战略选择,管理水平同样要为规模让步。2020年一季度,蛋壳公寓营收为人民币19.396亿元,净亏损人民币12.344亿元,净利润率为-63.6%。2017年~2019年,青客公寓已连续三个财年亏损。

一个消息是,2019年12月颁发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位”。这意味着,玩家以杠杆模式扩张规模的方法被按下休止符,需要修正以往的商业模式。

黄卉认为,受疫情冲击,经营不善的尾部中小企业经营困难,更加考验长租公寓企业的经营能力和资金筹措能力。“长租公寓目前有托管、包租和重资产持有三种模式,包租模式是国内主流的长租公寓商业模式。目前的商业模式导致长租公寓企业盈利空间窄,灵活性较差,在市场热度较低、受到外部冲击的时候,更加考验长租公寓企业的运营能力。”


未来在哪?

“我不建议做长租公寓,这个生意是亏的。”早在2018年,针对长租公寓盈利模式,SOHO中国董事长潘石屹曾对《中国企业家》如此表示。如今两年过去了,即便是资金实力雄厚的房企,其长租公寓业务的盈利问题仍然难解。

回望长租公寓市场风口正盛时,一线房企纷纷抢滩,TOP 30房企基本已全部布局。但目前,越来越多的开发商正在剥离长租公寓业务。最近两三年的行业下行期,回归地产主业已成不二选择,严重亏损的长租公寓无疑拖了房企现金流安全的后腿。

2019年至今,万科、朗诗、远洋等房企均在不同程度上限制其长租公寓业务的快速扩张。远洋集团爆出拟剥离长租公寓业务的意向;朗诗更是简单粗暴地直接官宣,将长期处于亏损状态的长租公寓业务剥离至控股集团,以减少亏损影响。

来自研究机构的数据显示,今年上半年,集中式长租公寓拓店速度趋于停滞,无房企新进入该领域;有16家中小长租公寓企业的资金断裂或跑路,“高收低出”模式是主因;融资多以头部企业和大型开发商为主,中小企业融资困难,行业强者恒强态势进一步凸显。

贝壳研究院数据显示,今年上半年,TOP 10品牌长租公寓新开店数量共93家,新开店率仅为8.2%,而2019年全年的新开店数量为474家,新开店率超过70%。集中式长租公寓扩张速度趋于停滞,部分品牌门店数量负增长,部分门店关停。

究其原因,有分析人士称,一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张,转向精细化运营,探索单店盈利模型;一方面受到上半年疫情的影响,导致空置率上升及业务推进放缓。“企业也不再盲目进入这个领域,意味着行业逐渐回归审慎理性。”该人士称。

7月7日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”、“长收短付”陷阱的风险提示》,指出“高收低出”模式不可持续,并给出4项风险提示。

上述机构指出,近年来,一些不规范的长租公寓或住房租赁企业,为了快速筹集资金,采用房租“高进低出”(即高租金向房东收房,低租金向租客出租)、“长收短付”(即向租客收取3个月以上的租金,向房东按月支付租金)的经营模式。这种模式不可持续,极易出现资金链断裂,会给房东和租客带来重大经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”,待积累大量资金后卷款跑路。

对于长租公寓的未来,魔方生活服务集团CEO柳佳的看法仍趋于乐观:“魔方公寓2009年在南京开了第一家门店,之后开始迅速扩张,见证了行业发展的历程。当前政策导向与市场发展趋势一致,行业正在稳定前进。”

而有关行业未来增长点及机遇问题,柳佳认为,除了人口流动带来的市场需求外,政府对土地和规划层面的政策调整,也可保证供给量。“比如,集体土地可以入市做长租公寓;城区旧改的方案为租赁市场提供大量供给保证;一些存量的办公、仓库等非住宅类型物业,通过改变使用性质,作为租赁住房进入市场,也盘活了市区中大量闲置工业厂房。”

黄卉认为,长租公寓企业一要加强房源库存管理,尤其是租赁企业需要根据出租速度调整新收房速度,防止由于增加房源空置而造成的损失。二是做好精细化运营,做好成本管理,减少不必要的开支,提升运营效率。“行业从萌芽到成熟的发展也是优胜劣汰的过程,经过疫情冲击,长租公寓企业正在不断优化自身商业模式和运营能力,也倒逼行业加速进化。”

值得注意的是,长租公寓市场近期有了新动向。7月6日,万科在北京的一个长租公寓项目对外开放,这是全国首个集体土地租赁住房项目,开启了长租公寓的新模式。与以往开发商拿地建设投资不同,利用集体土地建设租赁住房的优势是,节省土地获取成本,从而最大限度降低租客租金成本。

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END 。

制作:崔允琰  审校:杨倩

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