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【年会】张诚:要差异化调控、限购、限贷

2012-12-08 20:27 | 作者: 张诚 来源:中国企业家网 限购 张诚

【中国企业家网】由《中国企业家》杂志社主办的2012(第十一届)中国企业领袖年会12月8/9日在中国大饭店隆重举行。东方园林产业集团有限公司总裁张诚参加了本次年会尖峰对话“地产经济:繁荣还能持续多久?”。

张诚指出,不管怎么样长期城镇化都是非常好的,经济发展也是非常好的。但是现在对于中期的流动性预期非常明确了,要差异化调控,限购、限贷,说不定明天“限住”,不允许在北京住。所以这个它影响了我们的预期。

以下为张诚观点实录:

张诚

张诚:我来之前就预想了今天的场面,来了之后果不其然,看到今天讨论的题目“地产经济还能繁荣多久”,去年参加一个会也是在国贸,话筒声音很大,还有很多地方政府的招商部门领导和同事们拥上来了,我看今年应该没有这个场面了。去年我有一个预判今年下半年可能政策顶不住,明年是一个豪赌年,没想到赌输了,我们就在这样一个小房间里讨论,但是还是一个热门话题。

在这种形式下也比较小心谨慎,还准备了一个提纲。如果说地产行业趋势,当前未来会怎么样?我个人的观点现在热潮肯定是慢慢退去,这个市场领先于其他行业,更显著于其他行业的发展,研究房地产的规律未来会怎么样?或者波峰波谷?有很多理论,我的理论水平是不高的,但是我知道研究房地产的波动就是因为这个行业还是有周期性波动规律的一个行业。但是周期性波动,因为我们国家这个行业时间特别短,有一个美国的房地产经济学家叫霍姆霍益特,研究过芝加哥从1830点到1930年土地市场,100年的历史资料得出一个结论,说房地产18年是一个周期。我估计欧美国家都有这方面的基础,研究长期波动规律的基础。

我们国家无论是这个行业的结构还是这些年的环境,尤其09年以后这段特殊时期的环境,我们去猜测波动的话不好猜了,因为它是没有足够长的时间,还不能形成长期波动的规律。有可能从务实角度来讲房地产企业更多的考虑一些经济因素更有指导意义。

长期因素很多思想和理论让我们觉得这个行业挺有前景的,比如城镇化、经济持续增长,人口结构变化以后,人口红利所带来的或者是变化以后的其他红利。指导我们日常工作的还是周期波动因素,一个是房价的预期以及对于投资或者说是消费心理所带来的预期,这在我们过去这些年里面表现的是特别明显的。比如说当投资预期强盛的时候供求关系已经不能说有多少人需要多少房子了,因为每年房地产新增量其实也就是存量的两、三个百分点,很快会消化完。而预期增长的时候购房的人是几乎所有的人要买房子,孩子刚出生就把房子买好了,老年人说要买养老型、空气好的地方的房子。

所以没法预测它,预期产生的对于购房行为流动性的引导是一个中期因素,现在是什么因素呢?不管怎么样长期城镇化都是非常好的,经济发展也是非常好的。但是现在对于中期的流动性预期非常明确了,要差异化调控,限购、限贷,说不定明天“限住”,不允许在北京住。所以这个它影响了我们的预期。我认为把中期、预期明确了以后,供求关系就值得研究了。

所以我们在开展具体行业工作的时候真的要研究供求关系。我们也有一些企业、行业里面的人员在过去的几年可能有一些错误的判断。比如说北京、上海就忘记预期调整完以后的供求关系了。北京、上海每年新增七、八十万的人口,三、四线城市的人口甚至负增长,人口增长是慢的,或者是不增长或者是负增长的。所以我们有很多企业判断错了,说三、四线机会来了,就造成了过去几年地方政府拼命卖地,造成三、四线有大量的新区,很多土地道路在修着,很多开发商进去了,造成了很多待开发的项目,或者说库存未来几年非常大。所以房地产各个企业流行一句话“我们又回到“北上广深”了。这其实就是我们研究中期供求关系所决定的房地产的真实的情况。所以在这种调控政策之下还有房地产发展机会,或者说发展的比较舒服的一些机会真的要研究供求关系。

所以我的观点就是房地产不是繁荣期,反正最近是看不见了,要真正的研究供求,踏踏实实的去发展。

另外一个就是判断房地产市场,我还有一个疑问,这个疑问不敢去解开它,解开它好像对我从事这个行业来说会影响信心。尤其行业大佬们都经常研究讨论过的,也是全球投资家们广泛使用的,就是房价合理性标准的一个数据叫做“租赁回报率与银行按揭利率之间的关系”。

按道理来说应该租金回报率高于银行按揭利率是合理的,可是我们国家是什么情况?北京、上海中高档住宅租金回报率2.2到2.3,天津2.5,成都2.2,显著低于商业住宅按揭利率6.55%。我们租金回报率远远低于银行的一半都不到。香港是略高于银行利率,租金是2.2小户型是3.4,但是贷款利率是2到2.25之间,还是符合规律的。

如果这个规律管用,租金回报率回到高于按揭利率,第一种方式是房价大跌,硬着落,一批人变成负翁。第二个就是银行大涨,这样CPI涨,通货膨胀,另一个就是银行利率下降。要说这个规律在中国大陆就是不管用,那什么原因导致这个原因不管用?是哪个重要的变化和因素导致这个规律失效的呢?另外现在股市里面房地产股的市盈率普通是10,有的是7、8。资本市场对于房地产企业它的投资回报率就是7倍、8倍,为什么租金和房地产之间差那么多倍呢?不清楚,不知道未来历史会发生什么。

以上就是我的两个观点。回顾一下第一个我认为繁荣现在可能看不见了,现在区域软着陆和认真做市场,仔细分析需求的一个时代。所以我们总体上,我们在这个行业里面保持非常审慎的投资态度,投资决策的时候对当地的供求关系要非常谨慎,进行深入的考察。谢谢!

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