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任志强:开发商不能天天想过年 政策打击投机方法不对(3)

2011-08-17 09:25 来源:凤凰网房产综合 评论(6)T|T

管理之漏

观点地产新媒体:现在每个地方都在建城市第一高楼,有人就觉得非常可怕,您怎么看这个呢?

任志强:现在各地都说建第一高楼,但都不是开发商要建的,都是政府要求建的。

有些地方政府要建的时候,开发商是占了便宜的。由于是政府主动,由于高楼建设非常耗钱,所以,有的高楼政府是豁免了土地出让金来换得开发商加层高的。

因为高楼不仅后期管理费用很大,浪费空间也很大,因为随着交通面积的增大,浪费的也更多。我竣工了100万,可能正常情况下我应该是80%的使用率,但如果是高楼,使用率就可能变成60%了。

观点地产新媒体:绿地倒是建了不少高楼,最近绿地和平安发行了一笔信托,据说年收益率25%,开发商担心绿地是不是资金出了问题?

任志强:这个成本太高了,小开发商怎么能够承担得了。但我不担心它的资金问题。

开发商可以少干,你干不了我就不干。我们的法律政策存在明显的漏洞。香港规定的是,要卖的房子必须规定交工的时间,而不管你卖房子的时间。它用竣工的时间来约束开工量,调节市场供应量。

我们政府现在是通过发预售证来调控,我们管的是前头。

也就是说,我们必须保证25%的投资,比如说到什么时候就给你发债,到三层或者到六层才给你办证,才能卖房子,而不管交付的时间,这是一种非常落后的管理办法。所以,政府应该管的是什么时候竣工,什么时候卖房子。

我们老百姓都说政府管理像管猪,就是说我们给一头可生育母猪发多少补贴,那你就得强制让它生育,我拿了钱可以不让这个母猪生育,然后给一头猪补多少钱。这前头都是错的,我觉得应该是你交一头猪我给你补多少钱,比如说交一头猪一斤肉我给你5元,或者一斤2元,你必须把这个猪送到我的屠宰场,进入我市场才给你钱,所以这跟香港管后不管前是一个道理。

所以,我们现在去查猪,到这家去是六只猪,然后这六只猪赶到那家还是六只猪,再换一家还是六只猪,这六只猪赶来赶去还是六头猪。但如果是交猪的时候、也就是我杀猪的时候才给你钱,那你不能赶来赶去了。

所以,我们政府的管理办法都是非常落后的办法。比如用限购去打击投资,就是说我要限制你思想犯罪。在买房前我先限制你。政府现在的意思就是,我认为你想投机,所以我要限制你不让你买。

香港和台湾就很清楚,只管后面部分,你要卖房子的时候我要收你很重的税,就是你要杀人的时候,对不起,我要收你的税。你买房子的时候就等于你买了把菜刀,你说我买菜刀是为了杀人吗,买菜刀可以是切菜呀。所以,我们这个落后的管理政策不光在同一个地方,从猪、从人、从杂志上去讲,都这样。

观点地产新媒体:这个有希望改变吗?

任志强:他们可能改变不了,得人改了才行,希望80后以后当权的时候能改变。

观点地产新媒体:今年星河湾在鄂尔多斯拿了100多亩地,住建部的秦虹主任和苏鑫共同做了一个鄂尔多斯的民间资本报告,叶檀认为鄂尔多斯的泡沫不会崩溃,任总从经济学上你怎么解释这个现象?

任志强:我觉得危险很大。鄂尔多斯即使再有钱也不能存一大堆房。刚开始每个人可能存一两套是必然的,因为他们可能习惯在鄂尔多斯生活,或者老人孩子在那。他们人可能不在当地,但可能给儿子,给孙子买一套。所以刚开始有一些空置,有一些增加是合理的,储量没到顶点大家还会储一点,但从长远来说,储到一定程度就不可能再无限制增长。

另外,不可移动性决定了房子的价值,在城市化的过程中人是向城市集中的,鄂尔多斯不存在人动的问题,它的工业化即使再增加,比如说煤化工会增加一部分劳动就业,否则人口不会无限制的增加,人反倒是因为有钱了才往外流。

再者,鄂尔多斯这个城市有个特点是,它只有一级市场,没有庞大且活跃的二级市场,大部分人买了之后就放在那里。

出路何方

观点地产新媒体:任总最近是成立了几个基金,有一些金融的动作,以后你要退休下来,或者是华远本身你要让它强化金融这一块?

任志强:我们很早就有基金经理了,我们跟中城联盟合作快十年了,已经发展了好几只基金,每年投资回报率也很高,扣除会费,扣除中城联盟的开支以外,可能有15%,比一般的收入高多了,我们这个基金是以联盟内部为主的,你想加入当然可以,但是是需要条件的。

观点地产新媒体:关于私募基金和信托这一块,可能会走怎样的模式?刘总的意思是小开发商加上金融资本抱团?

任志强:我要是私募基金的话,我一定给大开发商,不给小开发商。私募资金没必要承担风险,谁说大开发商不缺钱,利率都到25%了还不缺?

观点地产新媒体:但是,私募基金都给了大开发商的话,那小开发商怎么办?

任志强:大开发商就可以告诉你们,你小你就活该,谁让你小的。大开发商都已经联合起来了,这次天津津南新城[最新消息 价格 户型 点评]的就是四家开发商一起做的,哪个都不小。

大企业都想合作了,为什么你们不想合作呢?小公司你还老想独吞,十几年以前我们就开始傍大款了。

观点地产新媒体:你这个观点和冯总的观点是一样?

任志强:是冯仑学的我。83年股份制的时候我们在前,我们跟华润合作以后他才出的这一招。他看见华远和华润合作,他就找了万达[简介 最新动态],我们要不和华润合作,他就不找万达,就找那个泰达了。这个很清楚的事情,所有人都合作了,为什么这些小企业要独吞?

观点地产新媒体:未来是不是一个赢家通吃的局面,大公司越大,小公司越小,或者是把10万家减到四五万家?

任志强:不一定。小公司要看他具体在哪,比如说,在山沟里面小公司也可能变成大公司,因为这些山沟没人去,这些大公司不去他就是大公司。

观点地产新媒体:华远不考虑去这些地方?为什么?

任志强:没人去那些地方,因为那些地方不适合管理团队。经济学的概念就是把钱一定要投在经济效益最高的地方。

为什么潘石屹只去上海和北京?因为这里是经济效益最高的地方,如果北京能拿到地我就不会去外地,管理路径当然是越短越好,所以活得越长。

那些地方的小公司就是因为管理路径短,对当地人都很熟悉,办事、客户群都清楚,没必要跑外地。大公司是因为它在当地容不下了,竞争太大,所以要到别的地方去开展业务,目的是为了出名和壮大。

现在三四线城市里有人活得很好,他们原来拿的土地比你便宜,大公司来了也不怕,等把这些土地吃完的时候还早着,可能十年过去它早就不干了。

虽然说现在那些地方军也越来越重视管理水平,但是无论是大企业还是小企业,经济学始终是第一位的。

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