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独家分析:“国五条”再控房产 公积金贷款趋紧

2013-02-21 08:14 | 作者: 谢思聿 来源:中国企业家网 公积金 分析 房产

【中国企业家网】国务院总理温家宝20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。并推出了新的房产管控措施“国五条”,引起了普遍关注。

《中国企业家》密切关注形势的发展,本刊记者谢思聿针对房产政策的变化,就公积金政策收紧的情况,进行了独家分析,内容如下:

继昆山、东莞、金华收紧公积金贷款的消息传出,早于2月8日就宣布调整公积金贷款政策的长沙也引起业内关注。至此,已经有4个城市宣布收紧公积金贷款政策,其中东莞管制最为严厉,而长沙则缓松并济。

其中,东莞规定自2013年2月8日起,申请住房公积金贷款最高限额不得高于申请人公积金账户余额的8倍;且首套房申请公积金贷款首付比例最低三成。昆山对申请公积金贷款的缴存期限进行上调、金华则调低公积金最高贷款限额。至于长沙,在公积金缴存期限上做出与昆山同样的调整之外,还规定首套房超过120平米的购房者,二套房不得在申请公积金贷款。不过,在公积金提取规定上有所放松,将3年改称1年。

“长沙市住房公积金贷款一直管理的比较严格,”长沙嘉业房地产顾问有限公司董事长张拥军告诉《中国企业家》,“所以即便政策上有所调整,但实际影响并不大”。据其介绍,目前长沙成交的新房主力户型在120-140平米之间,且多以自住型需求为主。而在其公司参与的成交项目之中,使用公积金贷款的仅在5%左右,“因为公积金贷款的审批流程漫长,很多人将公积金提取出来用于住房装修,而非购置房产”。

在张拥军看来,这一政策对市场的心理预期影响程度远远大于实际影响力,“我个人认为,‘两会’以后肯定会有新的楼市调控政策出来。”

同策咨询总监张宏伟看法有所不同,在他看来,如东莞、昆山等地公积金贷款趋严,更多是因为城市自身情况所致。自去年下半年以来,全国数十个城市放宽了公积金政策。且各地楼市成交趋暖,这会影响各地公积金账户余额。因此,“这些地方调整公积金不过是一种阶段性政策,用来缓解年初贷款压力。与楼市调控并无太大关联”,张宏伟如是认为。

以东莞为例,2012年公积金缴存总额为282.54亿元,同比增幅为26.84%;而当年公积金新增贷款为41.79亿元,同比增幅达到50.43%。公积金新增贷款增幅连续两年递增,甚至超过2009年楼市调控以前水平。

更令业内所诟病的是,公积金贷款往往对应的是自住型需求人群。收紧提高公积金贷款门槛,无疑打击了自住型需求的购房能力,“这并非楼市调控的本意所在,”张宏伟认为,“因此,亦不会成为全国其它城市效仿对象。”

2月20日,《中国企业家》从北京住房公积金管理中心证实,北京暂时不会调整公积金贷款政策。与此同时,广西南宁甚至还上调了住房公积金贷款上限。

不过,虽然不能就公积金政策调整而看出政策走向。但有接近政府人士向本刊透露,目前政府已经抽调出大量的人力去各地进行调研,并很快会出台相应的楼市调控政策。此番国务院常务会议推出的“国五条”,正是对于上述调研的回应。其效果如何,有待在推行中接受进一步的考验(谢思聿)

附:“国五条”

国务院总理温家宝20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。

会议指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控 必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展。会议要求进一步完善住房供应体系,健全房地 产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

政策

1、完善稳定房价工作责任制

各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房

严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应

2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使 用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管

加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

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