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王健林:房地产至少还有15年繁荣期

2012-11-19 13:25 | 作者: 来源:新京报 王健林 房地产市场

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买房最佳的时期,我看其实就是2011年、2012年。

这时候房价基本上不涨了,略跌。想以后指望房价大跌的理论都在数据上得不到支持,现实当中也没有可能性。

“既不打死也不过热”

新京报:你曾预测认为今年的房地产市场会“更困难”,从现在的情况来看,似有点超出你此前的预计。比如说成交量的稳步回升,土地市场再度开闸,标杆房企指标未出现明显下滑。你如何看待当前房地产市场的这些现象?

王健林:我不认为市场已经好转。不能仅仅是看大企业的增长指标,还是要看整体。其实市场还是比较困难,只是在这种困难的市场环境中,中小企业的生存空间被挤压了,大型企业的市场占比反而在提高,基本每次调控都是这样。

但第三季度同比去年几乎持平,按照以前来看销售、开工等每年都是同比两位数增长,但今年来看这些指标,新拿地新开工同比是减少的。这就意味着明后两年可能会出现的情况,要么更加困难,要么可能会出现供不应求。因为新开工量持续萎缩,会对后市产生影响,至于是正面还是负面还有待观察。所以现在不能果断认为形势就是好转了。但从现在执行效果看,房地产企业销售额可能到今年四季度基本上会和去年持平,可能会略有增长。

新京报:对于2012年的房地产市场走势,符合你的预期吗?

王健林:差不多。年中的公司年会我说过,房地产最坏的时期已经过去了。上半年两会期间我曾经说过,预计房地产市场上半年会困难,下半年会好过一点,整体的走势应该是前抑后扬,逐步回暖。因为政策释放也差不多了。这种局面倒可能是决策者和企业经营者都希望看到的,既不打死也不要过热。这个局面才是正常的,如果这种局面能坚持5年、10年,也许真就是很成功的市场。

恰恰是2009年和2010年不正常,我认为调控不仅没有把原来的问题解决掉,反而导致了2004年以来房价的暴涨,因为打破了市场供求关系。

另一方面,土地供应闸门的收紧,招拍挂价高者得最直接的后果,正面意义是遏制腐败、规范市场,但是带来的负面效应就是推高房价,但如果在2004年严格推行8·31大限(所谓8·31大限,指的是2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行)时,就启动保障房建设,占据市场总套数40%的时候,可能推高价格的效应不会成为社会问题,市场反应不会那么大。但是当时忽略了保障房,所以房价8年来的涨幅,基本上是前20年的总和。现在想通过恶补保障房来压制商品房价格的矛盾就更明显一些。

房价既不会大跌也不会暴涨

新京报:年初以来,各级地方接连出现楼市政策的松绑,这种“明紧暗松”现象在近期更加频繁,但是去投资化大的调控方向没有改变,因此价格仍然未现大幅度回升。有人称目前仍是自住需求购房较为合适的窗口期,你怎么看?

王健林:买房最佳的时期,我看其实就是2011年、2012年。这时候房价基本上不涨了,略跌。想以后指望房价大跌的理论都在数据上得不到支持,现实当中也没有可能性,因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况,还有不动产、土地等各方面,如果房地产暴跌将会涉及到整个资产贷款的威胁。房价大降在当前中国基本可以排除可能性。最近,可能包括明年都是置业的好时机。

新京报:业内有人预测明年3月份之后,房价将会出现大面积回弹。你又怎么看?

王健林:也没有任何可能性。我不同意老任(任志强)提出的房价暴涨论,只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨,这是在火热年代的数据参考标准;但在调控的环境中,这个参考数据不一定成立。

原因有几个:第一,政府不会完全放弃对房地产调控,我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路;第二,保障房体系未完全建立,数量占比偏少,迫使政府不敢放松调控。现在如果放开,真有可能引起暴涨,调控的目标和计划也将功亏一篑。

建议更多的调控尽可能多用市场手段来调控,最好少用行政手段。

形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果,想两三年把它治理掉不现实。我认为在看得见的10年之内,中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的,只能是逐渐减弱。

计划是十二五末实现量占比市场总额20%,我认为至少要达到套数占市场三分之一以上的份额,房价才会失去上涨的动力,才能谈放开;第三,我觉得现在整个中国城市化还处在高速成长期,终端需求还是非常旺盛的,在这个时候放弃调控可能会前功尽弃。这三个原因决定房价不可能暴涨。

房价、地价远没有涨到位

新京报:经济发展和城市化的推进带来了地价、房价的双双上涨,未来土地市场和楼市的方向如何发展?

王健林:关于地价、房价涨,我个人认为中国的地价和房价还没有真正涨到位。意思是,地价、房价还没有真正反映中国土地稀缺的现实。

比如说国土部规定容积率1.0以下不批,我觉得应该是2.0以下不批,现在中国人均用地排在世界100名以外,中国80%的土地是不能用的,和一些发达国家相比差得很远,中国的土地资源是相当紧缺的,其实类似于韩国、日本的水平。

随着中国人口增长,对土地的占用还会继续扩大,这些都毫无疑问。但是在大多数人心目中的感受,土地还是取之不尽用之不竭的,这个思路是错的。中国的土地价值应该更高,促使大家节约用地、集约用地;当然一下子暴涨也不可行,要逐步采取一些办法。

少用行政手段调控

新京报:对于楼市的调控又该如何持续?

王健林:关于调控,政府两只手都干预市场,整体的思路是可以的;但更多的还是应该采用一些经济的手段。

比方说把限购改为限售,不让买房实际上是一种歧视和不平等,原来提出进行的户籍改革本来应该淡化户籍功能,但在现在看来变得更加重要了。可以学习新加坡或者香港的办法,在销售的年限和税收上加以制约,新房5年之内出让增收高额税收。

还有,现在二手房交易特别多,而阴阳合同是普遍存在的,政府为了杜绝这种现象提出成立国有租赁公司也不现实。

应该怎么办?现在国外的土地房产、土地都有专业的评估机构来进行操作,评估的结果直接承担法律责任,在国外也很少因为价格发生纠纷。国内的房租涨得这么快就是因为没有一个评估机构来做这件事,租赁双方没有依据标准,只能根据心理感受来谈。这些问题的解决都需要有一个合理公正的机构来承担。

我建议更多的调控尽可能多用市场手段来调控,最好少用行政手段。第二,把我们这些年急需建立的一些制度、队伍作为调控重点来抓,比如政府应该加快对评估师队伍的建设。而不能再犯头痛医头脚痛医脚的老毛病。

改变经济怪圈

新京报:随着全球金融危机的蔓延,政府稳增长的压力逐渐增大,在房地产市场上的集中反映就是地方政府加快土地的供应,新的一年里,宏观调控和地方财政的关系如何平衡?

王健林:首先,形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果,想两三年把它治理掉不现实。

我认为在看得见的10年之内,中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的,只能是逐渐减弱。

比如说随着经济的发展,上海土地仅占财政的个位数,广东深圳土地占比一样很低,因为替代产业衍生出来了,服务业发展跟上了,财政对于土地的依赖程度就会下降;但在工业化没有完成、经济发展水平没有到达一定程度的时候,想去土地财政化是不可能的,也做不到。

调控以来,很多地方财政出现借支现象,同样存在债务风险。

对于当前各地政府推出的土地,倒不一定是和稳增长的口号挂钩,有一部分是和房地产回暖,企业大规模拿地有关系;大部分是由于地方年度供地指标要作废,收入完不成,直接影响今年预算执行。这么多年国内经济始终走不出一个怪圈:形势一好就调控,一调控经济就下滑,一下滑又放松,放松了再调控。如何走出这样一个怪圈,研究出新的调控政策,是很考验功夫的。

明年不具备通胀动力

新京报:你对于明年的经济形势有何判断,通胀压力是否还会继续?对于房地产市场会有更集中的体现吗?

王健林:2013年的通胀已经失去动力了,我估计在2到3之间。我们的通胀主要是输入性通胀,不是自身的原因。中国生产资料的百分之七十几,原料大概一半以上,都是来自进口,比如食用油百分之九十几,肉类一半以上以及铁矿石都是来自进口。

欧美国家需求都不旺,大宗产品的价格都被压住了,输入性通胀风险降低了,国内通胀必然随之降低。其次,调控依然进行,明年货币政策肯定是稳健略紧,在这种状况下,通胀想重新抬头不可能。倒是明年的稳增长压力会很大,因为出口不畅,从广交会和秋交会上看就很明显,订单很少。房地产又被压住了,不能放。在内外因素多重影响之下,明年不会有通胀压力。

房地产至少还有15年繁荣期

新京报:你如何看待国内现在的房地产发展进程?

王健林:房地产企业不会永远是朝阳行业,这是个短暂的行业,一般发达国家房地产行业发展过程是50年到100年,然后逐渐没落。中国还要15年,因为中国的城市化率远远没有完成。

我觉得中国的城市化率不要和美国的93%,欧洲的80%相比,达到最低70%的目标是比较合理的,目前还相差20%。如果2030年达到15亿的人口峰值,按照70%的比例应该有10亿多人生活在城市里,现在只有6.9亿人生活在城市,还有3亿没完成。所以看得见的15年内,中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。中国长期发展的动力在于城镇化和工业化,这两化完成,房地产基本进入夕阳行业,最后房地产行业可能从50000到5000家,万达的提早转型也是基于提前布局。

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