|个人中心 | 退出 | 登陆 | 注册 | 订阅
未完成

【导师论坛】冯仑:我的管理就是听孙子的

2012-12-09 11:35 | 作者: 冯仑 来源:中国企业家网 冯仑 万通 领袖年会

举个例子来说,30年代的时候,所有曼哈顿当时嚷嚷没地方,在这种情况下地已经没有了,这时候金融危机了,很多钢铁企业想,怎么样能够把钢卖出去呢?他们就想,如果建筑不用木材和石头,如果改成钢,钢就卖出去了,于是发明了钢结构,30年代大危机美国出现了钢结构,然后又发明了电器,又发明了玻璃,使这个建筑比原来更轻,这三大技术发明,于是卖哈顿美国进入了摩天大楼时代。所以,现在卖哈顿一平方公里每天活动的人20万,我们就发现很有趣,地球上原来在芝加哥一平方公里建一千万平米的房子,又发现在南非一平方公里1500亩地睡了100万人。大家想,应该怎么睡,比如此刻我们坐着,这个屋子可能就200人,如果躺着可能增加1/3,如果抱着再增加一倍。也就是我们开始研究,在一个城市体系里,究竟这个房子应该建多高?一千万平米是一个极限,一百万人也是一个极限,我们显然第一个问题城市是可以往高长。第二、究竟长多少是合适的?于是我们就从横向找了很多目标,我们找到香港发现香港1000平方公里土地现在只开发了15%。在这样一个15%的土地上,150平方公里存在了将近700万人,一平方公里放多少人呢?新加坡呢?大家知道700平方公里装了600万人,但是新加坡最密的地方大概1/3的地方,所以一平方公里也有将近4万人。日本的一个地区,1.2平方公里装了将近10万人。

所以,我们根据这些模型不断的算算算,最后算完了得到了一个标准的模型叫一平方公里建600万平米建筑装6-8万人。这是一个什么样的密度呢?就是这儿的密度,如果中央电视台作为一个核心,往周边画一个圆,一平方公里就是这个密度。中央电视台边上有国贸三期,还有这一堆加起来就是我们立体城市的一个所谓600万平米的装6-8万人这个密度,也就是住都是4的容积率,CBD容积率就是11,我们就在11到13。所以,我们找这么一个数据模型可以看出来,这是新加坡的密度,这是新加坡的住宅,是连的,这个密度非常高,这是新加坡的经济适用房,这是已经发生的。实际上新加坡这个地方是1800单位的经济适用房,大家可以看到非常简单,1楼到22楼上面是绿地,而且这个地方现在参观还要卖门票,非常高级。也就是说,我们的密度最后就形成了这样一个密度。那么,这样一个密度,我们能解决什么问题呢?我们解决了四个问题。

第一个问题就是节约土地。如果我们用这样一个密度节约多少土地呢,我给大家讲一个数,望京是7平方公里土地建了800万平米的建筑,装25万人,花了20年时间,这是望京。我们现在今天不讲商业模式,我们这个模式就是可以做到一平方公里建600万平米建筑,装6-8万人,5-7年建成。所以,我们第一是节地,只用传统的模式的1/7的土地,传统模式大概是多少呢?一平方公里传统模式投资强度是70-100亿人民币,房子大概盖60万,不到100万平米,大概传统的城市化的一个建筑密度。我们一平方公里要投300亿以上,但是我们要建600万平米左右的房子,就节省了6/7的土地,这就是第一节地,这是最近他们已经报到国土资源部了,在申报试点。

第二个就是产业主导,所谓产业是健康医疗产业。那么,健康医疗产业大家可能研究的不是那么多,在中国未来下一个作为一个内需,包括无限增长的一个产业是健康医疗产业,这个产业不会被淘汰,比如你很健康,我再给你一个有营养的东西,你也不会拒绝,这叫需求、消费弹性无限大的产业,这种产业就业密度比较高。一个医院有很多护士、医师,然后各种各样服务人员,所以就业密度很高。第三、带动效率很高。比如带动酒店,一个医院,如果2000个病房,至少带动3-4个酒店。我们在纽约美国考察,一个医学中心60万平米的医疗城带动了14个酒店,所以它带动的效率很好,当然还有教育、研发等等这些。更重要的是这个产业本身它会支持整个立体城市的居住,使这些居住和这些健康诊所联系在一起,明天和睦家在万通中心会开业第一个都市里头的诊所,这就是未来医疗服务的一个模式。它在万通中心作乐诊所,服务这一代的人,也就是医疗核心的医院、专科、中科医院,再加上所有的门诊,叫做社区的医疗诊所,这套体系,所以整个立体城市将会是健康办公,健康居住和宜居养老同时配合起来。我们最后的模型是使我们刚才讲的标准的一个模型能够计算下来可以容纳25000个就业机会。25000个就业机会里头一半给人是住在这儿的,也就是只有一半人可能流动出去,我们根本这个在计算其他的参数,这是产业主导的。

大家仔细想,一个城市的发展历史是先有产业后有居住再有商业,再有交通跟随,然后还有娱乐,都是这么转的,没有一个城市是先有住宅,然后什么也没有,然后有省委省政府,然后有保安,然后有远距离的成人商店。我们现在看了很多开发区就是这个模式,先有住宅,先修路,有住宅,住宅完了,不热,搬政府,搬政府不行,最后城乡边缘地方就有很多农民工,然后成人商店就在那儿开始了,这就是现在。我们不能按照这种方式,我们是先有产业,有了产业,就有就业,有了就业,就有居住需求,有了居住需求,它有了孩子,老公、家庭得有消费教育,然后按照这样的因果关系建设这个城市,所以我们叫产业主导。

本站支持键盘左右键(← →)翻页

  • 分享到: Baidu搜藏 转贴到开心网 分享到QQ空间

专栏

何振红

《中国企业家》杂志社社长

何伊凡

《中国企业家》编委、执行总编辑

袁茵

《中国企业家》资深记者,关注互联网...

秦姗

《中国企业家》高级记者,关注TMT、跨...

邹玲

《中国企业家》记者,关注文化领域。...

朱汐

《中国企业家》生活版记者,关注更有...

房煜

《中国企业家》高级编辑,关注消费、...

马吉英

《中国企业家》高级记者,关注汽车、...

黄秋丽

《中国企业家》主笔,关注地产等领域

杨婧

《中国企业家》助理总编,关注TMT、航...

冀勇庆

《中国企业家》主笔,IT届第一把写手

马钺

《中国企业家》资深记者,关注体育、...

昝慧昉

《中国企业家》资深记者,关注消费、...

袭祥德

《中国企业家》编辑总监,关注能源、...

萧三匝

《中国企业家》高级编辑,关注思想、...

林默

《中国企业家》记者

赵芃

《中国企业家》记者

伏昕

《中国企业家》记者

王瀛

《中国企业家》记者

周夫荣

《中国企业家》记者