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万科:涂抹郁亮色彩

2013-01-05 11:35 作者:龙飞来源:中国经营报 评论(4)T|T

在实体经济发展进入深水区的2012年,身处调控深水区的房地产行业却一枝独秀。地产界两大标杆房企CEO——郁亮王健林双双入围2012年中国经济年度人物,显示房地产的热度远未冷却下来。但对开发商而言,后调控时代的模式转型是未来生存的前提条件。“优化库存”“精细管理”“小步快跑”“国际化”成为2013年关键词。

2012年年末,万科总裁郁亮当选2012年度经济人物,这是继王石2009年上榜后的万科第二人,也标志着万科将呈现越来越浓厚的郁亮色彩。

“郁亮管确定的事,我管不确定的事。”王石曾经如此表述他们之间的分工,“但实际上许多不确定的事,郁亮的团队也在关心”。从2011年王石赴美游学开始,有意无意间万科开始呈现出越来越浓厚的郁亮烙印。

郁亮与王石有着完全不同的个性,前者率性、理想主义色彩浓厚;后者谨慎、说话滴水不漏。无论是王石的“秃子论”还是“10元论”都曾让万科卷入了舆论的旋涡。但是财务出身的郁亮让万科越发务实。

郁亮谋变

面对公众郁亮从来都是有备而来,他会细细剖析他的减肥、他的爬山以及两者与公司的管理。面对没准备要说的话题,他的回答通常是“不懂”“不知道”“你告诉我”。

财务出身的郁亮让万科越发务实。首先体现的是向一线公司放权,万科现在的架构是总部、区域、一线三层架构,总部从280人减少到180人,甚至没有其他房地产公司总部一个部门的人员多。区域的人数也非常少,他们被定位成总顾问、教练的角色,更多的权力被分配到一线公司。

另一方面,万科不再做常规的计划。在郁亮看来,万科不是计划经济公司,每个月会调整未来3个月的经营安排,每个季度会研究过去和未来12个月的安排,但只是指导性的,没有硬性计划。

没有常规计划、更多的放权并不意味着控制的放松,“开盘当月去化率必须达到60%”,这已成为万科的硬性指标,“同时郁亮对利润率的关心也超出了以往”。万科的一线经理向《中国经营报》记者表示,与之相对的是奖惩的变化,部分没有完成任务的一线公司员工,只拿到六成的工资。

务实的另一表现在土地市场,曾几何时,万科拿地的方法只有一个,就是土地拍卖市场。然而随着地价飞涨,这种方式的拿地成本越来越高。从2008年开始,万科在资本市场就再也没有融到一分钱。郁亮选择了一条多渠道的拿地模式,合作、介入土地一级市场,这让万科的扩张更有竞争力。郁亮曾经表示:“目前万科有更多更广泛的合作,央企、民营、国内外、大小公司都有,股权各种分成都有”,其认为,只要合规,对方出钱、出地都可以,双方持股比例也可以灵活处理。在郁亮看来,这种模式对方付出了资源,万科输出的是专业。在目前万科的销售项目中,有近六成为合作开发项目。

然而有利就有弊,2012年末万科被指卷入违规获得成都五龙山项目用地。据媒体报道,此次土地出让与李春城案有关,而万科则是这一项目的得益者。据了解,同泰的控股公司为成都万科。

万科回应表示,2008年11月,同泰公司与成都市新都区政府签订土地整理投资协议,获得参与五龙项目土地一级开发的权力。2009年4月,同泰公司因资金原因,开始与成都万科接触,并寻求合作。同年8月26日,成都万科与同泰公司签订合作协议,收购同泰公司80%的股权。

万科表示:“公司此次收购的目的,是为了通过参与土地一级整理,增加在二级市场招拍挂获取土地的机会,如在招拍挂中不能中标,也可以获得土地一级整理的相应收益。”万科认为,成都万科收购同泰公司股权,并通过招拍挂获取该项目土地的过程合法合规。而“目前五龙山项目进展顺利,成都万科公司运营正常”。

这已经不是万科合作开发所暴露出来的第一宗违规,早在2011年5月,万科卷入了河北香河的土地违规案中,最终其在香河的欢庆城项目被迫叫停。

下一个十年

然而,万科并没有打算更改其合作战略。在郁亮看来,合作模式万科有着天然的优势,“万科是最透明的公司,我们所有账目都是公开的”。其表示,只要对方按既定法规办事,双方都可以有合理的预期。

2004年郁亮为万科制定了“千亿计划”,准备用十年的时间让万科销售超千亿。王石在多个场合都对此计划有所保留。然而此计划提前4年完成。对于未来的发展,郁亮表示:“规模不再是万科追求的目标,而是可持续的增长”。

于是从王石年代的单一住宅,到郁亮主导下,万科向酒店、旧城改造、旅游地产、多功能物业开发转变。曾几何时王石对于万科进军商业地产不甚满意,甚至有“我死了,也要从骨灰盒里伸出手来搅一搅”的表达。但最后他还是落下一句“郁亮说了算”后,再度赴美游学。于是在万科未来的开发模式中,住宅产品将占据80%的比重,其余20%将开发持有型物业。

郁亮认为,这个行业未来10年、15年住宅仍然有很多机会,但集约化程度会越来越高。为此,万科延续着王石年代定下来的住宅工业化生产的目标。2007年,万科投入能节省85%木材消耗的住宅产业化工艺,率先建筑绿色住宅,2011年底,达到住建部绿色三星标准的产品万科占据行业近一半。2012年10月底,继东莞的住宅工业化基地后,万科北京市“绿色建筑示范区”奠基,万科开始展开设计建筑与环境问题的课题研究与研发。

低调、谋定而后动、逐级而上,万科的转变与郁亮的登山一样。从2010年开始,郁亮就低调登山,那一年攀上了海拔5038米的四姑娘山大峰,2011年5月登上海拔6206米的启孜峰,2012年5月挑战7546米的慕士塔格峰,9月攀上了8201米的卓奥友峰。最后的目标是珠穆朗玛峰,那里出现过王石的身影,两次。

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