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任志强:开发商不能天天想过年 政策打击投机方法不对

2011-08-17 09:25 来源:凤凰网房产综合 评论(6)T|T
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华远地产董事长任志强(资料图)

近日,观点新媒体在海南就中国房地产行业、保障房、房价和城市化等问题对话华远地产董事长任志强,以下是访谈实录。

行业解析

观点地产新媒体:任总,从我们今年的走访情况来看,大家觉得2011年开篇不太好。是不是对行业来说,今年是一个不太美妙的起点呢?

任志强:开发商不能天天想过年,冯仑说你不能老像度蜜月一样,日子长着呢。今年政府的政策可能是不太好,有限购、限贷,不过在我看起来,打击投资和投机的方法不对。

观点地产新媒体:就是你比较坚持的,政府用的这个方法用错了?

任志强:对。限购城市减少一些投资的需求,这对市场经济来说,无论如何都是不好的,但不能说市场不好。我们最主要担心的是,限购并不是要解决投资需求问题,我们现在提高利率,提高购买门槛,限购限制了消费需求,其中,改善型消费需求受抑制的影响很大。

但我不认为市场不好,2005年之后预售房制度让预售的情况远远大于竣工的情况。与销售比例相比,现在每年竣工的比例越来越低,比如说去年新开工面积10亿多平方米,竣工面积大概是6.1亿平方米。住宅部分去年竣工6.1亿平方米,但是去年销售了八、九亿。竣工数字里包括不可销售的部分,如机房,民房、车库等,但实际上销售里不包括这部分。所以算下来,预售的比例在不断扩大,预售和竣工的比例大概已经达到1.89。

观点地产新媒体:这个预售与竣工的比例是一直都在增长的?

任志强:确实。这个数据一直从1.1上升到去年的1.89,今年上个季度这个比例是1.73,今年第四季度可能到1.8多。今年上半年竣工了2亿多平方米,销售了4亿,现在竣工与销售的比例就是1:2。所以,从这个情况来看,销售情况并不是不好,不能说市场不好,如果市场不好的话,就是竣工大于销售。

现在市场上有一些数据说库存达到多少,这个数据是按有销售证的来计算的,再加上一些现房,这两个数据加起来就有很多。而且,相当一部分产品还在地平线上或者什么都没完成的情况下就领到预售证了。可能到结构完善的时候要五六个月,五六个月以后再销售或许也没有什么影响了。

开发商现在手里拿到的钱是已经销售的,这样一来,去年竣工的实际上补前年的销售,今年竣工的要补去年的销售,明年竣工要补今年的销售,这样累积起来后,还有一个很大的差,这就意味着开发商手里的钱盖的房子,实际上利润或资金已在手里了。

所以,下一步投资增长可能会下降,下降主要是因为新开工部分。市场好与不好主要看两个表现:一个是新增,新增开工现在已经趋于下降了,竣工、开工趋于下降的话,其实新增投资也会趋于下降的。

观点地产新媒体:新增开工下降是大家资本不够,还是对政策信心不够?

任志强:新增开工下降包括两个部分:一个是土地新增不够,上半年新增土地才20%多,北京才10%多。

实际上,我们在土地上的投资分四块:一块是土地购置,一块是基础设施,修桥铺路,一块是基本建设,一块是装修。

现在,正在施工这一部分并没有减少,但购置土地减少了,新开工减少了,这两个部分实际上就有下降的趋势。

今年我们的土地只卖了7000多亿,按前年来算,如果下半年土地收入翻一倍的话,也就是1.5万亿,与去年的3万亿相比,同比下降50%。即使再增加一些,也就是2万亿,与去年相比也差得远。政府土地收入起码减少了1万亿。

在施工方面,我们看其中一个指标。欠施工队钱的比例在增长,也就是应付未付款增长了26%,这个减少了之后,大家可能就没有更多的钱拿来新开或者用于其他。这个增长不等于没钱投资,只是资金不雄厚。所以,这表示后面的投资会有所下降。

我们这个数据,从一季度的36%到现在的32%已经下降了4个百分点,估计后期可能每月要下降2个点,这样的话,到年底就剩下18%了。与年初36%的增长相比,下降了一半了。

所以,如果保障性住房能够顶上的话,可能还会维持在24%左右的投资增长率。

之所以以24%为标准,是因为固定资产投资比例在24%-25%之间,我们通常一个判断标准是,如果房地产投资高于固定资产的投资增速,说明房地产对中国经济拉动是往上走,如果低于的话,就是往下走,也就是说,房地产行业的贡献率要小于其他行业的投资贡献率。

我们估计,可能到年底这个比例会低于固定资产投资增速,也就是说可能要低于24%-25%;要是低于的话,明后年的供应就会紧张。

观点地产新媒体:如果供应下降,投资下降,未来的房子不是会越来越贵吗?

任志强:对。所以,现在新增贷款投资增长比例最高的是保障性住房,但保障性住房其实也只有900多亿,远远不够用。

因此,政府要发一些债来补充保障性住房资金,但也不够用。保障性住房投资如果上不去,投资又会下降,那将是很困难的事。如果保障性住房投资能上去的话,土地收入会保持一定的增长。

保障房

观点地产新媒体:保障性住房现在有一个问题,就是与地方债问题捆在一起,地方债问题会不会很严重?

任志强:现在虽然有几万亿的地方债,但没有太大风险。

但反过来看,我们地方债的总指标没有超标,银监会和审计署计算口径不太一样,审计署审计的大概只有5万多亿,5万多亿相当于财政收入的50%左右。我们一年有将近10万亿的财政收入,这个比例不会造成巨大的影响。

银监会以前算的是9.7万亿,后来刨除了2.7万多亿,剩下不到7万亿。涉及到的企业地级市以上就是380多家,从这个比例并不能看到地方债已经很危险了,所以,个别地区有一些,但不是很明显。

不过,由于时间差的关系,在集中还债时间里可能会产生一些问题。比如说,我们今年要还的债大概有26%,十分之一的钱要在今年还,瞬间还债的压力可能有一些。地方债一般少则三年,多数是长期的,有的是五年,甚至15年的,所以能够消化得了。

观点地产新媒体:你们也在做保障房,之前您曾说大家对保障房不理解,不是开发商不想建?

任志强:现在相当一部分保障房是在政府手里,而不是市场手里。

如果政府有能力的话,很多保障性住房的土地就不用走招拍挂制度,可以直接给国企去做,而不必找开发商。这种划拨的土地与市场并没有关联,划拨的这些土地数据,市场上是算不出来的。虽然说这个不合理,但你没有办法,因为保障性住房本身就是政府干的事。

观点地产新媒体:既然是政府该干的事,这个土地就要通过规划才能得到认可吧?

任志强:规划局管的是这里能不能盖房子,房子能盖多高,盖多少的容积率。而这个地是盖商品房还是保障性住房,是划拨土地还是出让土地,就是政府和国土局的事情了。

观点地产新媒体:是不是说,保障房还是可以走这种划拨机制,可以不走招拍挂?

任志强:土地划拨的方向是好的,但关键是不清楚。法律上规定的保障房用地就是划拨制度,保障房分好几类。

法律明确指出,政府将土地无偿交给土地使用者的行为叫做土地划拨行为。其中,特别指出,划拨土地要经县以上批准,其中有一条就是国家机关用地、建设用地、技术设施、公益事业用地,公益事业用地就是划拨的。

保障性住房里面有两个东西不太对,一个是两限房,一个是经适房。两限房不是划拨土地,两限房应该是按照商品房的标准来走,政府应该对它限价,两限房是不能销售的,尤其是两限房不能列在保障房里面。

保障和帮助是两个概念。两限房最多能列在政府帮助里面,不能列在保障房里,它最终是一个可以有限制流动产权的产品,经济适用住房是划拨土地,但是我们现在把经济适用房变成商品房了。

观点地产新媒体:那你觉得开发商为什么老是被骂?

任志强:在这个框架下,划拨土地和开发商没有关系,因为经济适用房不是我卖的,它和我们没有关系,连两限房都和我们没有关系。所以,保障性住房大部分人都搞不清楚,说你们开发商为什么不盖,不是我们的事。

而现在商品房里面要配建一些保障性住房,配建实际上是让一部分商品房来背保障性住房,而地价已经很高,这就让老百姓都认为是开发商问题,替政府背着。

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