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【来信】任志强:“房价暴涨说”并非鼓吹涨价

2012-11-06 10:02 | 作者: 任志强来源:中国企业家网 房价 任志强

华远地产董事长任志强表示,今年三月告诉大家说明年三月份以后房价会暴涨并不是鼓吹房价上涨,他是想告诉政府,如果你不改变现有的政策,不增加有效的土地供应,会导致供求关系恶化。

另外,任志强称自己并不承认中国地产商不创新,而是“所有的创新起初都被政府扼杀了”。他指出,一个坏的制度必然培养出一个坏的市场。“只有当你市场充分竞争的时候,可以自由作主的时候,人们可以有自由选择权的时候,创新才有可能出现。”

知名地产商任志强(配图:中国企业家网)

任志强:

“房价暴涨说”并非鼓吹涨价

我们也不是总理,也估计不出政策。所以我们估计不出房价。但是可以从基本的情况预示出基本的趋势。所以我们看到人民日报被转载的那个文章是告诉你,我们有强大的扭曲手段可以让你说的房价涨还是不涨。(编者注:10月18号,人民日报(海外版)刊登了一篇文章,标题是《房价暴涨说纯属博眼球》)

我说说理由,今年三月份的时候我就说明年三月份以后房价会暴涨,我是想告诉大家,不是鼓吹房价上涨。而是告诉政府,如果你不改变现有的政策,不增加有效的土地供应,会导致供求关系恶化。所以你们可以看到5月23号温总理的国务院会议上特别强调了要增加供给。他们已经认识到不用增加供给的方式是抑制不住房价的。

实际上是没有增加供给。今年1季度土地负增长,二季度土地负增长更严重,三季度略有好转,所有的媒体都忽悠,说开发商开始抢地了。废话,一、二季度没有给地,饿得慌,三季度能不抢吗?三季度抢了多少呢?负16%,三季度土地只比二季度略好了一个点。

再看看开工,今年到目前为止开工是负增长,保证了保障性住房,住房开工仍然是同比负增长。扣除保障性住房,负增长就更多了。计算房价的时候,计算的不是保障性住房,而计算的是商品房。今年商品的开工没有给出准确的数字,扣除已经完成的保障房面积,我们估计是严重的负增长,估计是负百分之十几或者二十几。2003年严守18亿亩红线之后,出现了严重的土地5%的增长和14%的负增长,长达28个月。所以到07年出现了一轮房价暴涨。在07年之前,你如果用收入指数和房价指数相比的话,这两条是相等的,没有出现差。07年两房之后,08年年中就开始出现了第二轮的土地负增长。于是就出现了09年、10年的房价暴涨。这时候我们严重的出现了第三次的土地负增长。

你们相信第三次的土地负增长之后,不会出现房价暴涨吗?我不认为。你们认为不用行政的手段能管住吗?我也不认为。我们认为暴涨就是当房地产的价格指数高于了收入增长指数的时候,就是暴涨,你不要以为我说的是30%、40%,或者是翻一倍。不对。因为只有和收入增长相比的时候,才说明房价收入比是上升或下降了。只要是低于,就是上升。这个最严重的情况是发生在2007年和2009年到10年这两个阶段,是变化最大的。房价增长可能进入20%几的增长幅度。但是收入增长仍然是在10以下的各位数。

今天已经可以看到的9月份数据证明,库存消化速度在加速,到9月份还有3亿多未消化数量。按照往年来说,去年12月份和前年的12月份,单月份消化量在2亿8千。3亿多平米,也就是12个月一个月的消化。我们打了一些新增量的余地,所以我们估计在明年3月份以后,库存量消化的差不多了,而新增量又没有及时跟上的时候,就会出现市场中的供求关系恶化。

如果我为了房价上涨,我就不告诉政府说,明年3月份要暴涨。如果我们提前了一年告诉政府说,明年3月份要暴涨,你还不做准备,那说明问题不在我们,而在你。所以,人民日报如果说跟我说房价别涨,不如说他跟政府说,你们要想想办法别让它涨。我们做到了,但是政府没有认识到问题的严重性。也许他们认为这件事得交给下一届政府。或者说他们是想干预老百姓的购房权利。

为何中国地产商没有办法创新

我不承认中国的地产商不创新,而是所有的创新起初都被政府扼杀了。比如说我们前两天讨论要采用美国的建筑标准,增加很多节能设施。政府说你的房价太高了,不让你卖。为什么现在有了偷工减料?就是因为他限制了你的利润率,限制你的房价,限制完了就没有办法,那就给老百姓少点,因为政府拿走的太多。开发商还得留点喂饱自己的肚子,那就给老百姓的少点。一个坏的制度必然培养出一个坏的市场。只有当你市场充分竞争的时候,可以自由作主的时候,人们可以有自由选择权的时候,创新才有可能出现。就是为什么中国出不了乔布斯?你根本不允许他胡思乱想,不允许他竞争,中国怎么可能出现乔布斯?

就按今年的土地供应,把50%几的工业变成了50%几的住宅用地,就不会出现开发商的土地供应下降、住宅新开工下降,明年可能出现供求关系恶化的情况。是不是所有城市都一定房价上涨?不是。武汉、成都、重庆等几个城市今年土地供应量成倍大于去年。所以在全国所有城市中有居住分化。但是北京、上海土地下降的更多了。北京土地供应量下降接近于50%。所以这一系列不在于房地产本身。不在于主持人所说的孩子放羊,放羊为了娶媳妇,而是在这个循环之外。比如说他想放羊,对不起,没草了,山上的草都被政府给吃了。你这种循环怎么形成?比如说这几年,我们的货币增长了六到八倍,房价也增长了六到八倍。和货币增长基本上是同步的。货币增长是在房地产产业之外形成的。我们再懂创新也堵不住发票。把脏水都倒我们这儿,他在那里贴发票。哪有这样的道理?所以价格的上涨是和外围的东西是密切相关的。土地供应的配比要不要十八亿亩红线?要十八亿亩红线,土地就不能给开发商。要十八亿亩红线,也可能可以给。我们可以说行,政府说不行。

我们去美国看看洛杉矶,有有几个不是建在浅山区上?为什么有个拉斯维加斯?就是美国政府认识到那块土地上要减税,允许你开放赌博,那个地方就富了。问题是我们在资源分配中把所有的东西都集中在大城市,还不允许大城市的房价提高。那你别每年都进50万人,那得需要多少房子?北京房价能不贵吗?所有年轻人都说我毕业了不离开北京,那是你们把房价炒起来的,跟我们有什么关系?人们倒过来说,为什么要留在北京?因为北京有最好的学校、最好的医院。既然你把公共资源配置都放在了大型城市里面。人们为什么不往大城市跑呢?这是房地产之外的事情。假如说你把清华大学、北京大学都放在青海去,青海人就多了。所以一定是公共资源配置导致人口流动发生的变化。德国最近几个人口流动增长的城市,房价也是拼命涨。是人口流出的城市房价跌了,所以平出来德国房价没有涨。

所以我们认为该涨的时候得涨,我们需要的是制度创新,让市场更加开放,让老百姓有更多的选择权。原来我说你买不起房子回农村。大家都骂。今天政府说了,你能买得起都不让你买,限购。到底谁更坏呢?我很开放,谢谢。

(本文系华远地产董事长任志强在2012搜狐企业家论坛年会之“调控与开放:地产如何突出重围”的分论坛上发言,实录摘自搜狐财经,有删节)

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