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楼市回暖的真与假

2012-08-09 09:22 来源:第一财经日报 评论(0)T|T

数据显示,6月份,北京住宅成交量同比上涨超过50%,上海同比上涨超过30%,而杭州上半年住宅成交量已超去年全年。

楼市回暖,沸沸扬扬。

5月以来,我国多地住宅成交量价齐升势头明显,“连夜排队”、“千人购房”、“日光盘”重出江湖。数据显示,6月份,北京住宅成交量同比上涨超过50%,上海同比上涨超过30%,而杭州上半年住宅成交量已超去年全年。同时,百城平均房价结束九连降,6月份环比上涨。各方关注的焦点转眼间由年初的“市场寒冬”切换成了“楼市回暖”。而管理层则反复表达了坚持楼市调控不动摇的态度。

对于这波行情,有人欢欣鼓舞,有人紧张忧虑,有人矛盾纠结。然而,笔者以为,有关各方对房价上涨的反应多少有些过度。因为在调控压力下,房价的变化本身具有明显的结构性。此前房价下降,高端住宅成交大幅萎缩、价格下滑,从而拉低平均房价的“贡献”功不可没。实际上普通住宅价格整体下调幅度不大。统计局数据和百城价格指数都显示房价仅有小幅下跌,且仍保持在高位。而当下房价上涨,物业成交结构的变化同样是主要的影响因素。如,北京6月份高端住宅成交量环比上涨67%,同比涨幅超过238%;上海6月份单价在2万元以上的住宅成交环比上涨超过45%,其中单价在4万元以上的住宅同比涨幅超过110%;杭州主城区住宅也放量成交,成交量为近6年来的次高峰。高端住宅的大幅增长势必会拉高平均房价。显然,这样的房价涨跌本身具有相当的虚假性和迷惑性。

进一步来说,其实无论回暖是真是假,恐怕都没有反映中国楼市发展的真实趋势。根本原因在于,目前的楼市并非是一个纯粹的自由市场,而是政策掌控下的市场。我们看到,此轮反弹是随着政策微调开始的,因此后续走向也还要看政策的“脸色”。

鉴于此,房地产调控的走向直接影响着楼市回暖反弹的“能量”。当然,政策也具有一定的不确定性。

由于国内外经济形势阴霾的客观存在,稳增长将不遗余力。由于经济增长被放到了首位,所以房地产调控从总的方面来说是要为经济增长服务的。

中国楼市的长期发展趋势是由城市化、市场化、全球化以及巨量货币等因素决定的。实际上,楼市宏观调控与调结构是并行不悖的,解决房地产市场的矛盾,就是要在调结构的基础上进行宏观调控。其核心在于化繁就简,一手通过宏观调控为调结构争取时间空间,一手通过调结构的制度设计,完善市场和保障两个体系,将房价上涨的矛盾消解在市场和保障的区隔中。

在这种情况下,房地产企业或将“四面出击”:(1)熬。采取相对较为保守的战略,以图熬过调控周期。(2)卖。库存、资金压力大的企业,卖项目、卖股权将是熬过调控周期的一条重要出路。随着调控周期持续,“叫卖”的企业将会日益增多。(3)变。中小企业从“全能型”的地产商向专注于产业链某个特定环节的“专业商”变身,或变轻、或代建等;大中型企业则利用其资源禀赋优势,嵌入到其他企业,成为地产集成商。(4)转。要么转向商业、旅游等其他地产细分市场,要么转出地产业。但此路也并非坦途。因为商业、旅游地产的市场风险更大,且对企业的专业化能力要求更高。

总体上,经过此轮房地产调控周期,地产企业发展路径和模式将发生分化,大企业的产业通吃优势将不断被强化,而中小企业将集中精力做精做细。

(作者系福卡经济预测研究所所长)

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