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一线城市频现土地流拍,房企“集体躺平”,地主家也没余粮了?

2021-10-21 13:44 | 作者: 李艳艳,米娜,邓攀

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与首轮集中供地政策下的“抢地”热潮不同,二轮土拍急速降温。其中,央企国企成为市场拿地主力。

文|《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|邓攀

寸土寸金的一线城市,竟然也遭遇土地“流拍”了!

由于房企参与度不高,甚至有地块无人报名,近期,北京、杭州等多个城市在开拍前夕,出现延期或者终止出让土地的情况。尽管北京集中出让的地块多位于热门或重点区域,但结果仍不乐观。即便以往房企扎堆“抢地”的深圳,也在不久前有一宗地块遭遇流拍。

自2021年以来,土地市场迎来重点22城“集中供地”新政。在新的土拍政策及行业形势下,今年9月,已有14座城市完成了第二批集中供地。10月至今,北京、西安、杭州等热门城市也加入供地行列。

不过,与首次集中供地政策下房企“抢地”热潮不同,二轮土拍中,市场急速降温,底价成交、流拍现象成为常态。究其原因,有房企人士对《中国企业家》感慨称:“大家‘躺平’,主要还是没钱了。”

现实确实严峻。

今年第三季度以来,国内重点城市销售快速下行,房企回款下降,自身现金流持续趋紧,楼市明显遇冷。叠加个别房企信用违约事件的冲击,行业流动性压力逐步加大。“地主家也没余粮了,自然就没有拿地动力了。”前述人士总结称。

平安证券分析师杨侃认为,尽管土拍制度优化后,第二批集中供地隐含了毛利率改善空间,但当前大多数民企会更注重财务安全,收缩投资。

杨侃提醒,预计短期内多数民企投资仍将保持谨慎,不排除第三批集中供地热度进一步下降的可能。与之相比,具有融资优势的央企、国企仍将是市场拿地的主力。

重点城市土地流拍率走高

10月11日晚,北京市规划和自然资源委员会发布公告称,第二批集中供地划中的26宗地块延长挂牌竞买时间。北京第二批集中供地,原定出让43宗地块。除去北京平谷1宗地块提前成交,剩余42宗地块中,仅有16宗接到报名。

多位房企相关人士称,“无人报名”为此次土拍延期主因。无独有偶,福州、成都、天津、济南、青岛等多个集中拍地的城市,均有多宗土地终止出让,金华、嘉兴等热点城市的集中土拍也遇冷,导致今年第三季度土地流拍现象显著增多。

值得注意的是,杭州、西安、上海等重点城市第二轮集中供地也出现了超高的“撤牌/流拍率”。杭州原计划在第二轮集中供地中推出31宗地块,但有10宗地块竞拍因“报名房企数量不足”而全部终止。西安也于次日发布类似公告,该城前后总计20宗地块终止出让。

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摄影:曾靖

相比首批集中供地的房企“抢收”热潮,此轮供地的市场态势截然相反。

平安证券统计显示,首批集中供地整体较热,22城平均溢价率达15%,较2019年(14%)、2020 年(13.1%)呈上升趋势,部分热点城市土地溢价率超30%,甚至出现“面粉比面包贵”现象。同时,在“竞自持”或“竞配建”出让规则下,实际拿地成本和可售楼面地价可能更高,与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。为平抑市场土拍热度,二次土拍规则重新部署。

今年8月,自然资源部从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面下手,完善供地制度。随后各地相继调整土拍规则,调整内容涉及严格“双限(限地价+限房价)”,引入“定品质”、“竞品质”、“摇号”等机制取代“竞自持”、“竞配建”,下调土地溢价率上限,提高保证金比例及参拍门槛等。

在多位行业观察者看来,土拍市场热度已经从今年上半年的高热态势,转向三季度“量价⻬跌”。重点城市流拍和撤牌率大幅上升,底价成交为主流。在第二轮集中供地新规“刺激” 下,整体溢价率趋于下行,尤其是今年9月的溢价率降至3.9%的历史低位。

数据显示,截至9月末,第二轮集中供地中,14城中有7城的土地以底价成交,占比过半。此前首批供地较热的成都、苏州,此轮土地以底价成交的占比亦达到 50.7%、72.7%。另据克而瑞统计,今年9月重点城市土地流拍率已飙升至27%。其中,广州第二批集中供地落幕后,流拍率达到 52%。

多因素抑制房企拿地意愿,央企国企成为拿地主力

“集体躺平”,隐身于市,成为房企应对当下土地市场的主要策略。“现在房企都是以销定产,销售市场不景气,拿地就没底气。”房企融资层面的相关人士对《中国企业家》称。

更致命的是融资受限,“现在房企融资被限制得很死,许多城市都要求,穿透房企拿地资金来源,以前我们还可以到市场上找非标、前融甚至过桥这些资金拿地,现在不行了。”前述人士发出感慨,“如果都用自有资金拿地,哪儿来那么多钱?”

市场不确定性所带来的压力,从未像现在这样,如紧箍咒一般萦绕在房企头上。有房企人士表达了担忧,“政策和市场预期不明朗,如果拿错地,很有可能会把企业拖入危险境地。”

在杨侃看来,房企资金端存在“内外交迫”窘境,楼市调控频频加码,叠加按揭端收紧,致房企回款压力增加,同时房地产金融审慎管理持续显效,房企出于财务安全考虑,往往会趋于“以销定投”的审慎拿地策略。

“部分地块的土拍规则对房企利润端的改善相对有限,二批供地拿地紧迫性不及首批,均制约房企拿地热情。”在杨侃看来,从已完成二批供地的城市来看,热点地块隐含毛利率提升空间。高价地及热点区域地块,测算毛利率区间位于10%~33%,平均毛利率为20%。

有房企人士坦言,在多重条件限制下,尽管溢价水平有所控制,项目最终盈利水平有限。亦有龙头房企相关人士对《中国企业家》表示,稳健型房企一般会预备三到五年的“粮草(土地储备)”以备后期消化,因此某一轮次的土拍表现,不会对其整体拿地计划造成太大影响。

就北京而言,合硕机构首席分析师郭毅表示,在第二批集中供地中,利润空间收窄、成本压缩、销售情况不容乐观的前提下,房企对于地价的判断会更加谨慎。因此,部分地价高、限价抬升,去化难度大、周期长的地块,难以受到房企青睐。

相比北京首次集中供地30宗,累计揽金1110亿元的盛况,10月13日,北京第二轮集中供地落幕,17宗地块总成交金额约为513亿元。其中,国企表现尤为亮眼,首开、中铁置业、北京城建等央企国企将大部分地块纳入麾下。此外,中海最为活跃,报名8宗土地,最终揽入一半。

在北京的这轮土拍中,仅龙湖和懋源两家民企有所收获。环顾全国,二轮土拍明显降温的同时,央企国企已经成为土拍市场的拿地主力。

9月28日,深圳完成第二批集中供地出让,成交的21宗土地中,拿地企业以央企国企为主;此前一天,广州第二批集中供地落幕,成交的23宗地块中,央企国企贡献了90%以上的成交金额。事实上,在首轮土拍中,央企国企拿地的势头同样强劲。

究其原因,中泰证券研究所分析师陈立解释称,央企国企融资成本低,且回款较好,现金流较为充裕,拿地能力较强。此外,目前土地公共属性越来越强,许多土地出让,配套有基础建设、公共服务设施开发的需求,在此背景下,更需央企国企发挥作用。

综合来看,第二轮土地集中供应中,由于缓解债务压力、存量土储不足以及中小型房企退出市场,民营企业拿地能力相对弱化,拿地积极性不高。

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摄影:肖丽

10月12日,武汉市第二批集中供地结束,累计成交40宗,成交总金额347.79亿元。其中,近七成地块被国企或地方平台公司所拍下,落地项目涉及保障房、产业配套、企业总部等。“(武汉此轮土拍结果)大力推进了保障性住房建设,提升了城市品质和产业能级,也起到了稳定市场的目的。”中指研究院华中首席分析师李国政称。

 

融资环境逐渐开始利好房企

在“流拍”愈演愈烈的态势下,已有个别城市尝试“托市”。9月21日,武汉土地市场网发布公告称,对接下来要出让的地块情况做出调整。有行业人士将其总结成三类方式:复杂地块推行现场挂牌、降低保证金缴纳要求,以及主动撤销有瑕疵地块等。

“武汉的做法,带有很强的托市意味,对于各地政府的土拍策略具有启发意义,”前述行业人士对《中国企业家》称,“一些有瑕疵的土地要少交易,或尽量让房企拿地的环节轻松点,形成良好的土地市场营商环境。”

10月15日,据央视财经报道,中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

前述言论,被不少行业人士认为是“融资放松”的信号。贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国企业家》表示,这是针对目前市场环境的“正视听”。近期房企普遍面临较大流动性压力,金融体系在前期“去杠杆、防风险”的思路下,部分机构执行得比较紧。

“现在是要求回到常规轨道上来了。”潘浩称。

10月20日,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

此外,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出,在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

“这可以看出,房地产积极信号正在释放,房企和购房者贷款和融资难度将降低,合理的资金需求将得以改善。”潘浩称。从近期城市调控来看,8月底以来,长春、哈尔滨分别出台了有关房地产平稳发展的调控政策,主要从降低预售监管条件、增加人才购房补贴以及延长公积金贷款房龄等角度出台调控政策。

潘浩表示,房地产收紧调控的政策在今年8月达到高峰后,随着市场回落。房企在去杠杆和销售降速的双重压力下面临较大风险,近期的系列信号有助于房企经营回归平稳,并逐步通过稳健经营消除部分房企的高负债风险。

“当前房地产市场复杂多变,市场存在调整压力。房企仍需较强的市场研判能力、资金调度能力、营销铺排调整能力,才能将机会转换为业绩。”关于行业整体拿地态势,中指研究院企业事业部研究副总监刘水称。

在他看来,房企投资的容错率越来越低。不同区域和层级城市的城镇化结构性发展机遇,乃至城市内部不同板块发展机遇,都将进一步考验企业的决策。

 

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值班编辑:周春林  审校:张格格  制作:崔允琰