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地产“合伙人”:融创义气 万科唯利

2013-08-06 09:55 | 作者: 来源:第一财经日报 融创 万科

地产“合伙人”:融创义气 万科唯利

无论哪个行业,企业相互合作,也就意味着减少对手。在竞争激烈的地产界尤为如此。拿地时可以避免因为竞争对手过多地价被哄抬,当然,合作更可缓解地价高带来的资金压力。因此,关注近年来的中国地产界,会发现“合伙人”越来越多且形式越来越多样。

绿城融创合伙:最义气

一场并购改变了两家企业的命运,一同被改变的,还有两家企业创始人的事业轨迹。

融创中国与绿城中国成立合资公司上海融创绿城控股有限公司(下称“上海融绿”)一年有余,已经确立了235亿元的2013年度销售目标,这个目标,已经可以进入2012年全国房地产企业销售排行榜的前20名。

上海融绿的两大股东,融创2013年销售目标也不过450亿元,绿城的目标是550亿元。

2012年6月,融创以33.7亿元代价收购绿城旗下9个项目股权,双方同时成立了各占50%股权的上海融绿。

这是一场典型的中国式并购,在追求理性的经济规模与协同效应之余,还注入了复杂的情感因素。

并购发生之际,正值绿城最为艰难的时期,高峰时,绿城的净资产负债率一度达到148.7%。

“我能理解当时的绿城,能理解老宋(绿城董事长宋卫平),因为我也有那么一段经历。”在并购完成一年之际,融创董事长孙宏斌说。

孙宏斌提到的“经历”指的是顺驰往事。从顺驰到融创,孙宏斌的跌宕人生,让他对于宋卫平的遭遇有一种感同身受的理解。

“这个行业,绿城要是死了,不公平。谁死也不该绿城死,就它认真造房子,就它把房子盖得好。”这是孙宏斌当时的想法,“融创与绿城的合作生于忧患。”

孙宏斌打动了宋卫平。半年之后,绿城走出危机,负债率由148.7%降至去年底的49%,融创也在2012财年收获了86%的销售额同比增长。

万科合伙:利益至上

在刚刚过去的两个月内,万科拿下的三个“地王”中有两个都与合作开发有关,在土地市场上构建利益共同体显然是合作开发的重要方式。

6月27日,万科联合保利以53.7亿元价格竞得重庆江北区溉澜溪地块,此后7月3日又联合上海张江集团以总价48.7亿元摘下一幅位于上海浦东新区张江高科技园区中的商住地块,创下两个总价地王纪录。

对于万科而言,合作开发显然是提升拿地能力和规避“地王”的可行路径,因为开发商联合拿地在客观上可缓解竞价压力。

万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司,帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商。

根据历年年报资料整理发现,2005年万科有48.3%新增项目是通过合作方式取得,这一比例在2006年上升至62%,此后仍在不断上升,2010年万科75%的销售收入来自合作项目,2011年和2012年合作项目比例分别占73%和60%。

与土地方合作,与资金方合作,显然是万科合作开发的主要对象,这在根本上取决于万科的利益诉求:获取土地资源和金融资源。

纵观万科这些年的合作伙伴,几乎涵盖了国有开发商、上市房企、地方龙头房地产开发企业,甚至城投公司。

这些公司通常是有代表政府行为的拥有土地处置权的公司,或者开发模式成熟的品牌开发商,但私人公司或规模较小、资信较差的民营企业较少。

一个最显著的特点是,这些公司往往在一定区域市场上都拥有特定的资源获取能力,比如在北京与中航集团、中粮地产、首开股份合作,在上海与绿地合作,在天津与天津港集团合作,在华南与保利地产、招商地产携手,在重庆与渝开发联姻,在云南与俊发集团合作等。

优先考虑与土地方的合作模式,这是万科合作开发的重要原则,在项目资金投入上,至少降至独立开发的60%以下,这个过程中则会优先选择设立项目公司模式,其次是合作建房模式、股权收购模式。

与资金方合作,则优先选择联合竞买。此外,万科在合作开发过程中还会通过控制付款节奏控制合作风险,控制经营管理权。有与万科合作过的公司透露,万科对合作项目的内部收益率原则上不低于18%,投资收益率不低于20%。

旭辉:价值观和战略一致

“上半年旭辉拿了12块地,总价达到86亿元,外界有不少声音称旭辉这是激进扩张,其实不然,这12块地当中,有6块地是合作开发。合作方分担了一大部分土地款,降低了企业的资金压力。”旭辉控股董事长林中在接受专访时表示。

继今年6月引入绿地集团共同开发杭州滨江奥体地块后,旭辉又于7月下旬引入香港老牌房企恒基兆业共同开发杭州余杭崇贤新城5号地块。旭辉于5月底取得上述两幅地块,总地价达44.28亿元。

林中认为,房地产行业是周期性较强的行业,“开发商不能在形势好的时候太乐观,有形势好的时候就有形势差的时候,在与别人分享利润的同时,其实别人也在为你分担风险,合作对发展中的企业具有相当的战略意义”。此外,合作开发可以做大规模,也有利于企业之间相互学习。

“1加1等于几”,这是所有合作者都避不开的一道算术题。

据林中介绍,要保证合作的顺利进行,旭辉会非常注重三个方面:一是合作方彼此有没有共同的价值观。那些不关注质量品牌,喜欢“杀鸡取卵”的企业,就很难合作。二是合作方彼此的战略是否存在分歧。“我们要高周转,对方却希望捂盘,这就是战略分歧,就无法合作”。三是,合作方彼此要追求互惠共赢。

“一些房企之间的合作不成功,都是在上述三个方面出问题。”林中告诉记者,旭辉会考虑和三类房企合作。第一类是境内超大规模的知名房企,对方自身也有开发能力;第二类是境外知名大型品牌房企,对方有雄厚的资金实力和品牌影响力;第三类是一些中小型企业。

林中表示:“具体经营上我们会比较灵活,和大企业合作都是一起出钱,会用共同品牌,和二线城市一些有土地的小企业合作,对方出地我们就出钱,用我们的品牌来开发。”

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