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任志强:开发商不能天天想过年 政策打击投机方法不对(2)

2011-08-17 09:25 来源:凤凰网房产综合 评论(6)T|T

工业化与城市化

观点地产新媒体:刘晓光刘总说现在我们住房实行商品房和保障房并行的双轨制,他的意思是说有一部分中间层解决不了,你说呢,任总?

任志强:现在的意思是不解决。我们现在的制度已经变成户籍管理为主,户籍管理方法就是你不应该离开原户籍地,因为你户籍所在地政府是按照你的户籍拿到一部分土地。

我们现在是按照户籍人口配备土地,每个城市都有一个城市整体规划,然后城市整体规划有一个综合发展年限的人口增长。比如说,北京2010年应该规划1600万人,然后关于这1600万人定一些指标。所以,北京的房子就已经超过1900万套,但是我们的指标是2020年根据1600万人的指标来定,每个地方都会定这个指标。

计划指标是按户籍人口给的,像现在实行严格的限购令,在土地指标不够情况下,当然要优先保障户籍人口,因为户籍人口的选票在这里。

观点地产新媒体:所以,任总您认为这是在倒退?

任志强:户籍管理是非常落后的管理办法,原来公安部门就想打破户籍管理,但是要把这个管理打破,肯定得打破土地管理,然后还得打破选购管理,最后还是要回到政治体制上来。

现在大家都说农民工问题、农村问题,农民在农村里有宅基地,但是不能流转,城市人是这个指标。如果可以将农村闲置地卖掉进城,进城做生意买房子也好。所以,这是两个限制,一边是土地产权,这是一个难点;另外一个土地制度是由户籍制度决定的,如果不是农村户籍申请不了宅基地,这是连环套的,所以,要把所有的环节都打通才能解决这个问题。

这是我们另外一个问题,今天我就多透露一点。我们现在的城市化在上涨的时期,可是我们的工业化程度是大于城市化程度。工业化大于城市化,我们才能发展这么快,因为城市化的人口能够满足工业化的人口需求。

农民工的现象恰恰是因为城市化落后于工业化,这个问题的起因是我们更多地重视GDP,从毛泽东时代就开始先增长后城市化。所以,毛泽东时代大量的工业化挪到了山沟沟,当时是叫内城市化,工业化是没有问题。但是,现在工业化都集中在城市了,劳动成本、运输成本大大提高。

那么,从工业化高于城市化来说,其中重要的一个原因就是土地,两者一见面就打架,打架之后就是城市居住需要用地,而更多政府官员把土地给了工业化。

1平方米的工业用地要配5平方米的住宅用地,之所以是1:5的比例,是因为这个国家需要以人为本,否则人民居住条件不好会投反对票。美国这个比例可能达到1:10,缺土地的日本这一比例一般是1:3。中国恰好是反过来的,我们现在是1.5平方米的工业用地配1平方米的居住用地。

所以,这个工业用地是大于居住用地的,现在我们工业用地与居住用地的比例是1:1或1:1.1或1:1.2,而新增的这些工业用地基本上是按照1.5的比例面积开发的。以今年北京为例,其工业用地为25平方公里,而住宅仅10平方公里。

观点地产新媒体:地方政府这样做,是不是要减轻GDP的压力?

任志强:现在全国各地开发区占用的土地,包括没有用的,在划了以后农民就不能用地了。但是,这个修桥、修路、修电、修水,招商[简介 最新动态]引资盖厂房,可能要十年的过程。开发区从开始到最后全部盖满,这个地中间可能就浪费了十年或十五年。

那么,这个地就等于是空着的,现在全国所有开发区和工业用地,空着没有用的地比我们每年用于住宅建设用地还要大一点。所以,住宅用地远远不够。

地方政府也没办法,他面临的巨大压力就是,GDP增长决定着人们的收入问题、就业问题等方方面面,但工业可以解决大量就业问题。所以,需要密集的劳动力,又能够解决大量就业问题的工业,决定了地方政府的政绩。

美国、英国的选民不主要看GDP,但是他们将失业率作为一个重要指标,这些国家失业少是因为他们本来也没有那么多农业人口,所以劳动力需求比我们小,而且他们主要是以第三产业为主,第三产业为主就不需要大量的土地。

观点地产新媒体:那汪洋的“腾笼换鸟”说,你认为是对的,因为这就转到第三产业?

任志强:“腾笼换鸟”不光是转为第三产业,“腾笼换鸟”的目的是把低劳动力加工变成高劳动力加工。这个提法是对的,但不现实,“腾笼换鸟”不是那么容易做的。

我们说产业结构的调整要做高科技,但中国没有那么多高素质的人才,大学生比重太低了,而且每年几百万人毕业大学生都留在了城市。占据人口7亿多的是农村人口,所以,产业结构调整不是那么容易的。

观点地产新媒体:这样岂不是很矛盾,高端的上不去,工业化又必须去做?

任志强:工业化必须去做,但是必须同时同步实现城市化,但不是农民在做工业化,而是城市人在做工业化。也就是说,就是农村不能变成城市,产业不能下放。

比如说,现在北京已经没有太大的加工业,现在却要增加工业开发区,要增加第二产业,我们认为北京市这个战略是错误的。

北京要进行的还是第三产业,本来现在70%的比重都是第三产业。第一产业农业才占一点几的产值,根本就不应该要了,不要农业可以省下很多地,但前提是要把这些农民变成工人。

其实,北京市的农业投资已经大于农业产出了,大概130亿的投入只有120亿的农业GDP,已经得不偿失了,但现在还在维持。

观点地产新媒体:市场消息说,现在广州可能要暂停“三旧”改造,你认为,接下来全国老城的“三旧改造”是不是会停下来?

任志强:现在最好的办法就是变成棚户区改造,就是属于保障性住房的范围,借着保障房通过棚户区改造的名义反而更容易通过人大批准。而棚户区改造不通过商品房保障房反而是没办法改造,政府出不了那么多钱。

华远在长沙的项目就是省里第一号棚户区改造工程,这个项目本来是第二号工程的,后来由于第一号项目没有资金启动,我们就变成一号了。所以,政府可以把棚户区改造获得的资金变成政府旧房基金,做大规模城市再建的保障。

政策

观点地产新媒体:长沙这个项目是你们2008年拿下来的。但是现在长沙也有限购令了,华远的目标售价是2万元/平方米,这对你们的销售有没有影响?

任志强:长沙的限购令限90平方米以下的房子,不限90平方米以上。所以,长沙市和北京市一样,都是限制新建普通住宅的家庭。长沙的限购政策是要保护穷人的住宅利益。所以,90平方米以上的房子没有人去投机就等于使价格回归了,而90平方米以上的房子房价有多高就和政府没有关系,好房子是奢侈性消费。

所以,我们的政府做错了,他连奢侈品也要管,现在地方政府限价,30平方米以上的要管、高价的要管,高价的和你有什么关系?

观点地产新媒体:今年已经相继有中海、万科、碧桂园出现降价迹象,华远接下来推出的项目会做出价格上的调整吗?

任志强:不会。我们本来价格就不高,做什么调整。

观点地产新媒体:任总,你觉得接下来这个政策还会继续吗,会持续多少年?

任志强:我从来都是一个反对派,我一直认为政策应该市场化,我从来都认为政策应该用市场化的方法来调整,不能用行政手段来调整。

这个政策会不会变,第一个是看宏观经济掉不掉,我们二季度GDP同比增长9.5%,上半年同比增长9.6%,所以房地产占两个点无所谓;但如果经济掉下来的话这个就很重要了,因为经济掉下去的话,就业问题就比较难解决。

CPI和PPI都涨的话,接下来房价还是会螺旋式的往上升。

因为,人们收入在不断提高,商品在贬值,政府土地出让金不分一杯羹,怎么会让它掉下去,除非在一定时期内要服从于政府的要求。

观点地产新媒体:任总,华远去年二线城市的收入在50%以上,也说未来新项目倾向于二三线城市,但最新的消息是,限购已经扩大到100多个二三线城市,你们不担心这个影响吗?

任志强:具体的信息公布可能需要一段时间。这个是政府的命令,担心不担心也得执行。不过,现在不知道公布的是什么城市,所以现在还很难说有没有影响,有可能没影响。要是出台的政策本来就是一些没影响的城市,那限购有什么用,要看那些城市对市场影响到底有多大。

转型之辩

观点地产新媒体:现在上海的高价房受影响就很大,已经有一些企业调整预期,有人说,未来企业的生存模式必须改变,大家普遍认为,未来是一个上市企业的天下?

任志强:这个很难改变,也不可能改变的。

香港改变模式大概需要二三十年的时间,因为在香港,企业实际上经营模式最主要的是持有物业比例的增长,持有物业获得的利润要大于销售获得的利润。香港有七八家企业的物业利润大概都到了60%。

要达到这个需要满足几个条件。持有物业第一个就是资本市场的开放,我们现在不具备这个条件,没有资金支持你坚持不了十年八年。比如说万科,现在销售有1000亿,但要想把持有物业达到1千亿的销售额可能二十年都做不到,这中间需要大量的资金支撑,而我们的银行信贷什么都不支撑。第二,循环抵押也稍微递减,杠杆率越来越低,比如说你花了一千万盖的房子,可能只贷600万,它是按租金来计算的,只会越来越低,租金低,所以贷不了那么多款。

第三个,要改变的话还要有一个经营内容的变化,但这有一个经营过程,还有一个巨大的经营问题,你要有好的决定经营团队,大部分开发商还不具备这个经营团队,而这个很重要。

这三个条件如果不具备就不行,因为一个城市可以用于商业建设的土地比例不会超过30%,没有一个城市会把所有的土地都用于商业。所以,城市里的这些土地一定要平衡。如果没有资本市场支撑,没有土地供应量转让的增加,没有经营团队,没有一些特定条件这个商住比例是不可能改的。而其他商业类型、旅游地产之类大概不到5%的份额,养老地产大概只有3%,不超过5%。

观点地产新媒体:刘总说他想做最高级的养老地产,引用瑞士的制度?

任志强:做更高级的话,这个只有百分之零点几的份额。

但个别企业和行业是完全不同的概念。仅就综合体而言,我们说有一部分公司以做综合体为主,但大部分企业是以住宅为主,少部分是兼营的。

就生产模式而言,我们有三类模式,一类是百货店各种各样的产品都有。

第二类就是沃尔玛式的,沃尔玛是以大面积的重复拷贝为主的,万科就是典型。以生产住宅为主的复制,就有碧桂园、恒大等很多企业。所以,当时王石提出来说我做世界第一大建筑公司,最后以住宅建筑为主,大面积重复拷贝。

第三类实际上就是相当于专卖店式或者叫精品店。这一类企业就单做一类产品,比如说就卖SHOH这一类商品,以商业为主的综合体,不做其他。也有人专门盖别墅,这个专卖店式的也很成功。

但是,这三种现在开始出现融合迹象,融合的概念就是把商业扩大化,出现一个泛商业概念。比如说,保险、机票、幼儿园、牙科、照相、博物馆等进入商业,这是过去所没有的,开始形成一个大量的商业体系。

这三个经营模式在某些企业之间已经开始转换,比如说富力,富力现在开始有综合体、住宅、酒店,开始慢慢增加它的物业。

观点地产新媒体:那是不是说现在这三者之间的界限开始模糊,为什么会出现这样的情况呢?

任志强:这三者之间现在有很多界限非常分明的,但慢慢开始也有一些界限不分明的开始出现了。它是由我们的土地制度决定的,我们的土地制度决定今天拍卖这个,明天拍卖那个,你可以不买,可是不买你没有别的地。

如果是完全公开的市场,就可以去挑。企业你得活着,就不得不去选择,所以,是土地制度逼着一些企业去做一些并不擅长的东西。

观点地产新媒体:你的意思就是这些企业的转型被逼迫的?

任志强:只有一些企业,比如说发展不太快的企业才被逼迫,像小企业满足于本地市场,它就不会被逼迫做出改变,除非是其他企业进入这个区域。全国有8万多家地产公司,我们现在看到的就是这一百多家,其他的在本地照样活着。

万科最多也就进入30多个城市,要是到50多个城市就收拾不了,你手伸那么长受不了。胡葆森就很清楚不出河南。包括一些县,他也有30多个城市,而且都是在一个到两个小时的路径范围之内,有事立马能过去,万科就不行。

观点地产新媒体:但是它们的观念是不一样的,万科要做老大,要做全世界第一?

任志强:那不一定,要按住宅来说,它现在是全世界第一,丰田大概3万多套,万科现在超过6万多套了,是全世界第一,但是它卖完就完了,没有存量,没有价值。

但是,像“乔治曼”持有的商业物业大概有700多套,每年租金比万科还多,以后大连万达也会超过它,因为大连万达相当一部分持有物业是有价值的,这些物业可以不断升值,而万科销售出去的房子对它而言并没有升值空间。

观点地产新媒体:万达今年发行了10多只信托产品,大概有100多亿,今年他号称要完成1000亿的目标?

任志强:万达现在就是看他那几个合作伙伴能不能在市场上融得更多的资金,他现在基本上不负责任,都是麦格理及其他合作伙伴在融资。

万达号称今年要达到1000亿,上半年完成了600亿的销售额,但是这600亿里一部分是卖房子,一部分是他持有物业里面卖的销售额,与房地产销售额是两回事,等于是商业的部分和房地产两个部分加起来是600多亿。

观点地产新媒体:刘总在保障房方面,比较喜欢印度的塔塔模式,他打算用集装箱来做保障房,一是环保,二是省钱,第三,还能创立一种新的慈善模式,你认同不?

任志强:集装箱几年就烂掉,使用寿命极短,根本想都别想。

观点地产新媒体:那为什么塔塔还在建呢?

任志强:那个不是集装箱,集装箱是指铁皮那种东西,很多贫民窟都是用集装箱式的。它必须要集暖,如果用集装箱作为住房是最不集暖的。它适合用在那些中等温度地区,不能用在最高温度和最低温度地区,所以,能源对它来说没有消耗。

在我国北方,用集装箱做的东西根本解决不了集暖的问题,那是瞎闹。

它其实可以做铁皮房子,不需要制冷,不需要取暖,只要装潢就够了。用这个铁皮房子和这种集装箱做的房子只能临时过渡,一般用于什么战地营、救灾等,这些做保障房的话就是瞎闹,根本不可能。

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