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【特写】如果贵阳明天崩盘

2013-01-11 06:49 作者:谢思聿来源:《中国企业家》 评论(2)T|T

全国第一大盘、西部第一大商业物流中心、世界级商业引擎、两座400米以上摩天大楼……拥有这些的贵阳不是一个异类,它只是中国新一轮城市大跃进中最典型的代表。如果贵阳明天崩盘,也不过是劳伦斯魔咒应验中国的开始

文_本刊记者 谢思聿    编辑_王琦    插画_陈渠

偏居西南的贵州省在2012年一下子火了: 距离省会贵阳200公里之外的毕节,因为贫穷冻死了5个孩子;而贵阳,在乏人注意中,已经悄然汇集着全国第一大盘(总量1830万平米)、西部第一大商业物流中心、世界级商业引擎、两座400米以上摩天大楼……

2009年至2012年10月,贵阳住宅累计成交2919万平方米。以人均30平方米来计算,对应百万新增人口。而自2009年至今,贵阳城区新增常住人口总数并未超过20万人。但是拥有多个超级大盘(每个销售面积都超过100万平方米)的贵阳尚有6000万平方米的潜在供应将会逐步释放到市场中来,这至少需要150万-200万人口来消化掉。

问题是,即便到了2020年,贵阳市的承载能力也不过在500万人左右。谁来为贵阳买单?

拥有大量超级大盘的贵阳故事,是一个城市的崛起,还是一场繁华背后的危局?

暴跌

继上一个600万平米的“世纪城”热销之后,贵阳楼市再度推出由本土房企操盘的两个超级大盘:花果园与未来方舟,总体量在2500万平方米以上。为了配合当地“十二五”规划,这两个项目均计划在2015年之前完成预售及基本交付工作。这意味着,即便扣除掉商业物业部分,两大楼盘每年需实现500万平方米的成交量,但2009年以来贵阳全市住宅全年平均成交量也不过在700万平方米左右。

必须迅速抢占市场!贵阳楼市第一轮价格战在刚需市场打响。

“花果园”项目由贵州宏立城集团(以下简称“宏立城”)开发,董事长肖春红虽然在全国范围内名不见经传,但在贵阳当地却赫赫有名。

2010年11月,花果园一期开盘即将价格定在6500元/平方米——这远低于周边同类型项目8000元/平方米的均价。在受低价而带动的第一轮热销过后,宏立城以总价26亿元拿下与彭家湾毗邻的五里冲地块,两区域总体量达到1830万平方米,花果园成为“全国第一大盘”。

花果园可谓一夜成名。但宏立城想必没有关注到,此时全国范围内的楼市调控正走向高潮。贵阳楼市也前途未卜,一众投资者开始踯躅观望。到了2011年底,贵阳住宅市场一片低迷。

这引起另一个贵阳本地房企中天城投(000540.SZ)的担忧,其重点打造的超级大盘“未来方舟”正计划推向市场。

中天城投是一家民营房企,董事长罗玉平与政府关系极为密切。传奇的是,十多年前,罗玉平和肖春红共同经营宏立城,罗任总经理。1998年之后,罗、肖两人分道扬镳。肖春红拟发展彭家湾棚户区项目不成,转而开发“山水黔城”;而罗出走之后则成立金世旗国际控股股份有限公司,直至控股中天城投,成为贵阳第一家上市公司。

2012年,两大房企倾力打造的两个超级大盘在贵阳市两城区狭路相逢。

未来方舟方圆9.5公里,与花果园的高密度集中开发不同,未来方舟完全是一个开发商的造城计划。自前期地块开发,再到项目规划、动工,全部由中天城投一手包办,项目定位是打造一个集养老、度假、休闲以及高端商务等各种业态于一体的新城区。“它将是贵阳老城区所有功能的一个升级。”未来方舟营销人员告诉本刊。

“整个项目拟投入600亿,部分资金来自于销售回笼,其余则由集团层面来解决,”该人士告诉《中国企业家》。

彼时花果园已经热销一年,在地理位置和客户基础上,未来方舟都要弱于前者。如何从花果园手中将客户抢过来?中天城投的压力可想而知。所以公司最初选定未来方舟地段较好的项目开盘,并将每平米定价在5500-6500元之间。然而过了2012年春节,市场情况更糟,未来方舟的开盘价必须下调。

就在中天城投犹豫是否降价期间,花果园再度下调价格,这使得原本观望未来方舟的客户有了叛逃的迹象。

最终,为了避免整个集团层面付出更惨痛的代价,中天城投做了更艰难的选择:四个均价最低的项目最终定价——3680元/平方米,比销售团队此前给出的降价建议还要低1000多元。

未来方舟此次开盘果然吸引客户蜂拥而至,一千多套住宅以低于4000元/平方米的均价顺利售出。

为了应对中天城投的冲击,宏立城迅速做出调整,它选择了五里冲片区靠近高速路附近的住宅项目,一度开出3500元/平方米的价格。

两城区一直是贵阳楼市的风向标,两个超级大盘又是两城区的引领者。“他们几乎垄断了贵阳市刚需楼盘的九成供应、成交则要占到六成。”合富辉煌贵州总经理李玮告诉《中国企业家》。他们的项目既然已经“破四”,贵阳房企也只有纷纷下调价格。  

“花果园项目开盘的那一天,我打电话到公司代理的8个项目售楼部一家一家去问,”李玮告诉本刊,“所有项目现场居然没有客户!”极度担心之下,李玮与自己的团队也彻夜未眠讨论对策。在李玮看来,降价不过是一种短期策略,他并不赞成客户做出这样的选择。无论是从项目成本还是长期发展的角度去看,都不应该再在90平方米以下的住宅市场纠缠下去。他开始建议开发商们向其它住宅业态上发展,避开与中天城投和花果园正面交锋。

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