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融创的警报解除了吗?孙宏斌:地产行业不调控,房价和地价都要上天了

2021-03-15 10:10 | 作者: 李艳艳,米娜,史小兵

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曾经“三道红线”全部踩线的融创中国,2020年底火速达标两项。孙宏斌称“我是支持调控的”,地产商的发展逻辑完全变了,要按新的逻辑来制定发展战略。

文|《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|史小兵

“‘三道红线’(政策出台)以后,(你们)就不用担心我的负债率了,现在央行管着呢。”

3月12日,在融创中国2020年度业绩会上,面对一众投资者,融创中国董事会主席孙宏斌这样表示。对于投资者提出的“楼市调控”问题,孙宏斌态度乐观,“我是支持调控的。”

他还拿汽车行业做类比,“现在全球汽车市场规模达2万亿美元,但这几年没怎么增长,也做不出增量。如果地产行业不调控,房价和地价都要上天了,这是调控的必要性。不调控,这个行业没办法干了。”

当日早间,融创中国(01918.HK)披露了2020年全年业绩报告。财报显示,2020年融创中国负债降幅明显。其中,净负债率与非受限制现金短债比水平,已达到“三道红线”的政策要求标准。目前仅剩资产负债率这一项,还未降至红线以下。

2019年下半年,一场以“降杠杆、优化资本结构”为目标的变革在融创组织内部全面展开。2020年3月,孙宏斌对投资者强调,融创2020年要做三件事:调融资结构、降融资成本;处置一些资产;拿地要拿对地方、拿对时间。

“两年前我们就一直在说,我们不希望负债总额增加,希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加,销售增加那么多,负债率肯定降下来了。”孙宏斌对投资者说,要正确理解调控,“调控让这个行业安全了。”

根据最新财报,截至2020年底,融创在手现金达1326亿元。

融创某区域负责融资的高管对《中国企业家》坦言,过去一年多时间内,融创通过主动“下沉”,大幅降低了负债,也减缓了扩张节奏。2020年中“三道红线”政策出台,给全行业敲响了警钟,也加快了融创去杠杆的步伐。“现在公司千亿现金在手,很有底气。但今年的发展节奏还需再平衡。”

刚刚过去的2020年,房地产市场可谓遭遇“重创”,这一年,融创卖了5753亿元,未完成此前设定的6000亿元销售目标。不过,与2019年比,依然有3.4%的增长。据克而瑞统计,2020年,全国商品房销售总额是17.36万亿元。融创位居行业规模第四,排在前面的是碧桂园、中国恒大和万科。

开局不利,

最后一个指标能否顺利达标?

曾经“三道红线”全部踩线,融创如何应对,外界尤其投资者非常关注。

“三道红线”是指,监管部门将对房企按照“红、橙、黄、绿”四档管理,并据此设置“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

2020年融创中期报告的投资人会议上,融创行政总裁汪孟德表示,"年底时要将净负债率降至120%,进而在2021年降至100%以下,三年内达到监管层的要求。”

此次业绩会上,融创中国首席财务官高曦解释称,融创在政策出台前也是按照这个方向去做的,有了这个政策,就有了更明确的时间表。融创加大了销售,快速调整了资本结构,降低了杠杆率。

汪孟德表示,2020年公司的三个指标得到大幅度优化,其中有两个指标已经达标。到2023年,公司的债务指标还会持续优化,最后一个指标会在2022年提前完成。

财报显示,2020年底,融创净负债率同比下降76个百分点至96%,非受限制现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准,一年期内降至“黄档”。

值得注意的是,3月5日,融创中国披露最新销售情况:截至2021年2月底,融创累计实现合同销售金额约684.2亿元,同比增长122%。与销售并进的,是融创在土地上的投资金额。据统计,今年2月,融创在公开市场拿地的成交额将近180亿元,远高于去年同期。

而根据碧桂园、万科、恒大三家披露的2021年前两个月的业绩:碧桂园权益销售额达868.7亿元,而在第三方机构统计的TOP100榜单中,碧桂园全口径销售额达1218亿元;万科实现销售达1166.3亿元,恒大则为883.5亿元。三家企业分别领先融创533.8亿元、482.1亿元与199.3亿元。

在这样的开局下,2021年融创的财务指标能持续向好吗?

“我们必须在未来两年持续保持整个集团的财务指标和资产结构、包括负债指标的持续优化,这是一个非常明确的事。”汪孟德说,“公司(发展)到这个阶段,规模和增长不是最重要的,未来要的是整体的综合竞争力。”

融创中国2020年财报显示,公司实现收入2305.9亿元,同比增长36.2%;毛利约为484亿元,同比增长16.9%;毛利率约21%,较2019年的24.5%有所下降;股东所占利润为356.4亿元,同比增长36.9%;核心净利润约为302.6亿元,同比增长11.8%。

土地储备方面,财报显示,2020年融创中国新增土储约为5877万平方米,新增货值7261亿元。截至2020年底,融创中国的土储约2.58亿平方米,其中权益土储面积约1.61亿平方米,土储货值预计3.1万亿元。

孙宏斌曾将文化和文旅定义为融创的“诗和远方”,不过,从目前来看,集团大多数收入来自销售住宅及商业物业业务,只有小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。

“盛世年华”属不属于融创?

在地产行业监管的新形势下,孙宏斌感觉地产商的发展逻辑已经完全变了,要按照全新的逻辑来制定公司的发展战略。至于新逻辑是什么,孙宏斌没有细说。但一个新的共识是,通过加杠杆实现快速增长和超越同行的时代过去了。

在新形势下,孙宏斌跟投资者分享了两句话:一、全新逻辑下,融创拥有了突出的优势;二、全新逻辑下,是优秀企业的盛世年华。“地产行业进入了好公司和头部公司的‘盛世年华’,好日子才开始,地产行业远不是大家想象的已无发展空间了。”孙宏斌说。

但这“盛世年华”属不属于融创,还有待观察。

受制于疫情、调控和经济环境等多方因素,2020年,房企的生存境况堪称“困难”。不过,整个地产行业的总体销售规模,依然站上了17万亿元。孙宏斌推测,2021年,地产行业的销售规模会突破18万亿元,突破20万亿元也只是时间问题。

孙宏斌认为,在如此巨大的市场空间里,行业内的好公司和头部公司的成长空间依然巨大。接下来,地产行业将进入团队执行力、产品质量、服务、产业规划、并购、“地产+”等综合实力的比拼年代。

过去一年,融创中国旗下各版块中,物业板块“融创服务”在港上市;融创文旅未来将继续扩大轻资产输出拓展力度;融创文化将发展超级IP长链运营模式。

值得注意的是,作为中国最大的文旅产业持有者及运营商,融创文旅已拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块。疫情过后,去年下半年,客流和收入均快速复苏。2020年,融创文旅收入同比增长36%,管理利润同比增长311%。

融创文化集团已完成全产业链布局,在动画领域布局7大动画工作室;IP衍生和实景运营方面已开始输出头部内容,截至3月12日,融创文化参与的春节档电影《刺杀小说家》和《熊出没:狂野大陆》票房分别达到9.89亿元、5.75亿元。

业务布局背后,一个利好头部房企的明显趋势是,房企融资持续分化,龙头房企融资优势凸显。以碧桂园为例,1月6日,碧桂园发行的5亿美元5年期优先票据票面利率仅为2.7%,7亿美元10年期优先票据利率为3.3%,在统计数据中处于最低水平。但1月15日,上坤地产发布公告称,将发行一笔1.85亿美元1年期优先票据,票面利率高达12.75%。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,融资收紧是所有房企的“必答题”,何去何从仍预留腾挪空间。从市场来看,短时间的债务压缩是不现实的,但对于资本面较好的房企而言,机遇要大于挑战,这无异于是一个扩大市场份额的机会。此消彼长,未来的市场分化会进一步加剧。

需防范集中偿债风险

2020年中央坚持“房住不炒”总基调不变,房地产金融审慎管理正式开启。2021年,房地产企业把控好拿地节奏和力度,将对企业发展产生重要影响。

3月2日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大“灰犀牛”。很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。但2020年房地产贷款增速,8年来首次低于各项贷款增速,这个成绩来之不易,相信房地产问题可以逐步缓解。

今年政府工作报告再次强调“房住不炒”的定位,并且要稳地价、稳房价、稳预期。坚持“房住不炒”定位逾四年来,房地产调控长效机制所含内容愈加丰满,金融、土地、财税、投资、立法等接连出招。

目前来看,针对房地产行业的“全方位监管“对策已经形成。在房住不炒的政策导向下,2021年内各地房地产调控政策次数已达97次。值得注意的是,近日天津、青岛、郑州等多地已发布土地供应政策,预计后续将在22个重点的一二线城市,全面推行“住宅用地供应两集中”政策。

孙宏斌称,集中供地政策的施行,对整个行业来说,是个好事。

“这个政策能让大家有预期,知道今年供多少地,对一些在核心城市发展的企业是有好处的。”孙宏斌表示,短期内,该政策不会造成土地供应量下降。现在热点城市供地不够,房企的竞争依然会比较激烈。等到今年下半年或明年,政策对土地的影响可能会比较大。

西南证券房地产行业分析师沈猛认为,土地供应“两集中”政策结合“三道红线”及房贷集中度管理的两项融资政策,共同构成了房地产供给侧改革的闭环,改变行业过去恶性加杠杆、无序拍地的不良竞争格局,行业转向更加有序的良性竞争。此外,集中供应下,地价上涨有望得到控制,行业利润率有望迎来拐点。

“融创拿地主要是三个来源:公开市场、收并购和产业项目。公开市场上,我们的优势比较大,现在由58个城市的分公司在负责120个城市,可以抓住板块轮动的机会。”孙宏斌称,在收并购方面,他看到这几年行业里的公司正在快速分化,“我相信今年下半年还会有能买的公司。”

在重点城市的土储布局方面,财报显示,截至2020年底,融创土地储备约78%位于一二线城市,平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年,融创全年可售货值预计超过9000亿元,其中超过78%位于一二线城市。

不过,需要防范的是,房企“三道红线”叠加债务集中偿还期,部分房企或出现信用违约风险。

贝壳研究院数据显示,2018-2019年这两年,房企偿债规模成倍增长,2020年偿债规模约9154亿元,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。

 

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值班编辑:周春林  审校:陈睿雅  制作:崔允琰

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