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任志强:小产权房转正,要先修改法律

2013-12-04 07:21 | 作者: 任志强来源:东方早报 任志强

有很多人让我说说2014年的房地产发展趋势,尤其是讨论李嘉诚把中国和香港的房子卖了的问题。潘石屹把上海项目卖了(后),更多人开始担心。我们认为(中共十八届)三中全会一定会替中国创造一个起码比过去十年更好的环境和条件。可以批评,但更多应该表示支持,即便是批评也要推动他继续向前。

300-任志强

任志强

关于企业层面

(关于)混合制改革,很多人说是国企兼并民企,我不太同意这个说法。利用混合制的方法,项目、财产等等大家可以分配了。比如说,过去规定多少央企可以做房地产,其他的就不能做。(中共十八届)三中全会之后,我已经接收到了无数家邀请。再后一步,如果混合制改革出现了,兼并收购问题可能更多。不能进入房地产的可以进入房地产了。注册也一样,过去房地产的注册门槛是最高的,做一个大项目,门槛更高。现在门槛降低,好处是有一些人可以利用关系获得一些土地。从企业层面来说,一定会发生很多变化,比如兼并收购以及国企和非国企、上市公司和非上市公司之间的多种混合。

关于资本市场

上市改革很快会推出来。现在,境内外上市的地产和地产相关(公司)有170多家,排队的有400多家。如果都可以上市,上市的地产公司就会越来越多。这种条件下,上市、融资和获取地产项目的情况就会发生巨大变化。不动产基金是未来的一个发展模式。银行方面呢?这一次民间银行不是非金融管理司审批,是准金融机构类型,有可能形成住房按揭银行变成一种特殊银行,对房地产也会产生影响。不仅仅是自己的钱往自己口袋里借的问题,很重要的是可能把项目和企业周转给单位的贷款变成给个人贷款。

关于房地产税

如果把房地产行业改成“营改增”,会对市场产生巨大的影响。

房地产税有很多争议,房地产税和房产税不一样。有人说不动产登记,大多数人认为是登记房子。错了,不动产登记中不是指房子,而是农地、耕地、河流、海域,也包括城镇的房子和农村房子。我估计2020年房地产税出不来。能不能把房地产、不动产统一了呢?过去是无数部门在管理中国的不动产,现在要归到一个部门去管,这是非常难的。

前一段时间,全国政协委员做了一个调研,调查了上海两个税,其中一个就是房产税。政协委员说,为什么全国都在学习营改增,却没有人想学房产税呢?这就实现了一个悖论。房产税我们去年收了2亿多元,纳税成本大概也是2亿多元。名义是增加税收,实际上是增加成本。按照目前的情况,哪怕是把存量加起来,也就是20亿元,拍一块土地,溢价就是50亿元。不收税土地溢价更高。房产税变成房地产税之后是一个新税种,早着呢。

关于土地与小产权房

现在叫“城乡一体化”,也就是说农村土地可以同权同价,但是前面有限定词,严格按照规划和用途来定。这是坚决强调用途的。地方政府有非常大的权力,可以让你入市,也可以不让你入市。不修改土地管理法,这个还是做不到的,所以还要继续改革。

上个世纪80年代的改革最容易,1992年也容易,那个时候大部分都是红头文件,你想否定就可以否定了。现在很多已经有法了,要改就要修法。比如小产权房,不修法是不行的。最近我们在清查小产权房,现在有7.6亿平方米小产权房,700万套左右,60%没有经过质量和安全检查,塌了谁负责任?所以,小产权房可以自由转正,现在是不行的,要先修改法律。

关于城镇化与土地使用比例

城镇化不是说人住在城镇,而是说你的收入来源。要让第三产业就业比重提高,实现真正城镇化,而不是靠农业就业获得劳动收入。

在土地使用比例问题上,开发商成了罪人,其实大量的土地是工业用地用了。工业用地基本上是一层房子,产值非常低。在城市化率高速增长的阶段,韩国等国家城镇化率越高的时候,农村人均用地越多,我们走反了。

关于制度

从制度层面来说,我们政府要求市场决定资源配置。如果说让自由选择,就不能限购,限购就没有自由选择权。现在的制度逼着大家假结婚和离婚。

(中共十八届)三中全会告诉我们会改,如果说这些改变在明天出现,对房地产市场影响是巨大的。比如,明天宣布所有农用地可以选择入市,情况就不一样了。我们没有办法按照原来规定说,房地产市场会如何。今年的数据告诉我们,土地供应量是负的。说房市不行了,我觉得未必。城市之间的差距开始出现,我同意。因为有那么多人往中心城市跑,差距一定存在。

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