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从“地王制造者”到“并购狂人”,孙宏斌扩张的逻辑是豪赌?

2016-09-23 16:13 | 作者: 郭朝飞 来源:中国企业家网 房地产

[摘要]房地产市场进入新一轮焦灼,融创一手快速拿地,一手不断并购,孙宏斌的逻辑是什么?

文|郭朝飞

时间似乎并没有改变孙宏斌豪赌的嗜好。

9月21日晚间,融创中国(01918-HK)公告称,旗下公司聚金物业将以约40亿元的总代价收购金科地产约16.96%的股权。此前3天,同在晚间,融创中国与联想控股联合发布公告称,融创拟收购联想控股41家目标公司的相关股权及债权,总代价约为137.9亿元。

这两笔收购只是冰山一角,年初以来,融创还有多笔并购案。更为刺激的是融创的拿地速度,在多个城市不断制造“地王”。最近的案例在青岛,9月19日,经过550轮竞价,融创以8.35亿元成交总额拿下青岛高新区一块100亩地块,楼面地价为6852元/平方米,溢价率高达341%,创下高新区的新单价“地王”。

房地产市场进入新一轮焦灼,融创一手快速拿地,一手不断并购,孙宏斌的逻辑是什么?

“不拿地是死,拿地也是死,但拿地至少死得慢一点!”这句流传许久的话很大程度上可以诠释当前“地王”频出的原因,混迹江湖已久的孙宏斌当然深谙其道。

2014年收购绿城是融创业务发展的一个转折点,此前融创主要聚焦一线城市和中高端住宅。虽然这笔收购绵延多时,最终失败,之后融创在对佳兆业和雨润的并购也先后失利。但2015年孙宏斌转变策略,以并购小规模标的和联营的模式成功进入多个二线城市,如南京、武汉、成都、西安、太原、合肥等。

去年下半年以来楼市再次火爆,房企巨头并没有改变转型和多元化的努力,中小规模的房地产企业则继续加码,融创业务扩张、增加土地储备也就更容易理解。拿地无非通过招拍挂市场或者并购,地价处于高位之时,并购不失为一种相对安全和划算的手段。

今年1月,融创CEO汪孟德曾表示,截止2015年底融创土地储备达4427亿元,其中1576亿元来自公开市场,2851亿元来自收购并购。

上半年,融创就公告了几个并购项目,规模合计三四十亿元。5月中旬,孙宏斌在融创北京壹号院全球发布会上说,“今年大的并购我们都会有公告,但是小的并购不需要公告,其实我们有很多的并购。”

对于联想控股旗下融科智地的收购,融创说的直截了当,“此次交易的主要物业项目均位于融创集团聚焦发展的一二线核心城市,通过此次交易将进一步巩固融创集团的区域布局,扩大融创集团在一二线核心城市的土地储备和市场份额。”

此笔收购,共包括42个物业项目,分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个中国城市,总占地面积约693.72万平方米,总建筑面积约1802.22万平方米,未销售面积约730.05万平方米。

由于孙宏斌和柳传志之间的特殊关系,这笔收购也被赋予了更多感情色彩和想象空间。

当年,孙宏斌是柳传志的爱将,在联想也是一颗未来之星。但结果令人唏嘘,柳亲手将孙送进了监狱,孙迎来了人生的一次低谷。不过,柳传志爱才,1994年孙宏斌出狱之后,两人相见,柳借给孙50万元,孙借此在天津建立起了名噪一时的顺驰。吴晓波在他的《大败局》中写到,在临分手的时候,柳传志说,“我从来没有说过谁是我的朋友。现在,你可以对别人说,柳传志是你的朋友。”

无论如何,交情归交情,商业是商业,个人关系不可能成为这两家上市公司达成收购协议的原因。事实上,目前融科智地对于联想控股的意义越来越小,其利润连年下滑,2013年为12.8亿元,2014年6.2亿元,2015年则降至不到5亿元。

对于认购金科地产股份,融创中国在公告中将之解释为“一次较好的投资机会,相信未来将为公司带来较好的投资回报。”

基于孙宏斌的扩张逻辑,与其说是投资,不如说是看重了金科地产的布局和土地储备。资料显示,金科地产主要分布于中西部、长三角、环渤海三个区域,目前拥有在建地产项目约75个,土地储备可建面积超过1700万平方米。未来,或许双方会有更进一步的合作和交易。

虽然孙宏斌在前述发布会上称,“我想说其实我们从来没有高价抢地,因为我看好的时候我认为它便宜,我认为它贵的时候我也不买,所以我们一直非常小心地在拿这些我们认为价格对的地。”但融创却制造了多个“地王”,据地产人日报监测和不完全统计,融创今年以来在全国招拍挂土地市场已经拿下了至少36宗地,总计砸下546亿元,摘了近20个地王。

2015年,融创中国实现销售额734.6亿元,归属于母公司净利润为32.98亿元。融创发布的中期业绩显示,今年上半年,融创合计取得合同销售金额561亿元,汪孟德称预计今年销售额能够达到1100亿元,融创已经进入房企销售前十强。

一个颇为尴尬现实是房地产企业虽然营业额不断攀升,净利润涨幅却在收窄,甚至大幅下滑,比如中国恒大上半年归属上市公司股东的净利润为20.17亿元人民币,同比下滑78.6%。融创则更甚,其上半年净利润约为1.03亿元,较去年同期减少91.8%。

另外,融创中国的负债率也在上升,2015年底其现金余额270.58亿元,净负债率75.9%;截至2016年6月30日,现金余额为401.5亿元,净负债率达到85.1%。

这正是孙宏斌豪赌的性格。

当年操盘顺驰时,孙宏斌就是快速拿地,高速扩张,仅2004年8月就在全国拿下十多个地块,业绩直追万科。《大败局》中记录了孙宏斌与王石的几次交锋。2003年7月,孙宏斌一个论坛上就说要超越王石,而王石则反击说,“你不可能这么快超越万科,是不是要注意控制风险?”最终,孙宏斌败在了现金流上。

往事已去,孙宏斌不再少年轻狂,两鬓已添白发,万科还是行业老大,却深陷股权纷争,王石甚至可能出局。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,如今融创在并购中现金流导向非常明确,也就是说,每一个并购项目马上就可以进入销售状态(净地的话5-6个月后就可以达到预售条件,或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目),马上就可以产生现金流,这样,融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以,其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样,融创的资金成本压力也会较低,也会比较快的做出销售业绩。

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