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胡葆森:新型城镇化,中小房企机会在三四线城市

2013-12-08 15:58 | 作者: 来源:中国企业家网 胡葆森

【中国企业家网】由《中国企业家》杂志社主办的2013年(第十二届)中国企业领袖年会12月7-9日在中国大饭店隆重举行,建业地产股份有限公司董事长胡葆森出席本届年会,并参加了导师论坛。

在导师论坛上,胡葆森主要表达了以下观点:

◇新型城镇化是城市化的“下半场”。城镇化最终问题要让农民进城要城乡一体化,要把现在接近三亿农民释放出来,把三亿农民在接下来15年到20年时间里面从土地解放出来

◇接下来20年新型城镇化的着力点在中小城市。

一个完全的城市化必须完成三个转换才能叫一个完全的城市化生产方式的转换,农民身份的转变,居住方式转变。

◇新型城镇化的最大收益者应该是农民。

◇户籍制度改革先从镇、从县放开起

◇中小地产商必须主动放弃一线二线城市到三线四线城市布局

主持人:大家好,我们这场马上要开始了,请各位先就座。我们谈的话题是关于城镇化的,看关于改革开放的历史,在改革开放之前,最早从建国以后那段时间,很多改革从农村开始,城市化是后来改革的一条主线。城镇化本身不是一个新话题,但是我们要谈一个新型的城镇化,这个新在哪?我们会请建业地产股份有限公司董事长胡葆森先生跟大家详细讲解。胡葆森先生很多观点都很有意思,很多人在城市打工碰到限购问题,他对于限购和限贷都有自己的看法,大家可以听听他的观点。胡总是一个球迷,对于中国改革开放也是一样,中国改革开放上半场打成这样了,但是中国改革开放下半场怎么打?我们听听建业地产股份有限公司董事长胡葆森先生给我们讲一下。

胡葆森:各位下午好,非常感谢大家参加今天下午的活动。这是一个命题作文,一个月以前让我来和大家聊一下新型城镇化,这个话题也是一个大话题,因为大家知道十八大之后把新型城镇化作为新一届政府上台之后很大的一项国策,而且把它上升到下一步推动中国今后十年乃至更长时间中国经济向前发展主要的推动力之一。我想这个时间有限50分钟的时间,留出来时间跟大家互动一下。我用大约半个小时时间解决几个问题。

第一,让大家知道现在谈的新型城镇化和过去20年的城市化有什么不同。

第二,从国家的角度来讲新型城镇化的意义是什么?它最终要解决什么问题?

第三,就是我们做企业的跟这件事有什么关系?研究这个问题对我们企业发展有什么帮助?主要想从这几个方面谈这个问题。

新型城镇化是城市化的“下半场”

第一,就是新型城镇化的意义?大家知道从意义上来讲要说,拔多么高都不为过,因为这个事,关乎国家的长治久安,关乎国家的稳定,新型城镇化这事搞好搞不好可能和国家命运都是联系在一起的。我从几个观点讲,第一个观点它实现了两个解放,一个把制约城市发展土地要素从农民手里解放出来。因为现在大部分的土地还都在农民手里还没有转化为建设用地,不是农村的宅基地就是农用地,还有基本农田、一般农田、还有宅基地大部分在农村,这个生产要素不同农民手里解放出来整个城镇化无法推进,没有土地的城镇化无法推进。

第二,与此同时把农民,城镇化最终问题要让农民进城要城乡一体化,要把现在接近三亿农民释放出来,把三亿农民在接下来15年到20年时间里面从土地解放出来。一个是把土地从农民手里解放出来,同时把农民从现在土地里解放出来,这两个解放应该是新型城镇化重要的意义之一。

第二,我想讲一下三元结构,过去20年中国城镇化的结果就是让很多人进城务工了。过去20年进城务工人员大约有2亿到2亿5千万人,2亿5千万人占了现在目前居住在城市的7亿人口的接近1/3了。也就是现在我们去年2012年的统计说52%的城镇化率其中包括这2亿5千万的人,这2亿5千万人包含在城市统计口径当中。但是实际上他们人在城市,家属还在农村,留守儿童、留守老人、留守妇女,就是这批务工人员造成的。第二他们人在城市,心在农村。因为他们亲人都在农村。他挣钱在城市,消费在农村,他在城市攒下钱,要回家给老人和老婆孩子买套房子。刨除这2亿5千万人我们完成真正的城镇化率36%不到。这2亿5千万人游离在二元结构之间的这群人,有专家称之为三元结构,他不属于农村也不属于城市,这个不解决就变成了城市的不安全因素,因为他们身份还没有解决,他们现在虽然劳工、务工、工作在城市,但是他们身份,他们居住在城市,他们身份还没有解决。因为他身份没有解决他孩子上学问题没法解决,医疗问题没法解决,他必须拿高价解决这些问题。另外他住房问题也没有解决,也是近几年开始把这批人员保障房部分城市纳入保障之内,住房、医疗、教育三大问题还没有被完全解决。三元结构是目前过去20多年由于大量进城务工人员造成现在这样新的城市三元结构

接下来20年新型城镇化的着力点在中小城市

第三,我为什么讲新型城镇化是城市化的下半场,它和城市化有什么不同?因为它过去的形式,它着力点在接下来20年新型城镇化的着力点应该不在大中城市,不在特大型城市和大型城市,它接下来20年间着力点在中小城市,包括中央资源配置主方向在地级市和县级市,我们讲的三四线城市。了解资源配置主方向它和我们下一步企业投资主方向有关系的。递进规律我刚才讲也是城市化必然的结果。就是这种城市化把所有要素集中在大城市之后,之后它工业化成果,过去20年国家处在工业化的后期,处在城镇化的中期,过去二三十年的成果,城市要素集约的成果,下一步向更大范围释放,更大范围就是向中等城市小城镇开始下方。富士康现在到河南,原来在深圳,劳动力主要来源于河南的中部城市,下一步工业化成果释放的市场也是在中西部省份中等和小城镇,也是它今后工业化成品一个释放的新的市场。接下来是大中城市工业化和信息化创新成果向更大范围释放一个新的市场空间。

城镇化的实质大家知道,我讲2亿5千万的进城务工人员,为什么不能说完全城市化了?因为城市化建立三个转换基础之上的,一个完全的城市化必须完成三个转换才能叫一个完全的城市化。一、生产方式的转换。他原来在农村种地现在变成到城市务工到第三产业打工,这都算进城务工,他在第三产业也算是务工。二、居住在农村变成居住在城市了。最重要身份的转换,接下来10年帮助这批人完成身份的转换,完成身份转换后面根本意义解决他进入城市整个保障系统。三个转换方式变了,务工方式、生产方式转换、居住方式转换、居住转换了,这个城市化率才是真正意义的城市化。土地、劳动力包括其他农村的粮食生产资料要向城市正向流动,反向流动是城市化工业化成果,信息化成果和各种创新成果向小城市和农村流动,这是双向流动的过程,城市化实际上是工业化城市化成果与生产要素之间双向流动。城市化的目的为了让资源配置更加科学,产业结构更加合理,增长方式更加有效,让城市化就业更加有效,分配方式更加合理。

我们关注城镇化的人员要关心以下几个问题。一、城镇化怎么推进?我接待了国务院参事室包括两会之间和李克强总理面对面也有一些交流。10号是报道中央经济工作会议,接下来开城镇工作会议,到14号具体的城镇化细则,晚上新闻联播可能报出来,中央对于城镇化推进的具体措施和细则接下来一段时间请大家密切关注。我们做企业的人必须把一个城镇化需要哪些工作需要落地的,我梳理一下有八项工作。大家看看八项工作有哪些和自己有关系。

1、政策的制定。各地政府要出台一些政策跟城镇化相关的一些政策,14号可能有新政策出台。

2、整体规划。大城市、城镇也好都需要有总体规划。

3、扩大生产,城镇化前提是解决就业,不能把农民房子拆了以后在原地种高楼,让他住在高楼里面还种地,如果生产方式不发生转换,仅仅是居住方式发生转换城镇化也是没有意义的。扩大生产先让农民放弃土地的时候,让他到城市城镇解决就业,就是扩大生产,扩大生产的目的,过去的20年扩大生产在沿海一带经济发达的地区,中西部地区生产如果不发达就地解决劳动力就业问题能力就弱,这个能力弱的话劳动力都到外省到工业化和经济比较发达的区域打工的时候,中西部生产就不能得到发展,中西部生产不能得到发展中国完全意义的城市化和国民经济持续发展持续提升不可能发现。中国经济如果保8,基本上保7,中西部地区下一步是整个增量主要来源。中西部地区增长速度达不到10%左右的话,全国7是保不住的,北京、上海增长率低于6了,国民经济总的增量来源于中西部。

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