|个人中心 | 退出 | 登录 | 注册 |
未完成

【导师论坛】冯仑:我的管理就是听孙子的(6)

2012-12-09 11:35 | 作者: 冯仑 来源:中国企业家网 冯仑 万通 领袖年会

提问:我是环球时报环球网的记者,我们知道联合国新一轮的会议正在召开,面临这样一个环境,最近零碳中心提出一个零碳馆2.0,这是一个在上海世博会上公开展示的一个排放的公共建筑,主要是通过太阳能、风能实现能源自给自足,你有什么看法?

冯仑:零碳馆在世博会之间我们跟他们有合作,这是哥本哈根大会之后在英国的一个零碳机构他们来在建筑节能方面和城市的规划方面有很多的改进,这部分人相当专业。另外,在中国做的也是非常努力,我们非常肯定他们的工作,谢谢!

提问:今天上午见了冯总三次真的很高兴,我来自天津,我们做汽车零部件,现在也是从事健康的理念。一个小问题,可能很简单,2013年,2014年冯总认为房价涨还是降?

冯仑:大家就爱听房价,这事儿就特别有点像大家特别爱听爱情故事,实际上这个故事没有答案。房价我不太讲这么具体,但是我告诉大家一些规律,这些规律也许会起作用。讲房价都讲住宅,住宅的一个基本规律是在GDP3000-6000美金是窜的特别厉害,8000美金基本上进入一个饱和。中国现在已经到了人均过了25平米,大部分省会城市接近8000平米,我们要小心这件事儿,就是到了8000美金。为什么到了8000美金?大家知道就像法律规定只能娶这个媳妇,现在也规定只能买一套房子,住房自己需要总是有限的。所以,收入到了人民币8000美金住房基本都解决了,接下来是创业、商业,其他的需要。所以,8000美金其实是一个很重要的指标,一个城市的GDP到8000美金要小心一点。

第二个就是新房子旧房子交易量如果变成1:1要小心一点。因为一个城市一开始都是新房大于旧房,在天津GDP3000-6000美金每天都是买新房子,谁关注二手房?但是,最近交易当中,一手房二手房都很多,但是终于有一天,新房子和旧房子的交易量是1:1的时候要小心,再有就是新房交易量一套,旧房的交易量两套,存量的交易量比较多,增量的交易量比较少。所以,当这个指标到1:1的时候,也就是存量房开始越来越多的交易,意味着市场接近于饱和,增量开始减少。

第三个指标就是人口增量,比如这两个城市,虽然前两个指标看上去非常明显,但是这个城市移民非常多,大量的人口进来,因为每移来一个家庭,就带来一套房子,所以有一个人口增量的房子。现在一对夫妻管6个老人,实际上每一个城市人口的增量都是机械的流动,比如北京,河南人到北京来,或者在万恶的旧社会,在江浙一代基本上在上海做官,在南京做官,在上海发财,在苏州养老婆。当我们的人口靠机械的移动,这个增量开始减少。另外,自然的增量也在减少,这个造成了城市家庭人口数增量越来越小的时候,房价就支持不住。所以,这三个指标,你去对一下如果都碰到一块儿了,房价就不用担心了,不会涨了,如果没有碰到一块儿,假定人口持续在增,外来人口也在增,很有可能还会涨。

另外一个就是经济成长,我讲的这三条,这叫用市场方法判断房价的简单办法,但是光这个还不够,我们还有制度。比如说现在如果我们住房制度有三种选择,一种选择是美国方式,完全放开,市场化,穷人,富人都在市场解决,这样会放大需求,阶段性的房价可能还会涨。还有一种走到德国,德国的住宅一辈子一个人只能有一套,而且鼓励租不鼓励买,这房价就得掉。但是,如果新加坡制度,80%政府管,20%市场自己折腾,那我们现在基本上接近新加坡状态。

所以,有市场的三个规律,加上制度的政策选择,会导致我们的一个价格的变化,所以现在判断价格基本上三句话,近期看政策,中期看体制,长期看城市化和人口变化的一个规律,结构,这就是我们判断房价比较简单的方法。

提问:冯总您好,您刚才讲了立体城市,其实主要是用来解决城市的一些问题和毛病。其实现在现实当中其实也有一些我们看到产业基地也是用类似的方法解决,您怎么看待,比如像基金的产业基地解决这个问题?

冯仑:我觉得这个是按照原来的思维方式的延展,把功能水平布置了,比如这边做这个产业,那边做那个产业,跟我们思路不一样,我们主要是混合功能,比如大厦里面屋顶是农场,中间可能有医院,下面有居住,再有学校,我们是垂直混合规划,功能是混合功能,步行城市,像刚才讲警署和幼儿园都在上面,我们是纵向的摆。现在的产业园和产业基地,大部分还是水平在摆,他们思维是水平的发展。所以,应该说在一个阶段可能还是有一定的对于城市的功能的补充是有帮助的。但是,的确还是土地很便宜,这些问题也还是我们不太主张,我们希望能改进的地方。谢谢大家!

主持人:谢谢大家,我刚才听冯总讲企业家就是看未来,思想家也是看未来的人。作为企业界的思想家,我想更是如此。冯总讲了这么多,我想就是对城市化怎么来治疗城市病的一些思考和实践。不管怎么讲,我们都不希望这个城市病越来越蔓延,我们都不希望像北京这样的城市越来越堵。我想如果冯总他们的实践能够有效的解决这些问题及确实是善莫大焉,谢谢大家!

本站支持键盘左右键(← →)翻页

  • 分享到: Baidu搜藏 转贴到开心网 分享到QQ空间

专栏

何振红

《中国企业家》杂志社社长

何伊凡

《中国企业家》编委、执行总编辑

袁茵

《中国企业家》资深记者,关注互联网...

秦姗

《中国企业家》高级记者,关注TMT、跨...

邹玲

《中国企业家》记者,关注文化领域。...

朱汐

《中国企业家》生活版记者,关注更有...

房煜

《中国企业家》高级编辑,关注消费、...

马吉英

《中国企业家》高级记者,关注汽车、...

黄秋丽

《中国企业家》主笔,关注地产等领域

杨婧

《中国企业家》助理总编,关注TMT、航...

冀勇庆

《中国企业家》主笔,IT届第一把写手

马钺

《中国企业家》资深记者,关注体育、...

昝慧昉

《中国企业家》资深记者,关注消费、...

袭祥德

《中国企业家》编辑总监,关注能源、...

萧三匝

《中国企业家》高级编辑,关注思想、...

林默

《中国企业家》记者

赵芃

《中国企业家》记者

伏昕

《中国企业家》记者

王瀛

《中国企业家》记者

周夫荣

《中国企业家》记者