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【年会】田明:城镇化不等于房地产化

2012-12-08 20:10 | 作者: 田明 来源:中国企业家网 郎诗 田明

【中国企业家网】由《中国企业家》杂志社主办的2012(第十一届)中国企业领袖年会12月8/9日在中国大饭店隆重举行。朗诗集团股份有限公司董事长、总裁田明参加了本次年会尖峰对话“地产经济:繁荣还能持续多久?”。

田明指出,城镇化不等于房地产化。所以不要提到城镇化房地产届就很开心,没什么可开心的,还是取决于宏观经济取决于我们的社会改革,如果这些都成功了,中国的房地产还有希望继续的发展一段时间。

以下为田明观点实录:

田明

田明:刚才几位大佬已经发表了自己的意见,从他的任总的微博上看,已经看到任总从房地产走到了社会公知,但是还能不能代表房地产业发言,打个问号?我们的判断房地产的繁荣超不过10年,第一个是中国的城镇化进程,中国城镇化进程现在是51%,按照国际化发达国家经验来看,从30%的城镇化率开始进入一个井喷状态然后经济体的城镇化率会迅速提高。一般会在60%到70%的某一个点达到一个拐点,从高速增长减为平稳增长。我们假定按照十八大的报告,是65%的城镇化率作为拐点的话,我们现在每年大概城镇化率提高1.5个百分点,也就是说我们还有不到十年的时间,这是第一个判断。

第二个是人口。人口结构趋势的转变,对方无需求是在变化的。中国大概从明年某一个时点上开始进入了一个拐点,就是我们有效劳动人口从原来的比例上增长转为下滑。大概在2013年某一个时点可以达到这点。有效劳动人口指16岁到60岁,这段人口在总人口中的比重过去的30年里,中国都是急速增长,绝对值在增长,比例也在增长。但是越过这个点以后,中国有效劳动人口比例下滑速度非常显著。主要是除了社会正常发展以外,还有计划生育的政策,所以我们的下滑是曲线是陡峭的。但是从16岁到25岁左右的年轻人对房屋产生需求,因为25岁成家立业对房屋有需求,当然这也有滞后期,七、八年、八、九年的时间。从这个角度来讲中国演变趋势支持房地产是渐行渐低的。

第三点中国的经济增长的因素,以后就是7%左右的增长速度,而且是渐行渐低,我们不可能永远包括10%的增长速度。如果我们国家收入改革、反腐做的好,这样的增长速度,经济增长质量比较高,应该支撑刚才晓光总说的改善性的需求,能够继续推动房地产往前走。

从这三点因素来看应该是房地产的基本面,从这个基本面来看,我们判断以住宅为主的房地产的高速增长期不会超过10年。只能是左右,至于左一点右一点,很多因素在演变中没法准确的判断。

越过了这个点以后,并不是说房地产行业消亡了,这个行业继续存在,自从人类从树上搬到地上住就有房地产。像日本现在显然不是一个增长的市场,但是日本的房地产业依然有非常优秀的房地产行业,比如大和,也是世界500强。

第二个观点,中国的城镇化最近是改革的热词,而且城镇化确实是推动中国经济未来增长的主要抓手。城镇化和房地产是有很大的相关形成的,但是我想强调的是城镇化不等于房地产化。能不能把城镇化做好?取决于很多因素。我注意到我们没有城镇化而是用了城镇化。其实城镇化更多的意味着我们还要发展县域的这些县城和三、四县城市。

我昨天从深圳参加房标会,看到出城的车辆全靠地铁,我们城市已经搞了这么大规模了,不能再大了,北京、上海包括沿海地区发达城市,规模增长阶段已经结束了,后面可能会有一些中西部地区、二、三、四线城市逐步进入房地产开发和城镇化发展阶段。但是城镇化是需要有产业支撑的,也是需要服务业发展的。如果没有产业的发展,没有服务业的支撑,房地产是发展不了的。房地产不可能孤立于国民经济独立的走出一条曲线图,这点我和任总的观念不太一样。房地产可以发挥一些作用,但是最后会像“小狗”一样总是围绕主人在转,这个主人就是总体的社会经济,房地产跑不出去。

我的第二个观念是,城镇化不等于房地产化。所以不要提到城镇化房地产届就很开心,没什么可开心的,还是取决于宏观经济取决于我们的社会改革,如果这些都成功了,中国的房地产还有希望继续的发展一段时间。谢谢!

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