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首富王健林的十大预测:15年内房价一定是涨势

2013-11-21 08:30 | 作者: 权静 来源:凤凰财经 王健林 万达

王健林

王健林

中国房地产一定是有泡沫的,但没到马上崩盘时

主持人:关于中国的房地产的泡沫,到底究竟您的观察是什么?

王健林:中国房地产有没有泡沫呢?这个回答是一定有泡沫,但是是不是泡沫大到像一些西方经济学家断言说中国马上就要崩盘,或者是很快就要崩盘,这个我觉得这个没有必要,这个肯定是不真实的。那么而且按照咱们国家的规划,每一年要增加一个百分点的城市化率,15年左右,咱们的城市化就要到70%,那你每年就差不多有1500万人左右要进城,还不包括城市里新增的,自然增长的这些人口。所以这个对房地产是有真实需求的,只不过局部看,有的地方局部泡沫比较大,比方说像温州,比方说像常州可能局部泡沫比大。整体看,我觉得中国房地产泡沫没有到严重到马上要崩盘的局面,这完全是西方夸大。

主持人:唱衰中国的声音。

王健林:不能完全看出他们是唱衰中国,还有一点就是不了解,他们是站在中国以外看中国,和我们站在中国看中国是不一样的。

15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势

主持人:那我们再来看另外一个举动,比如说李嘉诚,也包括近期的SOHO,他们都会有一些卖出国内资产的动作,是不是这个以实际行动来表达他们的观点呢?

王健林:我觉得这个过于杞人忧天了,中国的城市房地产价格,特别是大中城市的房地产价格,我一直认为10到15年内还依然是有上涨的态势的,很简单作为世界第二经济大国,10年以后的世界第一经济大国,作为像北京、上海、广东这种,数千万人口的地方,超大型城市,它的房地产价格,不要说跟东京、香港完全一致,至少要达到其中相当比例的高度,比如相当于他房价的70%,那这个比例是应该有的,这个是大家看得很清楚的。所以李嘉诚先生套现是为了他自己认为更好的经济收入,SOHO套现根本就不能与之一提了,所以我觉得不能因为一两个企业,比如万达可能也不定在什么时候也卖一些资产来套现,然后用现金来投资我们更愿意投资的领域。但是不能把它过度解读,特别因为这些人物所处的地位身份影响力,就认为是不是中国的房价就开始要往下跌了,我不这么看。

主持人:那我能不能请您做一个大胆的预测,10年之后,以北京为例,北京的房价会怎么样?

王健林:我不是预言家,我不能说它一定多少,但我可以给一个趋势,15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势。

主持人:那上涨的幅度呢速度呢?

王健林:速度估计不快,为什么呢?现在国家已经认识到房价过分上涨带来的危害,吸收更多的资金进入这个领域,不能只是实体企业,而且是我们泡沫风险,泡沫累积越大,各种各样的理由都不能支持这个房价过快上涨,所以今后我觉得应该是一个缓慢上涨的过程。

主持人:缓慢的标准是?

王健林:缓慢比如说跟GDP同步,这就是标准,跟我们的人均收入,跟我们的GDP相适应,其实今年已经大大超乎我们GDP增长幅度和人均收入增长幅度,你看北上广都是21%以上,全国其他城市基本上都超过10%,这个其实有点过快了。

15年后,中国的房地产开发市场将急剧萎缩

主持人:外界很多人有大呼看不懂的地方,就是不理解你们的资金链是怎么转起来的,就是万达哪来那么多钱,就是如果你们自己没有银行的话,你们哪来那么多资本呢?

王健林:其实办银行恰恰对我们反过来是一个制约,如果办了银行,按规定股东不能再里边贷款的,这是原则,所以说我觉得办银行不是解决我们资金的一个渠道,这个理解是完全错误了。至于我们的模式外界人看不懂,可能恰恰就是大家都看不懂,所以我们发展的再好的,所有人都懂得怎么干,所有人都知道怎么去干,可能我们就不会这样现在一枝独秀。在这个领域,在中国这个商业地产领域里面,我们是绝对只有第一,没有第二的,我们这个第一每年可以有五百万平米的竣工,可以开二十几个广场,十几个酒店,第二名可能一年一个可能也比较困难。我跟你说一个比例吧,假如一百块钱,我们讲总投资这一个广场假如总投资50亿的话,差不多我们自己的钱20%,大约占总投资的20%到30%,就买地这部分钱是一定要拿的,这个是每一年我们大概比方几百亿买地,这个是我们自己几十年积累下来的结果。这个现金流是有拿出钱买地,买地办完市政就可以获得银行贷款,这个时候就可以支持建设到可以销售的程度。

这个时候我们和银行两者相加的钱,大概也就是占总投资的50%。 50%左右的钱是来自于预售,就是销售,其实这个支持项目把它完全建成,绝大部分的钱,大部分,或者至少过半的钱是来自于销售。销售的钱你拿回来,支持把这个楼完全盖完,所以最后到竣工的时候,那我们一算账,我销售产生的利润差不多接近甚至等于我这个物业的总造价,这样我就不需要增加更多的贷款,所以我就可以发展的非常快。

或者比方说,即使我这个物业二十万平米,假如说十个亿的成本,我现在还缺三个亿,我自己开发的净利润有七亿,还缺三个亿,那简单我的物业可以金融抵押贷款,我的物业再去抵押贷款,又获得了相当强的资金的能力,所以我为什么能够这么快的发展,一个是我们在世界上创立了独立的一种模式,不动产加房地产开发,两者结合,不是简单的不动产,是买地建设投资的现金逐渐回来,那完了,那支撑不了,一年开一个也了不起来,

第二个部分呢,我有巨量的每年的不动产进账,这个又可以去抵押贷款,获取更大的现金流,物业竣工的越多,我抵押的就越强,所以这两个部分一结合,就在世界上创造一个全新的模式,我们可以神话般的速度来发展。不然的话,哪一个银行,如果你今年100亿,明年500亿,后年1000亿在这个银行贷款,任何银行会怕的,不会给你贷款。

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